Владельцам бизнеса часто требуются земельные участки. Хорошим решением вопроса станет аренда государственной или муниципальной земли. Для предприятий, налаживающих производство импортозамещающей продукции, предусмотрен упрощённый порядок аренды и рассмотрение документов в максимально сжатые сроки. Эксперты Росреестра рассказывают, как арендовать землю у государства, узнать какие участки можно взять в пользование, а также нюансы оформления договора.
Кто может взять землю в аренду у государства?
Арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут выступать физические и юридические лица.
На какой срок можно взять участок в аренду?
Срок предоставления земельного участка в аренду регламентируется п.8 ст. 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации. Длительность срока зависит от целевого использования участка. Среди сроков предоставления земли предусмотрены следующие:
· для строительства и реконструкции зданий и сооружений – от 3 до 10 лет;
· для размещения линейных объектов, а также в случае предоставления собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке – до сорока девяти лет;
· для комплексного освоения территории юридическим лицом – на срок действия договора о комплексном развитии территории;
· для завершения строительства – до 3 лет;
· для проведения работ, связанных с использованием недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии;
· для сельскохозяйственного производства – от 3 до сорока девяти лет и т.д.
Арендованный земельный участок в дальнейшем можно выкупить без проведения торгов в случаях, установленных законодательством (п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, земельный участок можно выкупить без проведения торгов, если на нем есть здания, сооружения, собственник которых имеет исключительное право на выкуп.
Как выбрать участок для аренды?
Информация о земельных участках, предоставляемых в аренду, может размещаться на сайтах уполномоченных органов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и публиковаться в местных СМИ. Информация о земельных участках, предоставляемых на торгах размещается на сайте.
Также земельный участок можно выбрать с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра.
Как оформить аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности?
Земельный участок в аренду может быть предоставлен в аренду на аукционе. Инициатором проведения торгов может выступать заинтересованное лицо.
Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте, предназначенном для размещения информации о проведении торгов, не менее чем за тридцать дней до его проведения (ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации). Заинтересованные в аренде участка граждане должны подать заявку на участие в аукционе не позднее 5 дней до его начала.
После проведения аукциона и объявления победителя протокол размещается на сайте проведения торгов в течение одного рабочего дня со дня подписания протокола. Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом.
Обращаем внимание!Уполномоченный орган может заключить договор аренды участка и без проведения аукциона в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 39.6).
Можно ли взять землю в аренду без проведения аукциона?
В 2022 году наряду со случаями, прямо предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, без проведения торгов могут быть предоставлены в аренду земельные участки для производства продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения.
Договор аренды при этом должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора в случае неиспользования земельного участка для указанных целей.
Обращаем внимание!Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения, устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629).
Каков срок принятия решения о предоставлении участка для производства импортозамещающей продукции?
До конца 2022 года уполномоченный орган рассматривает заявление о предоставлении публичного земельного участка без торгов не позже 14 календарных дней с даты его поступления.
Можно ли арендовать землю без проведения торгов, если я не занимаюсь производством продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения?
Случаи предоставления участков без проведения торгов регламентируются п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Среди оснований (всего более 40 оснований) для заключения договора аренды земельного участка без проведения аукциона:
· для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;
· обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами;
· расположение здания, сооружения, помещений в них собственникам таких объектов;
· однократно собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства;
· гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
· предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка;
· гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности при условии отсутствия других заинтересованных лиц;
· размещения объектов электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов и т.д.
Как происходит регистрация договора аренды?
После того, как договор заключен, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (если он заключен на срок один год и более). Для этого потребуются следующие документы:
· заявление на регистрацию от органа государственной власти либо органа местного самоуправления (в случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности) или сторон договора (если участок находится в частной собственности);
· документ, удостоверяющий личность заявителя, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица (если заявителем выступает лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени юридического лица);
· нотариально удостоверенная доверенность (если заявителем является лицо, действующее от имени юридического лица по доверенности)
· договор аренды и приложения к нему.
За регистрацию договора аренды должна быть уплачена государственная пошлина, представление которой заявителем не требуется при наличии информации об уплаченной пошлине в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах.
Срок государственной регистрации составляет 7-9 рабочих дней в зависимости от способа подачи документов. Сокращенные сроки регистрации (3 рабочих дня) установлены, в частности для случаев государственной регистрации прав в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства.
Как подать заявку на регистрацию договора?
Пакет документов можно представить следующими способами:
· в МФЦ;
· в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
· с помощью услуги выездного приема Федеральной кадастровой палаты Росреестра.
Пресс-служба Кадастровой палаты по Краснодарскому краю
Если денег на покупку земли нет, а строить дом или заниматься сельских хозяйством хочется, можно взять участок в аренду. Расскажем в этой статье, какие есть нюансы и на что стоит обратить внимание при аренде земельного участка.
Законные обоснования
Все действия с землей должны производиться с учетом Земельного кодекса.
В частности, не изъятые из оборота земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам в аренду.
Также об аренде участков говорится в ст. 22 ЗК РФ. В ней указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут взять участки в аренду, для них это самая подходящая легальная возможность пользоваться землей.
Что интересно, арендатор земельного участка может передавать свои права третьему лицу (в случае с сельским или фермерским хозяйством, например, по договору субаренды). А если в аренду берутся здания или сооружения, расположенные на участке земли (для предпринимательской, сельскохозяйственной, фермерской деятельности), то передавать какие-либо права можно лишь на том условии, что передаются полномочия на пользование зданиями и сооружениями, то есть, отдать в субаренду землю как просто участок не разрешается.
Сроки, стоимость аренды устанавливаются договором.
На какие сроки можно арендовать землю
Все зависит от целей ее использования, всего насчитывается больше 20 оснований. Максимальный срок аренды — 49 лет. Вот несколько примеров:
-
Постройка дома, индивидуальное жилищное строительство — 20 лет.
-
Строительство и реконструкция многоэтажного здания — 10 лет.
-
Фермерское хозяйство — 3 года.
-
Сельскохозяйственная деятельность для юридического лица — 5 лет.
Какие имеются ограничения
Это может зависеть от цели аренды и статуса земли.
Например, на сельскохозяйственной земле нельзя строить капитальное жилье, земли особого назначения надо использовать так, чтобы не навредить им, некоторые зоны надо охранять или нельзя расчищать, и так далее. Все эти ограничения необходимо узнавать заранее, чтобы выбранный участок точно соответствовал вашим целям.
Земля в аренду: с торгами
Как взять участок в аренду? Участие в торгах — наверное, более распространенный вариант. Он предполагает, что землю в аренду получит тот, кто предложит самую высокую цену. Участвовать в торгах можно в электронной форме, для этого нужно получить квалифицированную электронную подпись и зарегистрироваться на площадке «ГИС-торги». После этого можно участвовать в торгах на любой из аккредитованных электронных торговых площадок, например, «Росэлторг» или «Земля.дом.рф».
Последовательность действий такая: желающие размещают заявки на определенный участок земли и делают свои «предложения» по цене аренды. Чья цена окажется самой высокой, тот участок и получает. Обычно эта цена оказывается ниже рыночной, так что участвовать в таких торгах, если земля в аренду в принципе устраивает, выгодно.
Предварительно нужно выбрать участок (на одном из ресурсов в Сети или у местного муниципалитета запросить данные). После внести задаток и подготовить документы для торгов: документ, подтверждающий оплату задатка, заявка по форме выбранной площадки и паспорт. Если вы не выигрываете торги, в течение трех дней задаток должны вернуть.
Если торги вы выиграли и договор заключили, его нужно зарегистрировать в Росреестре.
Земля в аренду: без торгов
В некоторых ситуациях можно получить аренду участка земли без торгов. В частности, в таких случаях:
-
Собственник незавершенного строения (дома) берет землю в аренду, чтобы завершить строительство.
-
Собственник здания на земельном участке (уже готового) берет в аренду землю под ним.
-
Человек, компания, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, может получить землю в аренду без торгов.
-
Человек или компания, у которых изъяли участок для государственных или муниципальных нужд, может претендовать на аренду другого без торгов.
-
Арендатор участка, границы которого не определены, может обратиться с просьбой обозначить границы, и после этой процедуры, если нет других желающих, он может взять участок в аренду без торгов.
Участок в аренду без торгов — менее затратное по времени и нервам мероприятие, но должны быть причины для такого варианта.
Можно ли выкупить землю
Обычно арендатор получает преимущество на выкуп земли, иногда это указывается сразу в договоре. Обычно предоставляются льготные условия (цена ниже рыночной или кадастровой), что становится большим преимуществом для арендаторов. Поэтому если строить хочется, участок подобран, а денег купить прямо сейчас нет, можно взять в аренду и затем его выкупить.
Из статьи вы узнаете, как происходит оформление земельного участка в аренду в
2025
году. Вообще, вы можете взять объект во временное пользование, как у частного лица, организации так и у государства или муниципалитета. Порядок заключения договора напрямую зависит от того, кто выступает арендодателем. Как получить участок в аренду, какие для это понадобятся документы, и в каком порядке действовать, разбираемся с юристами Европейской Юридической Службы.
Способы получения
Аренда земельного участка у администрации – это договор, по которому одна сторона обязуется передать другой во временное пользование за плату предмет соглашения (землю), а вторая – принять его и своевременно вносить арендные платежи.
На практике различают несколько способов получения земельного участка в аренду: взять у юридического или физического лица, либо арендовать у государства.
В первом случае потенциальный арендатор находит объект, которым владеет арендодатель. Стороны, обсуждают условия соглашения и заключают договор.
Что касается аренды земельного участка у государства, то тут не все так просто. Имущество передают во временное пользование по аукциону либо без его проведения, при наличии определенных условий, например, по льготной очереди, или упрощенной процедуре.
Выбирая объект, принадлежащий физическому или юридическому лицу, в обязательном порядке внимательно проверяйте все документы, чтобы исключить риск заключения договора с мошенником.
Старовойтова Людмила Викторовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству и недвижимости • Стаж 27 лет
Выбрать тариф
Планируете взять в аренду землю у администрации, но не знаете с чего начать, нужна помощь в оформлении сделки – обращайтесь к нашим юристам по земельному праву. Мы возьмем решение ваших проблем на себя: проверим юридическую чистоту сделки, подготовим документы для ее заключения, согласуем аренду с государственными или муниципальными органами, организуем проведение аукциона, а также выполним иные действия, необходимые для заключения соглашения.
Заключение сделки с физическим лицом
Потенциальный арендатор может взять земельный участок в аренду, например, под огород, у физического или юридического лица. Процедура заключения договора довольно простая:
- находим объект;
- обговариваем с потенциальным арендодателем условия пользования объектом;
- составляем договор или знакомимся с ранее сформированным;
- подписываем арендное соглашение;
- получаем землю в пользование по акту приема-передачи.
Однако аренда земли у физического или юридического лица имеет некоторые недостатки. Во-первых, ее не всегда можно выкупить во время действия или после прекращения договора. Во-вторых, цена на пользование предметом соглашения гораздо выше, чем стоимость аренды земли у государства.
У кого бы вы арендовали землю?
У кого бы вы арендовали землю?
| У частника |
145 |
| У государства |
501 |
Проверка документов и объекта
Если вы решили взять участок земли в аренду возле частного дома у физического или юридического лица, то перед заключением сделки рекомендуется детально проверить документы на объект:
- подтверждение наличие у потенциального арендодателя права собственности на объект;
- межевой план или расширенную выписку из ЕГРН.
Своевременная проверка документации на земельный участок поможет клиенту защитить себя от мошенничества со стороны потенциального арендодателя.
Пример из практики:
Гр-н Д. и Гр-н Р. заключили договор субаренды земельного участка. Спустя некоторое время владелец объекта предъявил претензию к субарендодателю Р. о передачи объекта третьим лицам. Все дело в том, что согласно арендному договору он не мог этого делать без письменного согласия арендодателя. К счастью сторонам удалось договориться в претензионном порядке, без обращения в суд. Владелец объекта разрешил передать землю в субаренду.
Для того чтобы понять, имеет ли право арендатор передать земельный участок в субаренду, необходимо внимательно ознакомиться с арендным договором. Если такой возможности нет, то это факт четко отражают, либо отдельным пунктом, либо включают в раздел «Права и обязанности сторон».
Заключение договора
По общим правилам, чтобы взять земельный участок в аренду, необходимо заключить договор в письменной форме. Для его составления понадобятся:
- межевой план на участок, либо выписку из ЕГРН (расширенную);
- выписка из ЕГРН;
- паспорта сторон;
- нотариальная доверенность (если сам собственник не участвует в процедуре);
- согласие на сделку от третьих лиц (при необходимости, например, от органов опеки, когда собственником является несовершеннолетний).
Срок временного пользования объектом и размер платежей прописывают в договоре. Как показывает практика, если арендодателем выступает физическое или юридическое лицо, то землю передают только при условии ее целевого использования. Чаще всего ее арендуют для проведения сельскохозяйственных работ.
Арендная плата также устанавливается договором. Документом регламентируют не только ее размер, но и порядок, а также периодичность внесения.
Если же арендодатель передает объект, например, для индивидуального строительства, то соглашением может быть предусмотрена оговорка о возможности выкупа предмета соглашения через определенный промежуток времени, либо по истечении срока действия договора.
Юристы ЕЮС подготовили для вас типовой образец договора аренды земельного участка. Вы можете использовать его для оформления своих правоотношений в неизменном виде или после частичной корректировки под личные потребности.
Образец заявления
Образец договора аренды ЗУ в
2025 году
Регистрация договора
Договор аренды земельного участка составляют в письменном виде. Это правило регламентировано статьей 609 ГК РФ. После его заключения документ необходимо зарегистрировать в государственных органах, по правилам, отраженным в ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ.
Для проведения регистрации необходимо подготовить пакет документов:
- оригинал договора;
- гражданский паспорт;
- нотариальная доверенность, в случае, если с заявлением о регистрации обращается доверенное лицо;
- согласие от третьих лиц (если нужно).
За регистрацию сделки уплачивают госпошлину. Ее размер регламентирован Налоговым кодексом РФ.
Если заявление о регистрации соглашения подает одна сторона, то размер пошлины составляет 2 тыс. рублей (для физических лиц), 22 тыс. рублей (для юридических лиц).
Если за осуществлением регистрационных действий обратились арендодатель и арендатор вместе, то госпошлина рассчитывается на основании ст. 333.18 НК РФ.
В том случае, если одной стороной договора является юридическое лицо, а второй – муниципалитет, то государственную пошлину вносит только организация в размере 22 тыс. рублей.
Обратите внимание! Физическое лицо при заключении соглашения с государственным органом вносит пошлину в размере 2 тыс. руб.
Аренда земли у муниципалитета через аукцион
Довольно актуальным для потенциальных арендаторов является вопрос, что нужно, чтобы взять землю в аренду у государства под ИЖС или с другими целями. По общим правилам, вы можете арендовать такой объект у муниципалитета. Чтобы найти выставленные земельные участки, можно промониторить печатные издания, официальный сайт администрации, а также воспользоваться специальным сервисом, размещенным на публичной кадастровой карте.
Для того чтобы стать участником аукциона, достаточно подать заявку и внести задаток. Но подача заявления еще не гарантирует того, что муниципалитет заключит договор аренды земельного участка именно с вами.
Порядок получения земельного участка в аренду
Для того чтобы оформить землю в аренду, можно воспользоваться ниже представленной пошаговой инструкцией.
- Находим подходящий объект, выставленный на аукцион. Рекомендуем использовать публичную кадастровую карту. Отметьте галочкой пункт «Земельные участки, выставленные на аукцион».
- При необходимости, осматриваем предмет сделки. Осмотр производится по письменному извещению потенциального арендодателя. После его получения, в течение 2-х дней, заинтересованному лицу направляют письмо, в котором будет указана дата и время осмотра. Плата за проведение процедуры не взимается.
- Готовим пакет документов. Он включает в себя заявление, копию паспорта, бумаги, которыми можно подтвердить внесение задатка.
- Проверяем, допустят ли вас к аукциону. Отказать могут, если человек не представил необходимые документы или подал ложные сведения, если он не внес задаток или не вправе участвовать в торгах в соответствии с действующим российским законодательством.
- Подаем заявление. Сделать это можно только в срок, указанный в извещении при предъявлении паспорта. Участник имеет право подать только одно заявление по унифицированной форме.
- Вносим задаток. Для этого необходимо осуществить платеж на расчетный счет, указанный в извещении.
- Принимаем участие в аукционе. Выигрывает в нем тот, кто предложит наибольшую цену. В некоторых случаях, например, если подана одно заявление, торги признают несостоявшимися.
С победителем аукциона заключают арендный договор. Арендодатель присылает арендатору 3 идентичных экземпляра соглашения. Их необходимо подписать в течение 10 дней после получения.
Аренда земли у администрации, если он не выставлен на торги
Физическое или юридическое лицо может подать заявку на аукцион, даже если земельный участок не выставлен на торги. Но в таком случае возможна аренда земли у государства, которая уже стоит на кадастровом учете.
В настоящей ситуации, порядок получения объекта в аренду следующий:
- выбираем землю, которая стоит на кадастровом учете;
- запрашиваем информацию о том, что имущество находится в публичной собственности;
- осматриваем земельный участок, оцениваем, подходит ли он под наши потребности;
- подаем заявление в местную администрацию на проведение аукциона;
- получаем документы на участок;
- вносим задаток и участвуем в торгах;
- в случае победы на аукционе, заключаем с администрацией договор аренды земельного участка.
Старовойтова Людмила Викторовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству и недвижимости • Стаж 27 лет
Выбрать тариф
Если вы никогда не участвовали в подобных аукционах и не знаете, как взять землю в аренду у города, проконсультируйтесь с нашим юристом. Специалист подробно расскажет, как проходит процедура, на что обратить внимание, какие документы понадобятся и в каких случаях аренда земли невозможна.
Поиск объекта
Как арендовать земельный участок у муниципалитета уже более-менее понятно. Но как найти тот, который стоит на кадастровом учете? Для этого проще всего воспользоваться публичной картой, размещенной на официальном сайте Росреестра.
|
Этап
|
|
|
Запуск сервиса |
Открываем кадастровую карту, кликнув по соответствующему пункту меню |
|
Поиск объекта |
Находим интересующий населенный пункт на кадастровой карте |
|
Фильтрация |
Кликаем по кнопке «слои» |
|
Проставляем в фильтре галочки напротив интересующих параметров |
|
|
Выбираем объект |
Здесь же можно получить основную информацию о земельном участке, нажав на кнопку «сформировать запрос».
Для того чтобы узнать, находится ли земля в публичной собственности, необходимо запросить выписку ЕГРН. Если в ней сказано, что сведения для заполнения раздела 2 отсутствуют, то такая земля принадлежит государству. Но арендовать землю, находящуюся в запасе, невозможно.
Важно! С 1 января 2025 года за получение выписки из ЕГРН в электронном виде гражданину придется отдать 580 рублей, а в бумажной форме – 920 руб.
Подача заявления
Чтобы понять, как оформить договор аренды земельного участка, можно проконсультироваться с юристом. Любой специалист расскажет, что все начинается с подачи заявления.
Заявку подают на имя главы администрации по регламентированной форме. Ее скачивают на официальном сайте муниципалитета или берут у секретаря. Если вам нужна помощь в ее заполнении, обращайтесь к юристам ЕЮС.
Фото: Схема аренды земельного участка
Участие в аукционе
После принятия заявления, администрация высылает заявителю объемный пакет документов, в который входит:
- извещение о дате, месте и времени проведения торгов;
- постановление о проведении аукциона;
- выписка из ЕГРН;
- ситуационный план;
- форма заявления на участие в торгах;
- договор о внесении задатка;
- форма заявки на запрос осмотра объекта;
- примерный образец договора аренды;
- график выплаты аренды;
- акт приема-передачи.
Чтобы стать участником аукциона недостаточно подать заявление. Кроме этого, нужно внести задаток.
Сами торги осуществляют традиционным образом. Начальной стоимостью лота обычно устанавливают сумму 0,5-1,5% от кадастровой стоимости земли.
Обратите внимание! Побеждает в торгах тот, кто предложит самую высокую цену. Если на аукцион зарегистрировался единственный участник, то аукцион признают несостоявшимися.
Заключение арендного договора
Как проходит оформление земельного участка в аренду, пошаговая инструкция поможет потенциальному арендатору понять, как легче пройти все этапы аукциона и выиграть его.
После признания участника торгов победителем, результаты заносят в протокол. Документ составляют в двух идентичных экземплярах. В него включают информацию не только о ходе аукциона, но и конечную стоимость земельного участка, наименование лица, выигравшего конкурс, а также описание земли.
Затем арендодатель направляет потенциальному арендатору проект договора, который последний должен подписать в течение 30 дней. Если он этого не сделает, то организатор торгов имеет право предложить заключение соглашение иному участнику аукциона, который предложил наибольшую цену.
Стоимость аренды земли у государства
Однозначно сказать, сколько будет стоить аренда земельного участка невозможно. Если договор заключают с физическим и юридическим лицом, который является непосредственным владельцем земли, то стоимость устанавливают по соглашению сторон. Как правило, ее значение предлагает именно арендодатель.
Если арендодателем выступает государственный орган, то размер ежемесячного платежа, как правило, определяют путем торгов. Тот, кто готов платить больше, побеждает. Начальную цену аукциона определяют, как 0,5-1,5% от кадастровой или рыночной стоимости.
Расчет арендных платежей в случаях, когда земельный участок передают арендатору без торгов, производит Департамент имущественных и земельных отношений. При определении параметра учитывают разные фактор, например, категорию участка, целевое использование земли, ее площадь, наличие или отсутствие зонального коэффициента и др.
Аренда земли без аукциона
Льготные категории граждан претендуют на получение земельного участка в аренду без проведения аукциона. Землю на льготных условиях дают:
- героям труда;
- многодетным и молодым семьям;
- ветеранам боевых действий;
- ликвидаторам аварии на Чернобыльской АС;
- инвалидам, пенсионерам;
- гражданам, занимающих воинские должности.
Торги не потребуются в том случае, если заявитель является участником государственной программы по предоставлению земельных участков.
Фото: Схема аренды земельного участка без аукциона
На практике встречаются и другие случае предоставление земли в аренду без проведения аукциона. Это касается случаев, когда заявитель планирует осуществлять на ней сельскохозяйственную деятельность и расположить, крестьянско-фермерское хозяйство.
Для того чтобы взять земельный участок в долгосрочную аренду без торгов, необходимо обратиться в местную администрацию.
Вы можете получить помощь в оформлении земельного участка в аренду от наших юристов. Специалисты подберут оптимальную схему, которая поможет взять участок в аренду в долгосрочное пользование, окажут содействие в сборе необходимых документов и заполнении бланков.
Судебная практика
В суд обратился гр-н Р. с требованием расторгнуть договор аренды земельного участка, а также взыскать с арендодателя компенсацию нанесенного ущерба и морального вреда.
Истец пояснил, что заключил с гр-н Л. договор аренды земельного участка. Соглашением было определено целевое назначение земли. Арендатор имел право использовать ее только для выращивания сельскохозяйственных культур.
Р. узнал, что Л. возвел на земельном участке нежилые здания, которые должны быть использованы для хранения урожая. Но, фактически арендатор сдавал помещения в аренду. Арендодатель обратился к Л. и потребовал расторжения договора по соглашению сторон. Арендатор отказался это делать, заявив о том, что может использовать земельный участок так, как он хочет.
Тогда Р. обратился в суд. Он настаивал на расторжении договора аренды земельного участка. Также он просил суд взыскать с ответчика компенсацию затрат на ликвидацию построек, возведенных на объекте и компенсацию морального вреда.
Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу, что арендатор нарушил условия договора, так как согласно соглашению, он не имел права возводить на земельном участке любые здания. Судья удовлетворил требования истца в полном объеме.
Частые вопросы
Где оформить аренду земельного участка в Москве, как легче подать заявление?
+
Для того чтобы выбрать участок в столице, воспользуйтесь публичной кадастровой картой. Легче всего подать заявление на аренду земли при помощи аккаунта на портале Госуслуги Москвы или Московской области.
Могу ли я арендовать земельный участок в другом регионе?
+
Да. Вы можете подать заявку на аренду участка, расположенного в любой части России. Сложность заключается в оформлении документации. Передавать бумаги и заявление придется удаленно, например, по почте.
Какую ответственность понесет арендодатель, если использует арендованный участок не по целевому назначению?
+
За нецелевое использование земельного участка, полученного в аренду, арендодатель несет ответственность. Его могут наказать штрафом в размере 0,5-1% от кадастровой или рыночной стоимости участка. Также участок может быть изъят у нанимателя.
Заключение эксперта
Оформление земельного участка в аренду в
2025 году осуществляется в общем порядке, установленном законом. Планируете арендовать землю – обратите внимание на объекты, находящиеся в частной собственности либо в государственной. Заключить договор аренды участка земли с частником гораздо легче. Что касается муниципальной собственности, то для ее получения придется поучаствовать в торгах. Землю без аукциона предоставляют только крестьянско-фермерским хозяйствам, а также лицам, относящимся к категории льготников.
Содержание статьи
- Кто может арендовать участок у государства
- На какой срок можно арендовать землю у государства
- Как найти участок в аренду
- Как арендовать землю у государства
- Что должно быть в договоре аренды
- Почему в аренде земли могут отказать
- Можно ли выкупить арендованный участок
Если вы пока не можете купить земельный участок, это не повод отказываться от мечты о строительстве загородного дома или занятии фермерством. Землю сначала можно арендовать у государства, а потом выкупить её.
В этой статье мы подробно расскажем, как искать и арендовать такие участки, кто может сделать это на общих основаниях, у кого есть льготы, какие преимущества в дальнейшем получает арендатор, на каких условиях землю можно выкупить и как правильно оформить договор.
Кто может арендовать участок у государства
Возможность арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, есть как у физических, так и у юридических лиц. Это может сделать гражданин России или работающая в стране компания. Также аренда доступна иностранцам и даже лицам без гражданства (ст. 22 ЗК РФ).
Арендатор земли может передавать свои права третьему лицу, например сдавать в субаренду фермерское хозяйство. Но если в аренду взяты расположенные на участке здания или сооружения для предпринимательской, сельскохозяйственной, фермерской деятельности, то оформить субаренду только на землю нельзя, передать её можно лишь вместе с правами на пользование этими строениями.
На какой срок можно арендовать землю у государства
Срок аренды напрямую зависит от цели, для которой она оформляется.
В п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ указаны основания аренды земли и обозначены сроки:
- для индивидуального жилищного строительства — 20 лет;
- для ведения огородничества — до 5 лет;
- для сельскохозяйственного производства — от 3 до 49 лет;
- для обустройства фермерского хозяйства — до 3 лет;
- для сельскохозяйственных работ, выполняемых юрлицом, — 5 лет;
- для строительства и реконструкции многоэтажных сооружений — 10 лет и т. д.
важно
На арендатора ложится обязанность обслуживать участок, использовать его по назначению. Например, обрабатывать землю, оплачивать электроэнергию, водоснабжение и так далее. Но от уплаты налогов он освобождён, так как не является собственником.
Арендованный земельный участок в дальнейшем можно будет выкупить — об этом мы расскажем ниже.
Как найти участок в аренду
Информацию о том, где есть земля под аренду, размещают на сайтах муниципальных образований или на интернет-ресурсах департаментов, которые занимаются землёй и имущественными вопросами. В Московской области, например, это министерство имущественных отношений. Также подобные объявления публикуют в местных СМИ.
Однако этот способ подбора не годится для льготников, потому что предполагает участие в торгах. Поскольку аренда для них предоставляется на других условиях, льготники ищут участки самостоятельно.
Скриншот: pkk.rosreestr.ru
Например, можно обратиться в местное отделение Росреестра и запросить перечень незанятых участков или поискать на публичной кадастровой карте, просматривая интересующие районы. Предварительно можно посмотреть генплан, в нем есть схема градостроительного зонирования, что позволит отобрать участки подходящего статуса: для ИЖС, сельскохозяйственного назначения и так далее.
важно
При выборе участка помните, что существуют такие понятия, как категория и вид разрешённого использования земли. Это накладывает ограничения на пользование участком.
Например, на землях сельхозугодий нельзя возводить капитальные жилые строения, кроме тех, что необходимы для обслуживания участка, а аренда береговой линии означает полный запрет на строительство.
Все эти тонкости лучше уточнить заранее, чтобы выбранный участок подошёл под ваши цели.
Также при подборе можно обратиться к местным кадастровым инженерам, которые хорошо знают район и смогут подобрать подходящие под ваши нужды участки, а также расскажут об их особенностях. Это платная услуга, стоимость зависит от региона.
Как арендовать землю у государства
Участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно получить в аренду двумя способами (ст. 39.6 ЗК РФ): на торгах или без их проведения.
Торги для аренды земельных участков с 1 марта 2023 года проводят в форме электронного аукциона. Проходят они на специализированных площадках — ГИС «Торги», РТС-Тендер и других, — поэтому для участия нужно получить квалифицированную электронную подпись.
Скриншот: torgi.gov.ru
Единого регламента проведения торгов по стране нет, почти в каждом субъекте есть свои особенности.
Но в общих чертах процедура проходит так:
- желающие подают заявки на участие в аукционе на выбранный лот и вносят задаток;
- участник готовит пакет документов в электронном виде: заявку по форме электронной площадки, паспорт, документ об уплате задатка;
- в назначенную дату проходит онлайн-аукцион, в ходе которого участники предлагают свою цену. Победителем становится тот, кто готов заплатить больше других.
Торги признают состоявшимися, даже если в них участвовал только один человек, в этом случае он получит участок по стартовой цене.
Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом — как правило, это местная администрация — и регистрирует его в Росреестре.
Внесённый победителем задаток идёт в счёт оплаты аренды за первый год, а проигравшим участникам деньги возвращают.
Стартовую цену местная администрация устанавливает по выбору (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):
- в размере ежегодной арендной платы, определённой по результатам рыночной оценки;
- в размере как минимум 1,5% кадастровой стоимости участка, утверждённой не ранее чем за 5 лет до торгов.
Таким образом, стартовая цена изначально невысока, и в итоге участок обычно «уходит» по цене, значительно ниже рыночной, так что участвовать в торгах выгодно.
для справки
Аукцион проходит при условии, что земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Иногда требуется, чтобы он также имел доступ к коммуникациям.
Если земля не оформлена, потенциальный арендатор организует этот процесс, для чего нанимает кадастрового инженера и уплачивает госпошлину. После этого шанс, что на торгах участок достанется именно ему, повышается. Однако гарантий, что на аукцион не заявится кто-то ещё и не перехватит тот самый лот, никто не даёт.
Какой-то усредненной цены на аренду нет, она даже в рамках одного региона колеблется в диапазоне от 0,1 до 75 рублей за кв. м — в зависимости от категории земли и вида разрешенного использования.
В ряде случаев аренду земли оформляют без торгов (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Это доступно, например:
- владельцу объекта незавершённого строительства, чтобы его достроить (однократно);
- собственнику здания на земельном участке, который принадлежит государству;
- если землю дают взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд;
- тем, кто планирует построить индивидуальный жилой дом, вести личное подсобное хозяйство или заниматься садоводством для собственных нужд.
Для оформления аренды без торгов нужно подать заявку в муниципалитет. Скорее всего, чиновники при этом разместят объявление в местных СМИ о намерении аренды. Если в течение 30 дней других заявок не поступит, можно будет заключать договор, который затем следует зарегистрировать в Росреестре.
При получении земли без торгов стоимость аренды определяется по формуле: кадастровая стоимость участка × специальный коэффициент. Последний зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.
Также без торгов — в порядке очереди или вне её — участок для ИЖС или под приусадебное хозяйство могут получить льготные категории граждан. Например, вне очереди на него могут претендовать пострадавшие от радиации вследствие аварии на ЧАЭС, а в порядке очереди — многодетные семьи, ветераны ВОВ, участники боевых действий, молодые семьи и другие.
важно
При этом речь будет идти не об аренде, а о безвозмездном пользовании. Платить за участок льготникам не нужно.
Но одной только принадлежности к льготной категории часто бывает недостаточно.
Чтобы получить право на аренду, также нужно:
- доказать свою нуждаемость в жилье;
- получить статус малоимущего;
- встать на федеральный или местный жилищный учёт — это зависит от того, на каком уровне установлена льгота;
- дождаться своей очереди.
Только после этого льготник может приступить к выбору участка и оформлению аренды.
Что должно быть в договоре аренды
Договор аренды земельного участка у государства часто объединяет в себе параметры аренды и купли-продажи, так как содержит условия, оговаривающие право выкупа участка. Единой установленной формы такого договора нет.
Но в нём в любом случае присутствуют:
- описание и технические характеристики объекта аренды;
- цели использования земли;
- сумма, периодичность оплаты, порядок расчётов;
- временные границы аренды;
- ответственность сторон;
- возможные риски;
- условия передачи участка при полной оплате;
- реквизиты сторон.
Не забывайте, что подписанный договор надо будет зарегистрировать в Росреестре, где аренду отразят как обременение.
Почему в аренде земли могут отказать
Если говорить об аренде участка после торгов, то здесь вероятность отказа невелика, если аукцион проведён по правилам.
Но когда аренда получена без торгов (чаще всего участок при этом подбирается самостоятельно), причин для отказа может быть довольно много (ст. 39.16 ЗК РФ).
Вот некоторые из них:
- участок уже заявлен на аукцион;
- заявитель — льготник, но не подтвердил нуждаемость в жилье;
- у выбранного участка неподходящий статус — например, вы хотели получить землю под ИЖС, а он предназначен под промышленный объект;
- участок уже согласовали другому арендатору;
- участок изъят из оборота и зарезервирован для государственных нужд и так далее.
В случае отказа претенденту на аренду придётся заново выбирать участок и проходить процедуру согласования.
Можно ли выкупить арендованный участок
Арендованную у государства землю можно выкупить без проведения торгов, причём даже в том случае, если это не оговорено в договоре.
Но для этого должны быть соблюдены три условия:
- участок входит в перечень, указанный в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, — например, земли предназначены для ЛПХ, садоводства, огородничества, рекреации, производства, промышленных нужд;
- есть действующий договор аренды;
- арендатор не нарушал правила использования земли.
На этих основаниях можно оформить куплю-продажу арендуемой земли без проведения аукциона. Кроме того, если на участке построено здание, у его собственника будет право преимущественной покупки. Этим условием часто пользуются арендаторы, чтобы не рисковать на аукционе: возводят на участке дом или хозпостройку, официально регистрируют строение и затем выкупают участок без проведения торгов.
для справки
У арендаторов земель сельхозназначения преимущественное право покупки появляется после трёх лет непрерывной аренды с соблюдением всех условий.
Цена участка при этом в любом случае не может быть выше установленной кадастровой стоимости, а чаще всего оказывается намного ниже.
Для расчёта выкупной стоимости во многих регионах применяется следующая формула: кадастровая стоимость участка × ставка земельного налога × коэффициент кратности ставки земельного налога, действующий в муниципалитете.
пример
Кадастровая стоимость участка площадью 9 соток в Ростовской области — 120 тыс. рублей, ставка земельного налога — 0,3%, а кратность ставки в области — 17.
Тогда выкупная стоимость участка: 120 тыс. × 0,3% × 17 = 6 120 рублей.
Таким образом, аренда земли у государства позволяет при соблюдении некоторых правил ещё и выкупить участок без торгов по более чем выгодной цене. Это в достаточной степени нивелирует сложности, с которыми претенденты на землю сталкиваются при оформлении аренды.
Фото: Shutterstock / Fotodom
Как арендовать земельный участок, находящийся в государственной собственности или государственная собственность на которые не разграничена?
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Где можно ознакомиться с объектами, доступными для аренды?
Извещения о проведении аукциона размещаются на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определенном Правительством Российской Федерации (https://torgi.gov.ru/choice.html), на официальном сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Минземимущество РБ) (https://mzio.bashkortostan.ru/), а также публикуются в печатном издании «Аргументы и Факты – Башкортостан».
Могу ли я осуществить осмотр земельного участка, запросить о нем дополнительную информацию?
Осмотр земельного участка осуществляется самостоятельно, при этом за дополнительной информацией по земельному участку вы вправе обратиться в территориальный отдел Минземимущества РБ (контактные данные указываются в извещении о проведении торгов) либо в ГКУ «УИК РБ» (г. Уфа, ул. Ленина, 61/45, телефон: +7 (3472)18-18-00 (https://gku-uik.bashkortostan.ru/activity/).
Самостоятельно получить информацию о местонахождении земельного участка, его характеристиках возможно на сайте публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru/).
Публичная кадастровая карта (ПКК) – это онлайн сервис, который показывает на виртуальной интерактивной карте все объекты недвижимости, зарегистрированные в ЕГРН и земли, в отношении которых не проведен кадастровый учёт. Преимуществами такого сервиса являются: возможность самостоятельного изучения рельефа местности, определения наличия водоёма, леса и других географических особенностей; определения адреса земельного участка, в котором имеется заинтересованность; изучения инфраструктуры вблизи свободного участка.
Кто может принять участие в торгах?
Участники аукциона, проводимого в случае, предусмотренном пунктом 7 статьи 39.18 Земельного кодекса РФ могут являться граждане или в случае предоставления земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности – граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства.
Участники аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» являются субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, в отношении которых не может оказываться поддержка в соответствии с частью 3 статьи 14 указанного Федерального закона.
В остальных случаях участниками аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут являться заинтересованные лица (граждане, юридические лица, индивидуальные предприниматели и т.д.).
Что необходимо для участия в торгах?
Шаг 1. Направление заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган заявления о проведении аукциона с указанием кадастрового номера и цели использования земельного участка (заявление подается в произвольной форме).
Шаг 2. Проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Шаг 3. Принятие в срок не более чем два месяца со дня поступления заявления решения о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных в пункте 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации оснований.
Шаг 4. Размещение извещения о проведении аукциона на https://torgi.gov.ru/choice.html, на официальном сайте Минземимущества РБ (https://mzio.bashkortostan.ru/), а также публикация в печатном издании «Аргументы и Факты – Башкортостан».
Шаг 5. Для участия в аукционе заинтересованные лица представляют в установленном в извещении о проведении аукциона срок заявки на участия в торгах и пакет документов.
Внимание!
Законодательством Российской Федерации аукцион на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме не предусмотрен. В связи с чем, электронная подпись заявителя, а также регистрация заинтересованного лица на электронной платформе не требуется до дня вступления в силу федерального закона, устанавливающего порядок проведения аукционов в электронной форме.
Заявитель вправе подать только одну заявку в отношении каждого предмета аукциона (лота).
Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона.
Заявитель не допускается к участию в аукционе в следующих случаях:
1) непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;
2) непоступление задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе;
3) подача заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с Земельным Кодексом РФ и другими федеральными законами не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду;
4) наличие сведений о заявителе, об учредителях (участниках), о членах коллегиальных исполнительных органов заявителя, лицах, исполняющих функции единоличного исполнительного органа заявителя, являющегося юридическим лицом, в предусмотренном статьей 39.12 Земельного Кодекса Российской Федерации реестре недобросовестных участников аукциона.
Шаг 6. По истечении срока приема заявок, организатор аукциона ведет протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который подписывается организатором аукциона не позднее чем в течение одного дня со дня их рассмотрения и размещается на официальном сайте torgi.gov.ru не позднее, чем на следующий день после дня подписания протокола. Заявителям, признанным участниками аукциона, и заявителям, не допущенным к участию в аукционе, организатор аукциона направляет уведомления о принятых в отношении них решениях. Заявителям, не допущенным к участию в аукционе, задатки возвращаются в течении трех рабочих дней со дня оформления протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе.
Шаг 7. Проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в сроки и время, указанные в извещении о проведении аукциона. Результаты аукциона оформляются протоколом. Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте torgi.gov.ru в течение одного рабочего дня со дня подписания данного протокола. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший
наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок. Лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем – задатки возвращаются в течении трёх рабочих дней.
Внимание! В случае, если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо в случае, если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, аукцион признается несостоявшимся.
Шаг 8. Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.
Внимание! Если договор аренды земельного участка в течение тридцати дней со дня направления победителю аукциона не был им подписан и представлен в уполномоченный орган, организатор аукциона предлагает заключить указанный договор иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.
Сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона.
Задатки, внесённые победителями аукциона, не заключившими в установленном порядке договор аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанного договора, не возвращаются.
Какие документы необходимы для подачи заявки на участие в торгах?
Для подачи заявки на участие в торгах от заявителя требуется минимальный пакет документов:
1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении
аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);
3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
4) документы, подтверждающие внесение задатка.
Для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», заявители декларируют свою принадлежность к субъектам малого и среднего предпринимательства путем представления в форме документа на бумажном носителе или в форме электронного документа сведений из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, ведение которого осуществляется в соответствии с указанным Федеральным законом, либо заявляют о своем соответствии условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 5 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
Можно ли получить в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности или государственная собственность на которые не разграничена без проведения торгов?
Да, возможно. Согласно пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 16.02.2022).
Предусмотрены ли льготы при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности или государственная собственность на которые не разграничена путём проведения торгов?
При заключении договора аренды земельного участка на торгах льготы отсутствуют.
Регламентирующие документы:
Статьи 39.11, 39.12 Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001
№ 136-ФЗ (ред. от 16.02.2022) (https://base.garant.ru/).