Покупка дома с земельным участком через мфц пошаговая инструкция

Сделки с земельными участками, загородными домами не уступают по популярности сделкам с квартирами (описание процедуры покупки жилого помещения мы посвятили отдельную статью “Покупка квартиры без риэлтора”). 

В настоящей статье мы рассмотрим порядок оформления сделки по покупке земельного участка, дачи в СНТ, дома, а также процедуру регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка в Росреестре.

С данной поэтапной инструкцией, вы сможете купить земельный участок  или загородный дом без привлечения риэлтора. В настоящей статье мы ответим на вопросы: как проходит сделка с землей, где оформляются сделки с земельными участками и домами, как оформить договор купли-продажи земельного участка без риэлтора, а также разберем нюансы процедуры регистрации права собственности на купленный земельный участок и дом. Особое внимание в данной инструкции уделено порядку оформления сделки с землей при использовании кредитных средств и регистрации ипотеки. 

Пошаговая инструкция “Процедура оформления покупки земельного участка и дома без риэлтора”

Настоящая инструкция содержит порядок проведения сделки купли-продажи земельного участка, этапы сделки купли-продажи недвижимости, а также особенности оформления документов при покупке земли и регистрации сделки с землей, загородной недвижимостью. Необходимо отметить, что данная инструкция применима при оформлении купли-продажи садового участка в СНТ, дачного участка в ДНП и при оформлении покупки земли под ИЖС.

Шаг 1. (для покупателей) Выбор земельного участка, дома и проверка юридической чистоты недвижимости

Самый важный шаг при покупке недвижимости. Тщательно проверяя земельный участок, дом, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и истребования недвижимости из вашего владения. 

Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты недвижимости на вторичном рынке”. В данной статье юридические аспекты проверки сделки с недвижимостью в зависимости от различных обстоятельств. Только после тщательной проверки объекта недвижимости желательно переходить к следующим пунктам настоящей инструкции.

Отметим также, что при покупке земельного участка проводится дополнительная проверка ограничений в пользовании земельным участком с учетом природоохранных и других требований (для этого заказывается особая выписка из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка). Кроме того, при покупке земельного участка с домом необходимо проверить соблюдение законодательства при строительстве дома (получение необходимых разрешений, узаконена ли самовольная постройка или нет, есть ли возможности для ее узаконения, не нарушены ли строительные нормы). Также важно обратить внимание на границы земельного участка, проведенные работы по межеванию.  Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Об общих вопросах проверки юридической чистоты недвижимости и частных нюансах проверки земельного участка, дома читайте в статье по ссылке.

Также при покупке земельного участка сельхозназначения необходимо помнить о соблюдении права преимущественной покупки, принадлежащего муниципальному образованию, а также об ограничениях при продаже земельных долей (доли в праве собственности на земли сельхозназначения, образованные в порядке приватизации).

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления и подготовка документов для продажи земельного участка, дома. Показ земельного участка, дома потенциальным покупателям.

Разместив объявление о продаже земельного участка, дома, позаботьтесь о необходимых документах для оформления продажи дачного или иного земельного участка, дома.

В первую очередь для продажи недвижимости вам потребуется:

Иные документы (список будет представлен ниже) лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи недвижимости. 

Как правило, покупатели стремятся ознакомиться с документами до внесения аванса, а продавцы согласны предоставить документы только после внесения аванса. Здесь можно понять обе стороны: каждая сторона защищает свои интересы, стремиться снизить риски. Однако можно найти компромисс. Например, предоставить некоторые документы для первичной проверки до внесения аванса, остальные — после внесения, либо предоставить документы на «месте» до внесения аванса. Также при  необходимости может потребоваться предоставление документов банку (при использовании покупателем кредитных средств на покупку) или Социальному фонду РФ (при использовании средств материнского капитала), документы в данные организации подает покупатель, от продавца потребуется только содействие в сборе документов при необходимости.

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности с продавцом

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи земельного участка, дома, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора: предмет договора (индивидуальные характеристики земельного участка, дома: адрес, кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования и т.д.) и цена покупаемого земельного участка, дома. Важным условием предварительного договора также является срок заключения договора купли-продажи земельного участка, дома (ДКП земельного участка и дома). Если он не согласован сторонами, то по закону равен одному году с момента заключения предварительного договора. Если покупатель и продавец не заключат договор в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив письменное предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости недвижимости по договору. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора) задаток внесён не может быть. Деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Шаг 3. Предоставление документов на земельный участок, дом банку (при покупке земельного участка, дома в ипотеку)

После проверки документов на земельный участок, дом, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом последующем этапе процесса оформления покупки земельного участка или дома, или дачи с земельным участком будет принимать участие также банк.

Шаг 4. Подготовка или анализ представленного продавцом проекта договора купли-продажи земельного участка, строений. Согласование условий сделки, выбор способа оплаты стоимости земельного участка. Запрос документов на сделку у продавца.

До “выхода на сделку” покупатель запрашивает у продавца следующие документы:

До сделки с земельным участком (домом) стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Договор купли-продажи жилого дома, земельного участка, иного строения должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Обязательной нотариальной формы такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению:

— сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;

— сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением земельных долей (долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий);

— сделки по отчуждению жилого дома, если заявление и документы на регистрацию сделки будут представлены в орган регистрации прав по почте.

Подробный перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, размещен в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Кроме того, стороны вправе по своему желанию заверить сделку нотариально. О том, нужно ли заверять добровольно сделку с земельным участком у нотариуса, какие преимущества дает такое удостоверение сделки, расходах на нотариуса также читайте в статье по ссылке.

Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации (сам договор не регистрируется, регистрируется именно переход права собственности, в связи с этим договор вступает в силу с момента его подписания, а не регистрации; также не требуется согласие супруги покупателя на покупку земельного участка).

Одним из самых важных вопросов при оформлении договора купли-продажи недвижимости (земельного участка, гаража, дома, участка и т.д.) является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты недвижимости, а также разберём порядок совершения сделки купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств. 

Последнее уточнение относительно оформления покупки дома и земельного участка: законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. Поэтому одним из важнейших условий договора купли-продажи земельного участка с домом является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку.

Шаг 5. Подписание договора купли-продажи земельного участка, дома, оплата стоимости земельного участка, дома (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, правоустанавливающие документы на земельный участок (перечень правоустанавливающих документов в зависимости от основания покупки читайте в статье о проверке юридической чистоты недвижимости), паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи земельного участка, дома подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности либо стороны сами подают документы на регистрацию в Росреестр. С 01.02.2019 года эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре; после удостоверения сделки нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр, в исключительных случаях он представляет их в бумажном виде в течение 2 рабочих дней, но стороны могут отказаться от подачи документов через нотариуса. При подаче документов на регистрацию нотариусом в электронном виде действуют  сокращенные сроки регистрации — регистрация займет всего 1 день (если стороны сами подают документы на регистрацию на основании нотариальной сделки в Росреестр, то срок 3 рабочих дня, при подаче через МФЦ — 5 рабочих дней). После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости недвижимости. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи земельного участка, дома с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи земельного участка, дома в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание земельного участка, дома, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности на земельный участок, дом), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с земельным участком, домом, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в жилом доме людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке земельного участка, дома с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, банк также оформляет договор об ипотеке, закладную. Для оформления договора об ипотеке и закладной необходимо провести оценку стоимости земельного участка (дома), а также в большинстве случаев необходимо заказать межевой, технический план (паспорт) объекта недвижимости (такой документ может быть в наличии у продавца либо его придется заказать в организации, выполнявшей обмеры помещения и изготовившей технический план помещения, межевой план земельного участка (выдается копия ранее изготовленного плана; так будет дешевле, чем заказывать план у новой организации с выездом кадастрового инженера). Кредитные деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом к покупателю и регистрации залога недвижимости в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с недвижимостью: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 6. Регистрация перехода права собственности на земельный участок, дом в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, дома потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Процедура оформления права собственности на квартиру в ипотеку в целом такая же как при покупке земельного участка без использования кредитных средств. Однако при регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу), предоставить документы для регистрации, обозначенные выше в списке документов для регистрации ипотеки.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 7. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей от дома и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

От покупателя не требуется дальнейшее участие. Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки только в обмен на рукописную расписку о получении денежных средств (расписка должна быть написана в присутствии покупателя или в соответствии с инструкциями выше). Нужно помнить, что при данном способе оплаты только расписка продавца подтверждает такой важный факт как оплата стоимости недвижимости по договору. Договор аренды ячейки не является платежным документов и не может подтверждать оплату стоимости по многим причинам. Если покупатель не получит расписку от продавца о получении денег, продавец может обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и истребовании имущества в связи неоплатой цены по договору. Поэтому важно помнить эти правила проведения и оформления сделки с недвижимостью при использовании банковской ячейки.

Ипотека

Покупатель предоставляет документы, подтверждающие регистрацию, банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре и договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают дом (бывают различные казусы на практике, когда, например, в период регистрации дом сгорает в связи с пожаром), снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Также при проведении взаиморасчетов желательно получить от продавца оригиналы документов на недвижимость или их нотариальные копии (документы-основания приобретения права собственности продавцом, предшествующую цепочку документов), данные документы могут пригодиться в будущем в случае судебных споров или при продаже недвижимости.

Шаг 8. (для покупателей) Не забываем оформить налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой земельного участка под ИЖС или земельного участка с жилым домом и вернуть налог из бюджета

Если вы не оформляли ранее налоговый вычет в связи с покупкой недвижимости или не использовали его в полном объеме, то вы вправе оформить его при покупке жилого дома, земельного участка под ИЖС или земельного участка с построенным жилым домом и вернуть НДФЛ. При оформлении сделки купли-продажи подобного земельного участка в ипотеку в будущем собственник может оформить налоговый вычет на уплаченные банку проценты за пользование кредитом. Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке земельного участка и покупке в ипотеку читайте здесь.

Шаг 8. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога на доходы

Если недвижимость в собственности продавца менее 5 лет (для недвижимости, приобретенной на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже недвижимости (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). Ранее доход от продажи недвижимости исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости недвижимости с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). Подробнее о порядке расчета налога с продажи недвижимости, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже недвижимости онлайн. Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. То есть если недвижимость продана в 2018 году, декларацию нужно подать до 30.04.2019 года, а уплатить налог до 15.07.2019 года). За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже недвижимости, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Договор купли-продажи квартиры через МФЦ — образец, как составить

Продажа квартиры — это важный шаг и для продавца, и для покупателя. Процессы, связанные с оформлением, можно сделать удобнее и быстрее, если обратиться в многофункциональный центр.

Дата публикации: 09.01.25
16.1k

0

Картинка с сайта: brobank.ru

МФЦ выступает посредником в таких и многих других процедурах. Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ, что для этого нужно и какие нюансы могут возникнуть на разных этапах сделки.

Можно ли провести куплю-продажу квартиры через МФЦ

МФЦ предоставляют много услуг, в том числе помощь в сделках с недвижимостью. Оформление договора купли-продажи квартиры через МФЦ возможно, но учтите, что сам процесс сделки, составление и подписание договора происходит не в многофункциональном центре. Но в нем можно зарегистрировать сделку быстрее.

МФЦ позволяет ускорить процесс государственной регистрации права собственности на квартиру, а также подачу заявления в Росреестр. То есть, если обе стороны сделки — продавец и покупатель — решат воспользоваться услугами МФЦ, они смогут подать документы и провести регистрацию по месту жительства без посещения Росреестра или других госучреждений.

Стоит отметить, что для составления самого договора купли-продажи квартиры придется воспользоваться юридическими услугами либо заполнить шаблон договора самостоятельно. Найти шаблон можно в интернете, например, на этом сайте.

Как составить договор

Договор купли-продажи квартиры — это юридически значимый документ, который закрепляет согласие сторон на передачу права собственности на недвижимость от продавца покупателю. При составлении такого документа необходимо учитывать значимые аспекты, чтобы сделка была законной и защищала интересы обеих сторон.

Основные элементы договора купли-продажи квартиры:

1. Полные данные сторон договора: необходимо указать паспортные данные продавца и покупателя, а также сведения о месте их жительства. Убедитесь, что информация указана корректно.
2. Описание квартиры: напишите точное местоположение жилья, площадь, этаж, номер квартиры и другие характеристики, которые помогут точно идентифицировать объект.
3. Цена и порядок оплаты. Например, сумма передается наличными или переводом, сроки платежей и другие данные.
4. Ответственность сторон: условия, которые применят в случае несоответствия обязательств сторон, например, если покупатель не оплатил квартиру в срок или продавец не передал ключи.
5. Дата передачи недвижимости: день, когда покупатель вступит в права собственности на квартиру.
6. Подписи сторон сделки. Подписи подтверждают согласие на условия договора и обязательства сторон.

Картинка с сайта: brobank.ru

При составлении договора важно не забывать о правомерности условий и предусмотреть возможные последствия в случае возникновения спорных ситуаций. Например, можно указать, что покупатель обязан проверить правоустанавливающие документы на квартиру перед подписанием договора.

Где взять образец

Образец договора купли-продажи квартиры можно найти в интернете. Но помните, что стандартный шаблон может не учитывать все нюансы конкретной сделки. Лучше получить образец у юриста или риелтора, который поможет адаптировать его под личные нужды.

В МФЦ образец договора предоставляют не всегда, так как это не часть регистрационных услуг. Но в некоторых центрах можно найти консультации по составлению документа. Это тоже поможет избежать ошибок при подписании.

Чтобы договор полностью соответствовал требованиям законодательства и защищал интересы сторон, в образец договора нужно включить все требуемые данные.

Сколько стоит процедура

Стоимость оформления договора купли-продажи нотариусом зависит от того, какая цена продаваемого жилья. За нотариальное удостоверение договора придется заплатить:

• при стоимости квартиры до 1 млн рублей — 0,5% от суммы договора, но не менее 1,5 тысяч рублей;
• если квартира стоит от 1 до 10 млн рублей — 5 тысяч рублей и 0,3% от суммы договора, превышающей 1 млн рублей;
• при стоимости больше 10 млн рублей — 32 тысячи рублей и 0,15% от суммы, которая превышает 10 млн рублей, при этом не больше 150 тысяч рублей.

Заверять договор у нотариуса не обязательно, это можно сделать для собственного спокойствия. Случаи, когда нотариальное заверение обязательно, если продаете или покупаете:

• долю в квартире;
• квартиру ребенка или опекаемого;
• квартиру с пожизненной рентой.

Также придется оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на приобретаемое жилье в размере 2 тысяч рублей.

Оформите дебетовую СберКарту:

Картинка с сайта: brobank.ru

Стоимость от	0 ₽
Кэшбек	До 70%
Процент на остаток	Нет
Снятие без %	До 5 млн р./мес.
Овердрафт	Нет
Доставка	В офис/курьером

Какие документы прикладывают к договору

Чтобы договор купли-продажи квартиры зарегистрировали в МФЦ, соберите несколько документов. Основные:

1. Паспорт продавца и покупателя.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру — это могут быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, дарственная, решение суда, если квартиру передали по суду.
3. Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН.
4. Справка о состоянии расчетов по коммунальным платежам — этот документ подтверждает, что у продавца нет задолженностей перед ЖКХ.
5. Согласие супруга продавца на сделку, если квартира находилась в совместной собственности.
6. Заявление о регистрации перехода права собственности.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

С комплектом этих документов можно идти в МФЦ и продолжать оформление.

Как проходит регистрация

Заключение договора купли-продажи происходит в несколько этапов:

1. Предварительные переговоры. Перед тем, как официально заключить сделку, продавец и покупатель согласовывают условия между собой. Договоритесь о стоимости, а также о порядке передачи квартиры в собственность другого лица. Также согласуйте перечисление задатка.
2. Заключение предварительного соглашения. Этот документ используют в качестве фиксации намерения подписать основной договор купли-продажи на определенных условиях. Предварительный договор нужен не всегда.
3. Перечисление задатка. Деньги перечисляют по взаимной договоренности, но можно обойтись и без задатка.
4. Сбор документов.
5. Заключение договора купли-продажи. Права на жилье переходят к новому владельцу.
6. Удостоверение у нотариуса. Если стороны выбрали нотариальную форму сделки, этот этап обязателен.
7. Государственная регистрация через Росреестр.
8. Получение документов после регистрации. После регистрации выдадут актуальную выписку из Единого госреестра недвижимости.

Регистрация через МФЦ — наиболее удобный способ для физических лиц. Такие центры работают по разному в зависимости от региона. В одних записываются заранее, а в других получают талон электронной очереди сразу на месте.

Россиянам доступна услуга выезда сотрудника МФЦ на дом. Бесплатно она обойдется только ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам 1 и 2 группы. Для остальных такая услуга платна. Стоимость отличается в зависимости от региона, уточняйте в МФЦ по месту жительства.

Когда договор могут признать недействительным

Договор признают недействительным в двух случаях: если он оспоримый или ничтожный.

Ничтожный договор — это документ, который заключили с нарушением законодательства РФ. Такой договор признают недействительным с момента подписания. Не имеет значения, есть ли судебное решение о признании ничтожным или нет. Формально такая сделка произошла, но юридически никаких изменений не повлекла.

В суд все равно придется подавать, чтобы официально сделка получила статус недействительной. Тогда все вернется в то положение, которые было до подписания соглашения.

Картинка с сайта: brobank.ru

К ничтожным сделкам относят:

1. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства или другим правовым нормам. Такое может быть, если покупатель приобретает жилье, которое продавец купил ранее у другой семьи. Если, например, при заключении сделки нарушили права несовершеннолетних лиц, то вся цепочка становится незаконной.
2. Сделки, при которых нарушили правопорядок и нормы нравственности. Примером такой сделки выступает подделка подписей или документов.

Мнимые и притворный соглашения. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовое соглашение. Это может быть продажа жилья родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы подменить одну сделку другой. Например, если заключают договор купли-продажи, а по факту имущество подарили.

Соглашение, которое заключили с недееспособным лицом. Законный опекун должен обратиться с требованием признать сделку ничтожной.

Сделку, которую заключили с россиянином младше 14 лет. Такие случаи встречаются достаточно редко.

По таким сделкам применяют срок исковой давности. Он длится 3 года. Он начинается с момента подписания договора. Если же иск предъявляет другой человек, который не участвовал в сделке, срок отсчитывают с момента, когда он узнал о неправомерности соглашения.

Оспоримые договора — также те, которые заключили с нарушением закона. Но они будут работать до тех пор, пока кто-то не обратится в суд для получения официального признания недействительности. К таким соглашениям относят сделки, которые:

• совершили под угрозами;
• вынудили совершить на невыгодных условиях;
• заключили с ограниченно дееспособным россиянином без согласия попечителя;
• заключили несовершеннолетние подростки без согласия родителей или опекунов;
• совершили без согласия третьего лица, если его участие требуется по закону, например, если муж продал жилье без согласия жены, она вправе подать в суд;
• совершили в состоянии алкогольного опьянения.

Срок исковой давности таких сделок — 1 год. Начинается он с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о сделке. Если же дело касается сделки, которую совершили под угрозами, СИД начинается с момента, когда прекратились угрозы.

Частые вопросы

​

За последние 10 лет процедура оформления сделок по покупке квартир значительно упростилась. Минимальный пакет документов, сокращенные сроки регистрации права собственности в Росреестре, стандартная информация о сделке в самом договоре и упрощенный порядок его подачи через МФЦ, банк или нотариуса привели к тому, что сегодня любой мало-мальски грамотный человек способен самостоятельно, без помощи риелтора или юриста оформить покупку или продажу недвижимости.

Документы на сделку

При подаче договора в МФЦ к нему следует приложить лишь выписку из домовой книги и показать паспорта сторон сделки сотруднику МФЦ. Правоустанавливающие документы на квартиру предоставлять не нужно.

При составлении договора в нем достаточно отразить: паспортные данные покупателя и продавца, кадастровый номер помещения, причем без адреса и площади, стоимость квартиры и порядок расчетов (наличные, аккредитив, ипотека, иное), а также перечень лиц, проживающих в помещении, и срок их проживания. Если оплата осуществляется после регистрации сделки, то в договоре следует указать о неприменении института залога. Остальная информация указывается по желанию и обязательной не является.

Стоимость недвижимости и налоги

Налоговая реформа конца 2015 года привела к тому, что цена на недвижимость в договорах купли-продажи теперь указывается полная, без занижения. Продиктовано это тем, что покупатели вынуждены будут оплачивать налог на доход, если в течение пяти лет с момента покупки решат от квартиры избавиться. Налог в размере 13% уплачивается или от суммы, превышающей стоимость приобретения, или от суммы, превышающей 70% от кадастровой стоимости жилья. Кроме того, многие покупатели по-прежнему опасаются занижения в договоре реальной стоимости недвижимости, так как в случае недействительности или расторжения договора вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.

Налоговый вычет

При покупке квартиры не стоит забывать и о получении налогового вычета, лимит на который не может превышать 2 млн рублей и составляет 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей), а по расходам на погашение процентов по ипотеке лимит достигает 3 млн рублей, а сам вычет, соответственно, 390 тыс. рублей. На налоговый вычет вправе претендовать только официально трудоустроенные и уплачивающие налоги лица.

Способы оформления договора

Договор купли-продажи квартиры может оформляться четырьмя способами. Первый — через банк, в котором вы берете кредит. После подписания договора в банке, который сам составит его и направит на регистрацию, останется лишь дождаться регистрации права собственности покупателя и перевода денежных средств продавцу, не предпринимая больше никаких действий. Второй способ — через нотариуса. Последний также сам направляет договор на регистрацию. Плюсы первых двух способов заключаются в быстроте сделки, так как зарегистрированные договоры вернутся сторонам уже через три, максимум пять дней, а может, и быстрее.

Третий способ — оформление через МФЦ. После подписания и передачи договора сотруднику МФЦ обратно его можно будет получить в период до трех недель. И, наконец, последний, четвертый способ совершения сделки — по электронной цифровой подписи. Практикуется он значительно реже первых трех и используется в основном, если покупатель и продавец находятся в разных городах или регионах и имеют электронную цифровую подпись.

Обязательная нотариальная форма сделок

Несмотря на добровольность выбора способов оформления договора, закон предусматривает сделки, осуществление которых возможно только через нотариуса. Касаются они договоров с несовершеннолетними детьми и договоров с долями жилого помещения, за исключением оформления всех долей одновременно.

Правильное подтверждение расчетов между сторонами

На что хотелось бы обратить внимание отдельно, это документы, подтверждающие оплату. Если расчет между сторонами производится наличными, покупатель должен написать расписку продавцу, но передать не ранее момента получения денег. Если оплата осуществляется по безналичному расчету, расписка не требуется — подтверждением оплаты будет служить платежное поручение. Если жилое помещение передается покупателю до оплаты договора и регистрации перехода права собственности, в передаточном акте нельзя писать о совершенных финансовых взаиморасчетах между сторонами, иначе такая запись может быть расценена как подтверждение оплаты, которой на самом деле еще не произошло.

Какой бы простой ни была процедура оформления сделки по покупке жилья, не стоит забывать, что проверка документов объекта недвижимости и продавца требуется обязательно. Если этого не сделать, покупатель рискует приобрести помещение, например, у психически больного продавца или продавца, находящегося в предбанкротном состоянии, или иную проблемную недвижимость. Что в итоге приведет к оспариванию договора и признанию его недействительным. Вернуть потраченные средства за аннулированную сделку обычно не удается.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

Что такое регистрация сделки

Регистрация сделки — внесение в специальный реестр информации о том, что у квартиры сменился собственник. Чаще всего продавец получает деньги только после регистрации сделки. И только после регистрации сделки покупатель становится полноценным собственником и получает право владеть, распоряжаться и пользоваться купленной недвижимостью. 

Регистрация сделки — обязанность продавца и покупателя.

Росреестр — организация, которая ведёт учёт всей недвижимости и контролирует законность сделок. Полное название: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. Именно в нём Росреестр хранит всю информацию о недвижимости и её собственниках — как нынешних, так и бывших. Росреестр постоянно обновляет данные ЕГРН — в том числе за счёт подачи информации о сделках их участниками. Без выписки из ЕГРН сделка невозможна — сейчас эта выписка фактически подтверждает право собственности на недвижимость. До 2016 года функцию выписки выполняло бумажное свидетельство о праве собственности.

Раньше можно было зарегистрировать сделку как непосредственно в Росреестре, так и в МФЦ. Но сейчас физлица не могут подать документы в Росреестр напрямую самостоятельно.

Подготовка документов

Для регистрации сделки нужны только основные документы:

1. Договор, на основании которого совершается сделка. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, мены, ренты и т. п. Этот договор распечатывается и подписывается в нескольких экземплярах: по одному на каждого участника сделки и ещё один — для банка при необходимости.

2. Паспорта участников сделки — сотрудник МФЦ их отсканирует, и/или свидетельства о рождении детей до 14 лет, если они есть в числе собственников.

3. Заявление о предоставлении государственной услуги — его заполняет сотрудник МФЦ.

4. Квитанция об оплате госпошлины, опционально — оплатить её надо, но распечатывать квитанцию необязательно.

5. Нотариальную доверенность, если одну из сторон заменяет доверенное лицо.

6. Разрешение от органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний или недееспособный. Не понадобится, если договор купли-продажи составлен в нотариальной форме.

7. Нотариальное согласие супруга или супруги на сделку, если продавец состоит в браке и продаёт недвижимость, приобретённую в браке. А также само свидетельство о браке и, если он есть, брачный договор.

Имеет смысл заранее сделать хотя бы по две копии всех документов, которые могут потребоваться.

Ни справки из нарко- и психоневрологических диспансеров, ни кредитные истории продавца, ни выписки из БТИ и домовых книг непосредственно для регистрации сделки не потребуются. 

Все остальные документы, которые обычно собирают продавец и покупатель, необходимы только для того, чтобы сделка была безопасной для покупателя.

Часть документов можно оформить именно через МФЦ — например, выписка из домовой книги, ЕЖД, ЕГРН, справка об отсутствии задолженностей. Эти же документы можно сделать и онлайн.

Картинка с сайта: zhk-desnareche-i.cian.ru

Если вы поедете за ними в отделение МФЦ, заодно уточните, какие документы понадобятся вам для последующей регистрации.

Порядок действий

1. Забронируйте офис/кабинет в банке и очередь в МФЦ на один день. Да, лучше на один день — это важно для продавца, который получит доступ к деньгам только после перехода права собственности.

2. Запишитесь на приём в МФЦ через портал региональных госуслуг — скажем, в Москве здесь (надо авторизоваться).

— Выберите название услуги «Кадастровый учёт и (или) регистрация прав на объект недвижимости».

— Выберите адрес подходящего МФЦ, дату и время визита.

— Укажите, по какому количеству пакетов документов вы будете проводить регистрацию. 

Под пакетами подразумевается количество сделок, по которым нужно оформить переход права собственности. За один приём можно оформить не более трёх пакетов.

— Заполните сведения о заявителе. Как правило, тут используется автозаполнение, ведь у вас уже есть профиль на госуслугах.

— Нажмите кнопку «Подтвердить запись» — вы записаны.

3. Уплатите госпошлину за оформление перехода права собственности — для физлиц процедура стоит 2 тыс. рублей. Обычно её оплачивает покупатель. 

Как можно уплатить госпошлину:

• через банкомат или терминал оплаты в том же МФЦ;
• через отделение банка (в кассе);
• в банковском приложении в смартфоне;
• в личном кабинете на сайте банка;
• через портал госуслуг, и в этом случае оплата возможна при одновременной подаче обращения в Росреестр о регистрации перехода права собственности.

При поиске получателя платежа укажите в качестве поставщика услуги Росреестр.

4. В назначенный день вы сперва встречаетесь в отделении банка для расчётов — обычно это аккредитив, сервис безопасных расчётов, ячейка.

Картинка с сайта: zhk-desnareche-i.cian.ru

5. Затем подписываете договор купли-продажи.

6. После этого вы все вместе приходите в офис МФЦ, берёте талон и ждёте, пока вас вызовут. Не забудьте документы!

7. Заявление, скорее всего, заполнит сам сотрудник отделения МФЦ — сторонам останется только подписать это заявление.

8. Затем в зависимости от обстоятельств сделки сотрудник попросит дополнительные документы из списка выше.

9. Получите документ с описью, что заявление принято. Обратите внимание: в ней должна быть проставлена ориентировочная дата регистрации.

10. Далее вы расходитесь по домам, а МФЦ самостоятельно направляет пакет документов в Росреестр.

Оформление регистрации права собственности

Обычно при подаче документов через МФЦ на первичную проверку отводится девять рабочих дней.

Если всё в порядке, документы из Росреестра возвращаются в то же отделение, откуда и были направлены. Об этом приходит СМС, письмо или уведомление на портале госуслуг. Получив уведомление, можно ехать в МФЦ и забирать готовый бумажный комплект, если он вам нужен. Продавцу для доступа к деньгам потребуется ЕГРН на имя покупателя, и МФЦ обычно сразу спрашивает, нужна ли эта выписка.

Если что-то пошло не так, Росреестр сообщит. Чаще всего речь идёт о нехватке каких-то документов, помарках или об ошибках. Иногда ведомству требуется больше времени на дополнительную проверку, обычно сроки не превышают 15 рабочих дней.

Если проблема всё-таки в ошибке или нехватке документов, на её устранение участникам сделки отводится три месяца. Не успели — получите отказ в регистрации. Далее всё начинается с начала.

Случается, что Росреестр при проверке обнаруживает нарушение закона — это становится причиной для отказа в регистрации перехода права собственности.

Плюсы и минусы регистрации сделки через МФЦ

Как оформить сделку купли-продажи квартиры в ипотеку

Основной нюанс купли-продажи ипотечной квартиры — в обременении. Напомним: до тех пор, пока заёмщик не выплатит ипотечный кредит, квартира находится в залоге у банка. Значит, на ней есть обременение, и провести сделку без лишних телодвижений не выйдет.

Деньги продавец получит после того, как сделка пройдёт регистрацию.

Фото: Shutterstock / Fotodom

Благодарим за помощь старшего юрисконсульта «Миэль» «На Киевской» Анастасию Ромашову и пресс-службу МФЦ Ленинградской области