Перепланировка как узаконить самостоятельно пошаговая инструкция

Делаем перепланировку по закону

Если планировка квартиры устарела, её можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Но согласование перепланировки требует времени и денег, поэтому многие делают её незаконно: просто сносят стены, не сообщая в администрацию и не меняя техпаспорт. 

У кого-то получается прожить с несогласованной перепланировкой не один десяток лет, другие пытаются узаконить её после, а третьи вполне могут потерять жильё. 

Если о незаконной перепланировке узнает администрация или управляющая компания, они имеют право потребовать вернуть всё как было — это в лучшем случае. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Такие случаи не редкость. Если собственник игнорирует решение суда и не восстанавливает нарушенные конструкции, квартира может быть продана с торгов.

Особенно это актуально в случае сноса конструкций, из-за которых может пострадать всё здание: например, если собственник квартиры на нижних этажах сносит несущую стену, прорубает дополнительные окна, а иногда и сносит все стены в квартире. В результате все квартиры над ним оказываются буквально висящими в воздухе. 

Квартира у такого собственника может быть изъята по суду и продана с торгов. Новому владельцу придётся вернуть всё в первоначальное состояние.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. 

В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение можно только онлайн. Если перепланировка несложная и дом типовой серии, то проект можно взять бесплатно из регионального каталога. 

В других регионах придётся обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Для начала надо понять, нужно ли согласование вообще. Есть работы, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта: если в результате ваших действий какая-то информация в нём станет не актуальна, это изменение придётся согласовать. 

Картинка с сайта: www.cian.ru

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклён, а вы собираетесь его остеклить.

Имеют значение и региональные особенности. Замена остекления балкона или установка оконных решёток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, а вот в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировки

Если перепланировке всё же быть, надо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте на сайте соответствующей СРО, значится ли компания в таком реестре или нет.

Картинка с сайта: www.cian.ru

Составление проекта перепланировки займёт от 2 до 10 дней в зависимости от региона. А вот цена составления одного и того же проекта в может отличаться в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных компаний в вашем регионе — так вы сэкономите.

Москвичам повезло больше остальных: у них есть шанс получить проект бесплатно. В столице существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий, откуда можно взять готовый проект. 

В регионах версий каталога, утверждённых местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет.

Вместе с готовым проектом заказчику выдаётся техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Картинка с сайта: www.cian.ru

Какие работы нельзя согласовать, а значит, и проводить

• Сносить несущие стены, но можно сделать проём в несущей стене. Узнать, несущая стена или нет, можно на поэтажном плане. Несущие стены обозначены жирными линиями, ненесущие — тонкими.
• Выводить радиаторы центрального отопления на балкон или лоджию.
• Объединять жилую комнату с холодной лоджией или с любым балконом.
• Увеличивать площадь газифицированной кухни, объединять её с гостиной.
• Организовывать мокрые зоны над сухими.
• Демонтировать вентканал или объединять вентканалы кухни и санузла.

Шаг 3. Подаём документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идём с ними в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку подаются онлайн, на сайте mos.ru: «Услуги» → «Жильё, недвижимость, земля» → «Документы» → «Жилищные документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

Какие документы нужны для согласования перепланировки:

• проект перепланировки;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• заявление на перепланировку;
• нотариально заверенное согласие сособственников квартиры;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру: ДДУ, договор купли-продажи/мены/дарения и акт приёма-передачи квартиры;
• технический паспорт или поэтажный план, экспликация.

Техпаспорт квартиры и документы, подтверждающие право собственности на неё, прикладывать к заявлению необязательно: администрация может получить их самостоятельно в электронном виде в порядке межведомственного взаимодействия.

На список требуемых документов влияют особенности помещения, расположение здания, его функциональное назначение. 

Если планируется перепланировка в здании, представляющем культурную и историческую ценность, потребуется заключение региональных органов охраны объектов культурного наследия. Такое заключение может получить собственник квартиры или местная администрация после подачи заявления о перепланировке.

После подачи документов ждём — ответ должен прийти в течение 45 дней. В Москве и некоторых других регионах заявление рассматривают быстрее. Когда разрешение на перепланировку получено, наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Нанимаем бригаду рабочих и строго следим, чтобы все изменения соответствовали утверждённому проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит всё переделывать.

Картинка с сайта: www.cian.ru

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или те, что остались после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приёмка и завершающий этап

Когда перепланировка сделана, собственник квартиры должен направить местной администрации уведомление о завершении работ и новый технический план квартиры.

Принимать перепланировку придёт комиссия — в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдаёт акт о завершенной перепланировке и переустройстве помещения, согласно которому всё произведено по закону и в соответствии с проектом.

После этого местная администрация самостоятельно направляет в Росреестр заявление о кадастровом учёте или госрегистрации права на перепланированную квартиру.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры.

Что касается сроков, то они тоже зависят от сложности, но в среднем вся процедура, от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре, занимает от 4 месяцев до года.

Благодарим за помощь Анастасию Морозову, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры»

Фото: Shutterstock / Fotodom

​

В большинстве квартир можно не только переклеить обои, поменять окна и перестелить ламинат, но и сделать перепланировку. Например, демонтировать часть стен, объединить лоджию с комнатой или туалет с ванной, поставить дополнительные перегородки, обустроить гардеробную. Но в отличие от обновления обоев и укладки ламината такие серьезные изменения нужно согласовать с чиновниками. Рассказываем, как узаконить перепланировку, чтобы ни у кого не возникло претензий.

Какие виды перепланировки запрещены и разрешены

Перепланировка — это любое изменение плана квартиры, зафиксированного в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Демонтаж встроенного шкафа — тоже перепланировка. Прежде чем начинать глобальный ремонт, важно обратить внимание, что не все помещения внутри квартиры можно объединять и разделять и не все стены сносить. Регулирует этот вопрос Жилищный кодекс РФ и постановление Госстроя №170 от 27.09.2003.

Итак, запрещено:

• сносить несущие стены и общедомовые коммуникации;
• переносить санузел в зону, под которой у соседей находятся жилые комнаты;
• выносить батареи центрального отопления на балкон;
• объединять кухню, где установлена газовая плита, с жилыми комнатами.

Разрешено при согласовании проводить следующие работы:

• увеличить площадь «мокрых» зон (санузел, кухня) за счет нежилых помещений, например, коридора или кладовки;
• перенести или убрать стены, которые не являются несущими;
• расширить жилые комнаты за счет коридора.

Существует также такое понятие, как переоборудование жилья — его тоже нужно согласовывать с органом местного самоуправления. Оно подразумевает перенос радиаторов или полотенцесушителя, замену газовой плиты на электрическую, установку душевых кабин и т. п.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Если вы решились на масштабные изменения в квартире, начать необходимо с проектирования перепланировки. Сначала сделать, а потом согласовать — вариант неудачный. Во-первых, можно действительно повредить общее имущество или нарушить конструктивные элементы, во-вторых, можно так и не получить одобрения перепланировки от органов местного самоуправления (об этом подробнее расскажем ниже).

В разных регионах России процессы согласования перепланировки различаются. К примеру, в Москве все этапы можно сделать дистанционно, а в Екатеринбурге необходимо с пакетом документов лично прийти в администрацию района и написать заявление. Где-то подать заявление можно через МФЦ. Подсказать алгоритм должны в управляющей компании или ТСЖ.

Пошаговая инструкция согласования перепланировки квартиры

Шаг 1. Заказать проект перепланировки

Составить проект перепланировки жилого помещения может только компания, которая является членом СРО (саморегулируемой организации) и имеет соответствующий допуск. Проверить организацию можно в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

В Москве для перепланировки можно использовать типовой проект из каталога, одобренного Мосжилинспекцией. В этом случае специалисты должны только убедиться, что такой проект можно реализовать в конкретной квартире. Либо же, если типовой вариант не подходит, они разработают индивидуальный проект с учетом запроса владельцев, особенностей помещения и требований закона.

Шаг 2. Отдать документы в администрацию

Когда проект готов, можно обращаться в органы местного самоуправления. В Москве и ряде регионов это делается удаленно, где-то через МФЦ, где-то — при личном визите. Потребуются следующие документы:

• паспорт собственника(-ов);
• документ, устанавливающий право собственности на жилье;
• проект перепланировки;
• технический паспорт жилого помещения или поэтажный план, экспликация (можно получить в БТИ);
• заявление о перепланировке.

Если перепланировка предусматривает присоединение к помещению части общего имущества в многоквартирном доме, нужно предоставить протокол общего собрания собственников о том, что они не против такой перепланировки. А если дом является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране памятников о допустимости перепланировки.

В течение полутора месяцев заявитель должен получить ответ — согласована перепланировка или нет.

Картинка с сайта: www.banki.ru

Шаг 3. Строительные работы

Если администрация одобрила перепланировку, можно приступать к работам. Сделать это необходимо в течение года. А во время ремонта важно следить за тем, чтобы бригада придерживалась проекта, иначе работы могут не принять.

Шаг 4. Приемка перепланировки

Принимать работу и проверять ее на соответствие проекту будет комиссия администрации (для этого по окончании нужно будет также написать заявление). Если все сделано корректно, она выдаст акт о перепланировке.

Шаг 5. Регистрация в ЕГРН

Собственнику нужно будет получить в администрации акт ввода в эксплуатацию перепланированного объекта, запросить в БТИ новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в ЕГРН через МФЦ.

А можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

В законе нет запрета на перепланировку квартиры, которая находится в залоге, но нужно внимательно изучать ипотечный договор — возможно, ограничения прописаны в нем.

Если и там запрета нет, следует получить письменное согласие банка на перепланировку квартиры. Лучше всего направить в кредитную организацию официальное письмо и прикрепить к нему проект перепланировки.

Также придется застраховать риски ремонтных работ и их последствий и заказать у специалистов по недвижимости оценку стоимости жилья после перепланировки. Нужно быть готовым, что банк может отказать в одобрении перепланировки, поскольку изменения могут удешевить жилье, а еще есть риск, что вы не успеете закончить работы или узаконить их, перестанете гасить ипотеку и банку достанется залоговая недвижимость в недоделанном варианте.

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку

Бывает, что перепланировка уже сделана и ее нужно узаконить постфактум — например, чтобы продать квартиру (иначе Росреестр просто не зарегистрирует сделку). В Жилищном кодексе РФ прописано, что собственник жилья, которое было перепланировано самовольно, должен привести его в исходное состояние. Кроме того, придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей.

Есть вариант сохранить квартиру в перепланированном состоянии, но только через суд и в случае, если все сделано по правилам.

Если же владельца квартиры с незаконной перепланировкой обязали вернуть все в первоначальный вид, а он этого не сделал, жилье могут продать с торгов. И такие прецеденты есть. В Свердловской области хозяева квартиры на 9 этаже без всяких согласований и разрешений демонтировали вентиляционный блок между кухней и кладовкой. Из-за этого пропала вытяжная тяга в квартирах ниже.

Соседи пожаловались в управляющую компанию, та — в администрацию города, хозяев обязали исправить нарушения, но они ничего не сделали. Тогда муниципалитет обратился в суд с требованием продать квартиру с публичных торгов и отдать деньги собственникам, а на нового владельца возложить обязанность привести вентиляцию в нормативное состояние. Суд эти требования удовлетворил.

Регламентируется данная процедура главой 4 Жилищного кодекса РФ. 

Переустройство помещения в многоквартирном доме (Далее — МКД) представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД.

Перепланировка помещения в МКД представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД, может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Картинка с сайта: rkc56.ru

Важные моменты, которые мы отметили:

Существуют виды перепланировок, которые узаконить не получится. В их числе:

• расширение санузлов и перенос мокрых зон в сухие (кухню в жилую комнату переносить нельзя — устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом расположенной этажом выше квартиры);
• объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями;
• снос несущих стен и колонн;
• вынос радиаторов на лоджию или балкон;
• подключение теплых полов к центральному отоплению;
• присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда);
• изменение фасада здания (например, замена обычных окон панорамными);
• объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Возможные варианты перепланировочных работ:

• снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
• заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
• перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
• перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
• монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.
  

  ---

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение?

Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно.

За соблюдением собственниками объектов требований ЖК РФ следит Жилищная инспекция.

Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. Ст. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.

Изучая тему наткнулись на фразу, что нужно согласовывать замену конструкции полов, если дом с деревянными перекрытиями. 

Полезли искать. изменение конструкции пола не является перепланировкой/переустройством помещения в МКД в силу ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ.

При этом в Постановлении правительства Москвы от 25.10.2011 г. N 508-ПП, в перечне работ, которые необходимо согласовывать значится: «Устройство послойной конструкции пола». Поэтому нужно обращать внимание еще и на региональные регламенты.  

Картинка с сайта: rkc56.ru

Картинка с сайта: rkc56.ru

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

• Документ, подтверждающий право собственности;
• Технический паспорт жилья;
• Заявление (бланк выдадут по месту обращения);
• Проект или эскиз перепланировки в двух экземплярах.

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг.(Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в департамент культурного наследия).

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Важно отметить, что срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. НО если вы не успели – то можно подать заявление на продление.

После он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

По окончании работ, необходимо будет получить акт приемки (акт приемочной комиссии после переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД).

Далее кадастровый инженер подготовит на основании таких документов технический план и все – можно подавать документы в Росреестр.

Иногда в перепланировке отказывают. В такой ситуации узаконить ее можно через суд.

Для начала подготовить пакет документов: выписка из ЕГРН (или другие документы о праве), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.

Далее сообщите информацию в отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании; напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры.

Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).Важно, что Если нужно согласовать существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись.

В случае сложного ремонта лучше обратиться в проектную компанию, у которой есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Что касается нежилых помещений: 

Для нежилых объектов таких понятий нет, однако в некоторых регионах России изданы свои нормативные акты, которые регламентируют проведение перепланировки в нежилых зданиях. Если вам предстоит перепланировка, оформление документов нужно начать с проекта. 

Так как зачастую в нежилых помещениях перепланировка связана с переустройством. В этом случае потребуется согласование нескольких разделов проектов, либо составление единого проекта с самостоятельными разделами проектной документации. 

Некоторые собственники объектов путают понятие перепланировки и реконструкции.

Проект реконструкции нежилого помещения или здания необходимо согласовывать до работ, получая разрешение на строительство. Если реконструктивные работы на объекте уже выполнены, согласование проводится в судебном порядке.

Перепланировка производственных помещений не имеет отдельного регулирования и на нее распространяются нормы о нежилых помещениях.

Перепланировка в отдельно стоящих зданиях не требует получения разрешения на строительства – работы выполняются на основании проектной документации.

Разрешение на перепланировку помещений в нежилых зданиях можно получить у их собственника. 

Зачастую самым сложным вопросом при согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме становится именно получение согласия собственников жилья. Эта процедура не уведомительная, а уже является полноценной работой по проведению собрания и получению необходимых протоколов.

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2023 году будет состоять из следующих действий:

1.  выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
2. оформление договора на изготовление проектной документации;
3. выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
4. согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
5. проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
6. согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
7. обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.

Ответы на вопросы: 

1. Что такое перепланировка нежилого помещения

2. Что понимается под реконструкцией нежилого помещения

3. Чем перепланировка отличается от реконструкции

1. Что такое перепланировка нежилого помещения Под перепланировкой помещения в многоквартирном доме понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения ( ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Согласование перепланировки проводится органами местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органами госвласти этих субъектов (п. 7 ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ). Например, в г. Москве Требования к проведению перепланировки помещений в многоквартирных домах и порядок ее согласования приведены в Постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП. В нем установлен перечень работ, которые могут проводиться при перепланировке. К ним относится, например, устройство несущих стен или проемов в них, устройство или заделка проемов в таких стенах. Таким образом, если вы планируете провести указанные работы в помещении, которое расположено в многоквартирном доме, то вам нужно согласовать перепланировку помещения.

2. Что понимается под реконструкцией нежилого помещения Понятие реконструкции установлено в Градостроительном кодексе РФ применительно к объектам капитального строительства (например, зданиям, сооружениям). Помещение к ним не относится — оно является частью здания или сооружения (п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений). При реконструкции выполняются такие работы, в результате которых изменяются параметры самого объекта капстроительства или его частей либо производится замена, восстановление несущих строительных конструкций, кроме их отдельных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). Следовательно, если вы планируете провести в помещении работы, которые повлекут изменение его параметров, либо заменить (восстановить) несущие конструкции, то нужно проводить реконструкцию объекта капстроительства в целом. В то же время в некоторых случаях проводится не реконструкция, а перепланировка нежилого помещения (если оно расположено в многоквартирном доме и не подпадает под реконструкцию здания в целом).

3. Чем перепланировка отличается от реконструкции Как уже рассмотрено выше, основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого они могут проводиться. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, и включает в себя установленные работы. Если же работы проводятся в отношении здания (сооружения) или нежилого помещения, которое в нем находится, и в результате меняются параметры такого объекта (или помещения) либо вы заменяете, восстанавливаете несущие конструкции, то это будет являться реконструкцией.

А вы делали перепланировку? Расскажите о проблемах с которыми вы сталкивались на опыте.

Содержание

1. Перепланировка и переустройство: в чем разница
2. Изменения в законах о перепланировке с 2024 года
3. Как узаконить сделанную ранее перепланировку
4. Какая перепланировка считается незаконной
5. Штрафы за незаконную перепланировку в 2024 году
6. Можно ли оставить незаконную перепланировку: судебная практика
7. Куда обратиться, чтобы узаконить перепланировку
8. Сколько стоит узаконить перепланировку
9. Согласование перепланировки: пошаговая инструкция и советы эксперта

Наши эксперты

1. Елена Сутырина — адвокат МКА «Последний дозор»
2. Михаил Боровский — кандидат юридических наук, адвокат
3. Валерия Ходенева — кадастровый инженер ООО «Сахгеокадастр»

Чем перепланировка отличается от переустройства

Картинка с сайта: rg.ru

Фото: iStock

Если речь идет об изменении границ квартиры (владелец объединил смежные квартиры или, наоборот, одну жилплощадь поделил на две), изменении ее площади либо об обустройстве в квартире новых помещений (допустим, одну комнату поделили на две), то это перепланировка. К перепланировке относится и объединение двух комнат или, например, увеличение комнаты за счет коридора (при этом общие границы квартиры и ее площадь могут не измениться).

Как сообщал ранее Росреестр, к перепланировке относятся:

• перенос или демонтаж стен внутри квартиры,
• устройство новых дверных проемов,
• устройство еще одного окна или расширение окна,
• увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений (например, когда расширяют комнату за счет коридора или кладовки),
• устройство дополнительного санузла или кухни либо, напротив, их ликвидация.

Обязанность хозяина квартиры при перепланировке — внести соответствующие изменения в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) либо образовавшиеся после проведения работ помещения поставить на кадастровый учет и оформить права на них.

А вот если в пределах квартиры устанавливают, меняют или переносят инженерные сети (допустим, водопроводные трубы или электропроводку), переносят сантехническое, электрическое или другое оборудование, то это считается не перепланировкой, а переустройством. При переустройстве достаточно лишь внести изменения в техпаспорт на помещение.

Слово эксперту

«Перепланировка — это, например, когда переносят и разбирают перегородки в квартире, расширяют жилплощадь за счет вспомогательных помещений, обустраивают или переоборудуют уже существующий тамбур, — поясняет кандидат юридических наук, адвокат Михаил Боровский. — Переустройство может предусматривать, например, установку электрической плиты вместо газовой, перенос нагревателей, это может быть прокладка новых или замена уже имеющихся трубопроводов или устройств для установки душевых кабин и джакузи и так далее».

Следует также отличать перепланировку и переустройство от реконструкции. Последняя предполагает изменение площади, высоты или количества этажей объекта недвижимости. Например, если делают пристройку к жилому дому или возводят мансардный этаж. Реконструкцию можно проводить только на основании разрешения на строительство.

Изменения о перепланировке в законодательстве в 2024 году

С 1 апреля 2024 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс и закон о госрегистрации недвижимости. Было уточнено и изменено официальное понятие перепланировки и порядок ее оформления.

«С одной стороны, процедура стала проще, — говорит адвокат МКА «Последний дозор» Елена Сутырина. — Теперь после проведения перепланировки не нужно вносить изменения в технический паспорт на квартиру. Однако вместе с тем у хозяина жилой площади появилась обязанность вносить данные о перепланировке в ЕГРН. Перепланировка не будет считаться законченной, пока сведения о ней не внесены в реестр».

Вместе с тем направить документы для изменения сведений в ЕГРН должен не собственник, а комиссия в муниципалитете, которая утверждает перепланировку.

Картинка с сайта: rg.ru

Фото: iStock

Как узаконить сделанную ранее перепланировку

Какая перепланировка незаконна

Не все виды работ в квартирах разрешены. И даже если их уже провели, оформить документы не удастся, а, скорее всего, придется вернуть жилье в прежнее состояние.

Вряд ли удастся узаконить:

• снос несущих стен
• перенос «мокрых зон» (кухни и санузла) в другие точки квартиры — так, что они окажутся над жилыми комнатами соседей снизу. Однако в квартире на первом этаже перенос мокрых зон допускается (поэтому именно многокомнатное жилье на первом этаже часто дробят на мелкие студии с санузлами в каждой);
• ликвидацию двери между кухней с газовой плитой и другими помещениями (к примеру, часто собственники пытаются сделать здесь красивую арку). Это вызвано соображениями безопасности — дверь на кухню предотвратит быстрое распространение газа по всей квартире при его утечке;
• устройство теплого пола за счет присоединения его к батареям отопления (при этом увеличивается расход тепла на квартиру, хотя плата остается прежней, а также повышается риск протечек).

«При перепланировке запрещается сносить несущие стены, не допускается демонтаж вентиляции и так далее. — поясняет Михаил Боровский. — Такую перепланировку не согласуют, ведь она будет расцениваться как незаконная. Полный же перечень действий, которые запрещаются при перепланировке, нужно смотреть на сайте госоргана, который отвечает за согласование перепланировки в конкретном городе или регионе. Если речь идет о Москве, то здесь за это ответственна Мосжилинспекция».

Картинка с сайта: rg.ru

Инфографика «РГ»: Алексей Стригин/ Ирина Дурова

Штрафы за незаконную перепланировку в 2024 году

Если перепланировка или переустройство были сделаны, но владелец квартиры официально это не оформил, то ему грозит штраф:

• от 2000 до 2500 рублей для физических лиц,
• от 40 000 до 50 000 рублей для организации же (юрлица).

«Помимо штрафа собственник квартиры с незаконной перепланировкой получит предписание от жилищной инспекции, согласно которому ему придется либо узаконить произведенные изменения, либо вернуть планировку квартиры в первоначальное состояние. За невыполнение предписания могут применяться более серьезные санкции — вплоть до принудительного демонтажа незаконных изменений и даже выставления квартиры на торги», — поясняет кадастровый инженер ООО «Сахгеокадастр» Валерия Ходенева.

Вряд ли можно быть уверенным, что надзорные органы никогда не заметят изменений в квартире.

Пример

Владелица трехкомнатной квартиры на юге Москвы Элина несколько лет назад решила переделать лоджию. Туда перенесли батарею из кухни, поставили диван и компьютер — и получился рабочий кабинет. Супруги знали, что это считается перепланировкой, однако поскольку не планировали квартиру продавать, решили не согласовывать такие работы и никуда об этом не сообщать. Но это решение было опрометчивым.

«Однажды пришел специалист для плановой проверки газового оборудования, — вспоминает Элина. — Мы, конечно же, его впустили, при этом нам даже в голову не пришло, что он может обратить внимание на нашу планировку — ведь какая связь между «Мосгазом» и БТИ? Однако буквально через неделю с нами связались по поводу незаконной перепланировки. В итоге мы были вынуждены убрать батарею с лоджии».

Картинка с сайта: rg.ru

Фото: iStock

«Если о нарушении узнает Бюро технической инвентаризации (БТИ) либо управляющая компания, владельцу квартиры с незаконной перепланировкой придется восстанавливать первоначальный вид помещения, — подтверждает Михаил Боровский. — Если же он откажется выполнить предъявленные требования, на него могут подать иск в суд».

При этом если такой иск подадут…

• …к собственнику жилплощади, то по решению служителей Фемиды его квартиру могут выставить на торги и продать с выплатой хозяину суммы от продажи (при этом вычтут расходы, потраченные на исполнение судебного решения). Обязанностью нового собственника будет вернуть квартиру в прежнее состояние.
• … к нанимателю жилья (имеется в виду неприватизированная квартира), то суд расторгнет договор найма (то есть фактически выселит нарушителя). А квартиру приведут в прежнее состояние.

Можно ли оставить незаконную планировку: судебная практика

Квартиру с незаконной перепланировкой можно будет оставить в новом виде — но только по решению суда. Это возможно в случае, если в результате перепланировки не были нарушены интересы других жильцов и если такая переделка квартиры не угрожает их жизни и здоровью (п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса).

В судебной практике много исков о ситуациях с перепланировкой, рассказывает Михаил Боровский. Например, владелец двух многоуровневых квартир объединил их в одну. В получившуюся квартиру он включил машинное отделение лифта и часть его шахты. Таким образом, у его жилплощади стали больше этажность и площадь, а размер общего имущества в многоквартирном доме, наоборот, стал меньше. Более того, такая перепланировка ограничила доступ к общедомовому инженерному оборудованию. Уполномоченные органы обратились в суд, три инстанции отказали в иске о признании перепланировки незаконной. А вот Верховный суд не согласился с их вердиктом, и теперь дело рассматривается заново.

Важно! Мотивируя свое решение, Верховный суд отметил, что уменьшить размер общей площади в многоквартирном доме можно только в случае, если владелец квартиры, желающий присоединить эту площадь, получил согласие от всех других собственников, проживающих в его доме, а также если у него есть разрешение на такую перепланировку от местного органа самоуправления.

Даже если владелец попытается утаить незаконную перепланировку от всех служб (что все-таки нельзя гарантировать на 100%), все равно может возникнуть ситуация, когда это решение ему выйдет боком. Так, например, произошло с жителем Санкт-Петербурга.

«У нас в двушке еще с 1990-х годов была перенесена одна стена, и мы об этом никому не сообщали, — рассказывает пенсионер. — Два года назад жене потребовалась дорогостоящая операция на сердце, и, чтобы не брать кредит и никого из близких не беспокоить, мы решили обменять нашу двушку на однушку. Нашли вариант для покупки, а вот с продажей нашей квартиры возникли проблемы. Потенциальные покупатели, приходившие на просмотр, сразу замечали, что у нас перепланировка (дом-то типовой), и после этого давали задний ход. Мы поняли, что без процедуры согласования квартиру нам не продать, поэтому все равно пришлось брать кредит. Ну а перепланировку потом мы все-таки узаконили — не захотели больше рисковать».

Отметим, что от штрафов и обязанности вернуть все, как было, владельцы освобождаются, если переделанное помещение находится в аварийном доме или в здании, подлежащем сносу и реконструкции. Это прописано в Жилищном кодексе.

Куда обратиться, чтобы узаконить сделанную ранее перепланировку

Определить порядок действий в ситуации, когда нужно оформить документы на уже сделанную перепланировку, должны власти региона. Как правило, начать нужно с обращения в муниципалитет. Там подскажут, занимается ли этими вопросами какое-либо подразделение городской администрации или же, например, Госжилинспекция.

В принципе, действовать нужно тем же путем, что и при согласовании перепланировки (когда вы оформляете изменения заранее, еще до проведения работ).

Как правило, обратиться в органы власти по поводу перепланировки можно:

• лично,
• подав заявление через МФЦ,
• воспользовавшись порталом госуслуг.

Можно также действовать через суд — в этом случае, если вы уверены, что перепланировка не нарушает ничьи права и какие-либо нормы, можно сразу получить решение о том, что квартиру разрешено оставить в новом виде.

Сколько стоит узаконить перепланировку

Само согласование перепланировки бесплатно.

Однако существуют коммерческие компании, которые предлагают услуги по оформлению перепланировки. Стоимость их работ варьируется в зависимости от конкретной ситуации.

Цены на услуги зависят, например, от сложности перепланировки (согласование по проекту — ориентировочно от 25 тысяч рублей, согласование по техническому заключению — от 50 тысяч рублей), региона и города (в Москве и крупных городах цены обычно выше), объема работ, говорит Валерия Ходенева. Точную стоимость лучше узнавать непосредственно в компании.

При оформлении перепланировки иногда требуется оплатить госпошлину, говорит Елена Сутырина:

• если в результате перепланировки образовались новые помещения — к примеру, две отдельные комнаты из одной, то госпошлина за регистрацию права составит 2 тысячи рублей для граждан и 22 тысячи рублей -для организации.
• если новых комнат не образовано, то госпошлина не взимается.

Согласование перепланировки: пошаговая инструкция

Вопрос о том, что нужно узаконить перепланировку, встает уже после проведения работ. Если же владелец квартиры хочет сделать все правильно с самого начала, то еще до начала ремонта нужно заняться согласованием перепланировки.

Когда согласование не требуется

Прежде чем начать согласование, нужно определить, требуется ли оно, уточняет Валерия Ходенева.

Как поясняет эксперт, согласования не требуют, например:

• работы, которые не связаны с переносом или возведением стен, образованием новых помещений, проемов в них;
• работы, не затрагивающие инженерные системы;
• косметический ремонт.

Шаг первый. Готовим документы

Если согласование все же необходимо, придется собирать документы.

Картинка с сайта: rg.ru

Инфографика «РГ»/ Леонид Кулешов/ Марина Трубилина

Важно! Если при перепланировке к квартире присоединяются общие помещения, то проведение общего собрания собственников и получение на нем согласия всех соседей — обязательно.

Совет эксперта

В Москве, если проведение работ происходит по типовому проекту перепланировки, заявителю вместо представления отдельного проекта достаточно указать в запросе номер такого типового проекта и серию своего дома, поясняет Михаил Боровский. Типовые проекты перепланировки можно найти на сайте Мосжилинспекции.

Шаг второй. Подготовка проекта

Чтобы власти могли согласовать (или не согласовать) перепланировку, необходим ее проект. Это обязательный документ, в который входят графические и текстовые материалы (чертежи и необходимые описания), оформленные в виде буклета. Из проекта видна и существующая планировка квартиры, и будущая.

Обычно, уточняет Валерия Ходенева, проект перепланировки включает:

• обмерный план квартиры;
• план с предлагаемой перепланировкой,
• разрезы (схемы помещений с разных сторон),
• ведомость проемов (размеры дверей и окон),
• спецификация материалов (какие будут применяться, например, при возведении новой перегородки),
• техническое заключение о возможности и безопасности выполнения перепланировки.

Как правило, проект разрабатывает специалист с соответствующим допуском саморегулируемой организации, специализированная компания либо БТИ.

Важно!

Требования к проекту перепланировки в разных регионах могут отличаться. Поэтому перед разработкой проекта рекомендуется ознакомиться с актуальными требованиями в городской администрации.

Подавать документы нужно в орган, который занимается согласованием перепланировок в вашем регионе. Лично, через МФЦ, а в ряде регионов — через портал госуслуг.

Картинка с сайта: rg.ru

Фото: Рамиль Ситдиков/РИА Новости

Шаг третий. Ждем согласования

Решение о согласовании или об отказе в нем принимается не позднее чем через 45 дней со дня представления владельцем квартиры необходимых документов. При этом нужно иметь в виду, что если документы были поданы через МФЦ, срок принятия решения будет отсчитываться не с момента подачи, а с даты передачи их в уполномоченный орган многофункциональным центром.

Через три рабочих дня после принятия решения документ выдают или направляют по адресу заявителя либо в МФЦ.

Могут ли отказать в согласовании перепланировки?

В согласовании перепланировки, увы, могут отказать. Это произойдет в случае, если:

• владелец квартиры не предоставил все необходимые для переустройства документы и не предъявил по требованию чиновников недостающую информацию в течение 15 рабочих дней с момента направления ему уведомления либо представил документ в ненадлежащий орган,
• если проект перепланировки в квартире не соответствует требованиям законодательства.

Шаг четвертый. Проведение работ

После согласования перепланировки можно начинать собственно ремонтно-строительные работы. На что обратить внимание?

Срок действия согласования перепланировки, как правило, составляет год с момента его выдачи. При этом Валерия Ходенева рекомендует обратить внимание на следующие нюансы:

• в некоторых регионах этот срок может быть увеличен до 18 месяцев.
• продление разрешения на перепланировку возможно один раз на срок до шести месяцев.
• если вы не уложитесь в срок, перепланировка будет считаться незаконной, и вам придется ее узаконить, что потребует дополнительных расходов и времени.

Рекомендуется:

• Заранее уточнить точный срок действия согласования перепланировки в вашем регионе.
• Планировать ремонт с учетом этого срока, заложив запас времени на непредвиденные обстоятельства.
• При необходимости своевременно подать заявление на продление разрешения.

Шаг пятый. Завершение перепланировки

После завершения работ необходимо:

получить новый технический план, где зафиксированы изменения.

• уведомить власти о завершении работ (через МФЦ, при личном визите или через портал госуслуг, в зависимости от региона), приложить к этому уведомлению новый технический план. Если образовались новые помещения (например, квартиру разделили на две), нужно уже на этом этапе оплатить госпошлину за регистрацию прав на них;
• согласовать дату и время осмотра помещения комиссией. Она проконтролирует, выполнены ли работы согласно проекту и не нарушены ли нормы.

Важно! «В России, как правило, требуется приглашать комиссию на стадии, когда видны конструкции, до начала финишной отделки (оклейка обоев, штукатурка и т. п.), — уточняет Ходенева. — Это обязательное требование в некоторых регионах, но даже если в вашем регионе это не строго обязательно, настоятельно рекомендую сделать так».

Что делает комиссия?

• Проверка соответствия проекту. Комиссия оценит, соответствует ли перепланировка утвержденному проекту и строительным нормам.
• Выявление отклонений. Позволяет выявить и устранить любые отклонения ранее финальной стадии, избежав дорогостоящих переделок в дальнейшем. Специалисты могут заметить потенциальные проблемы с конструкцией или нарушения правил безопасности, которые не всегда очевидны непрофессионалам.
• Фиксация выполненных работ. Акт осмотра комиссии служит официальным документом, подтверждающим выполнение перепланировки. Это может быть необходимо при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или при возникновении споров.

Совет эксперта

В дополнение к этому можно приглашать комиссию на критические этапы работ — например, при монтаже балок, колонн или других важных конструктивных элементов, уточняет Валерия Ходенева.

Если у комиссии нет возражений, то власти сами направят документы в Росреестр для внесения в ЕГРН новых сведений. Вы через некоторое время можете запросить выписку из ЕГРН и посмотреть, верно ли внесены сведения в реестр.

Как внести изменения в ЕГРН после перепланировки квартиры. Инструкция

Эксперты Федеральной кадастровой палаты (ФКП) рассказали, как внести в ЕГРН сведения об изменениях после перепланировки и переустройства квартиры

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

После перепланировки квартиры могут появиться изменения, сведения о которых нужно обязательно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эксперты Федеральной кадастровой палаты (ФКП) Росреестра рассказали о том, как это сделать.

Так, в результате перепланировки с переносом, сносом или возведением стенных перегородок может измениться общая площадь квартиры, причем как в меньшую, так и в большую сторону. «Изменения при перепланировке жилых помещений в многоквартирном доме, приведшие к укрупнению или уменьшению площади квартиры, должны быть внесены в ЕГРН как актуальные сведения о параметрах жилого помещения», — отметили в ФКП.

Любое изменение в планировке квартиры требует согласования (например, установка бытовых электроплит взамен газовых, дополнительные перегородки, перенос кухни и т. д.). Но прежде чем начать перепланировку в квартире, нужно ее узаконить. После этого можно проводить ремонт. На заключительном этапе специальная комиссия выдает акт, который является основанием для подготовки кадастровым инженером технического плана помещения. Затем данные об изменении характеристик квартиры вносятся в Росреестр.

Для внесения в Росреестр сведений о перепланировке:

• необходимо подготовить технический план квартиры с учетом изменений после перепланировки. Его разработкой занимается кадастровый инженер. Он в свою очередь должен быть членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров;
• нужно получить от органа, который согласовал проект перепланировки, акт приемочной комиссии о завершении перепланировки и переустройства.

Указанные документы являются основанием для внесения в ЕГРН новых характеристик о квартире.

Уполномоченный орган сам внесет изменения

После этого документы направляются в Росреестр. По закону это делает уполномоченный государственный орган в порядке межведомственного взаимодействия в электронном виде. Как правило, это жилинспекции, которые занимаются согласованием перепланировок, или местные администрации.

Данные об изменениях характеристик объекта недвижимости вносятся в Росреестр в течение 15 рабочих дней с момента получения документов. После чего владелец квартиры в течение пяти рабочих дней должен получить уведомление о том, что изменения внесены. Если по каким-то причинам изменения не удается внести, владельца жилья тоже уведомят об этом.

Самостоятельно внести изменения

Сам собственник квартиры тоже может направить документы в ЕГРН — при личном посещении отделения МФЦ или через портал госуслуг. В таком случае орган регистрации в течение трех рабочих дней с момента поступления заявления сам запрашивает нужные документы у госучреждений, которые согласовали перепланировку, переустройство или реконструкцию, пояснила эксперт ФКП Надежда Лещенко. «Если орган власти проинформирует об отсутствии таких документов (или содержащихся в них сведений), то орган регистрации откажет во внесении изменений в ЕГРН, о чем будет направлено уведомление заявителю», — уточнила эксперт.

После внесения изменений собственник может получить выписку. Сделать это можно с помощью онлайн-сервисов Кадастровой палаты Росреестра на официальном сайте ведомства. В выписке отобразятся произошедшие после планировки изменения.

***

С 21 августа 2020 года узаконить перепланировку жилых и нежилых помещений в московских многоэтажках можно только в электронном виде. При этом суть и этапы процедуры согласования перепланировки квартир не меняются. При желании решение Мосжилинспекции можно получить в бумажном виде. Для этого необходимо будет обратиться в МФЦ.