Можно ли завещать ипотечную квартиру
Квартира, находящаяся в ипотеке, может быть передана по наследству, включая несовершеннолетнему ребёнку, но с учетом определённых юридических и финансовых нюансов. Законодательство позволяет распоряжаться недвижимостью, даже если она находится под обременением, однако существует ряд особенностей, которые важно учитывать. В статье рассказали подробнее об условиях, при которых можно завещать квартиру в ипотеке.
Особенности завещания квартиры в ипотеке
Порядок завещания квартиры в ипотеке
Кто может стать наследником?
Как завещать квартиру в ипотеке несовершеннолетнему?
Особенности завещания квартиры в ипотеке
- Имущество под обременением:
- Квартира в ипотеке формально принадлежит заемщику, но находится в залоге у банка до полного погашения кредита.
- По законодательству (например, в России), владелец квартиры может распоряжаться своей собственностью, включая завещание, даже если есть обременение.
- Права наследников:
- Наследники принимают квартиру вместе с обязательствами по ипотеке, если долг ещё не погашен.
- Принимая наследство, наследники должны быть готовы погашать остаток долга перед банком.
- Особенности для несовершеннолетних:
- Если наследником является несовершеннолетний ребёнок, управление его имуществом (включая ипотеку) переходит к законным представителям — обычно родителям или опекунам.
- Любые сделки с квартирой, например, продажа или переоформление ипотеки, потребуют разрешения органов опеки.
Порядок завещания квартиры в ипотеке
- Составление завещания:
- Завещание составляется у нотариуса, в нём указывается, кому переходит квартира после смерти владельца.
- Важно указать, что квартира находится под обременением, чтобы наследники понимали условия.
- Уведомление банка:
- Хотя уведомлять банк о завещании необязательно, это может быть полезно. Банк, как залогодержатель, имеет право узнать о передаче обязательств.
- Погашение ипотеки наследниками:
- Если квартира переходит к наследникам, они обязаны продолжать выплаты по ипотеке.
- При отсутствии у наследников возможности или желания выплачивать долг, банк может потребовать досрочного погашения, либо выставить квартиру на продажу для покрытия задолженности.
Кто может стать наследником?
- Несовершеннолетний ребёнок:
- Наследником может быть несовершеннолетний, но ответственность за выплаты по ипотеке переходит к его опекунам до достижения ребёнком 18 лет.
- Другие родственники:
- Квартира может быть завещана любому лицу, в том числе родственникам, супругу или даже третьим лицам.
Нюансы для наследников
- Долг превышает стоимость квартиры:
- Если остаток долга превышает стоимость квартиры, наследники имеют право отказаться от наследства.
- Страховка жизни и здоровья:
- Если у заемщика была оформлена страховка, страховая компания может покрыть оставшуюся часть долга в случае смерти заемщика. Это значительно облегчает принятие наследства.
- Возможность продажи квартиры:
- Наследники могут продать квартиру, чтобы закрыть ипотеку, если банк и органы опеки (в случае с несовершеннолетними) дадут разрешение.
Как завещать квартиру в ипотеке несовершеннолетнему?
- Составление завещания:
- Обратитесь к нотариусу и укажите ребёнка наследником.
- Убедитесь, что нотариус прописал, кто будет опекуном или распорядителем имущества до совершеннолетия наследника.
- Уведомление опеки:
- Если завещание касается несовершеннолетнего, органы опеки должны быть уведомлены, особенно если в будущем планируется продажа или передача квартиры.
- Выплата ипотеки:
- Заранее уточните, есть ли возможность закрыть ипотеку за счёт страхового покрытия или иных активов.
Вывод
Завещание квартиры в ипотеке возможно, включая передачу её несовершеннолетним детям. Однако наследники должны учитывать, что принятие наследства означает и принятие долговых обязательств. Для облегчения процедуры рекомендуется:
- Заключить страхование жизни и здоровья.
- Оформить подробное завещание с учётом всех нюансов.
- Консультироваться с нотариусом и юристом, чтобы избежать сложностей при передаче имущества.
Содержание статьи
Показать
Скрыть
Пока вы выплачиваете ипотеку, квартира находится в залоге у банка как гарантия погашения долга. При этом вы остаетесь собственником недвижимости, можете распоряжаться ею, но с ограничениями на время срока действия ипотечного договора. Разобрались вместе с экспертами, на какие действия потребуется согласие банка.
Ремонт
Если вы хотите отремонтировать квартиру, согласие от банка на это не нужно. Можно красить полы и стены, менять плитку в ванной, натягивать потолки, покупать дизайнерскую мебель. Другими словами, делать все, что не приводит к снижению стоимости недвижимости. Ведь если вы не сможете выплачивать кредит, банку придется продать квартиру. И вырученных денег должно хватить на погашение долга.
Перепланировка
Для перепланировки потребуется разрешение банка. В статье 29 ФЗ РФ № 102-ФЗ (абз. 3 п. 1) сказано, что при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
«Для банка есть обоснованный риск [что недвижимость может потерять в цене]. Когда существует вероятность, что перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работы с кредитором», — советует вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.
Сдача в аренду
Предположим, вы решили сдать квартиру, чтобы заработанные деньги направить на погашение ипотеки. Получать доход с недвижимости, находящейся в залоге, не запрещено. Это тоже сказано в статье 346 ГК РФ. Но может потребоваться разрешение банка, если это прописано в кредитном договоре.
«Если вы нарушите такое условие и сдадите квартиру без ведома банка, он может потребовать акселерацию кредита — досрочную выплату всего тела долга и процентов за соответствующий период», — говорит Владимир Кузнецов.
Для получения согласия нужно предоставить банку:
- заявление;
- договор аренды;
- письмо от страховой компании о том, что она согласна покрыть риски;
- если ипотека оформлена с использованием жилищных субсидий от государства (прежде всего материнского капитала), потребуется согласование с органами опеки.
«Не стоит пренебрегать условиями договора и не уведомлять кредитора о планируемых действиях с заложенной недвижимостью. Он в любой момент может потребовать от вас полного досрочного возврата долга. И если это не будет выполнено — продать ипотечное жилье с торгов. Таким образом, лучше поставить банк в известность, даже если такого пункта в договоре ипотеки нет», — отмечает аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.
Как досрочно погасить ипотеку и избежать ошибок: пошаговая инструкция
Продажа
Для регистрации права собственности на другого владельца нужно обращаться в Росреестр. А там указаны права банка на этот залог. Поэтому его согласие требуется для продажи квартиры. Это прописано и в статье 346 ГК РФ.
«Несмотря на то что закон содержит формулировку «…если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога», принципиально ситуацию это не меняет. Банк обычно включает в кредитный договор условие о необходимости своего согласия на заключение договора купли-продажи. Кроме того, банку потребуется одобрить нового собственника (если тот хочет купить квартиру в ипотеку. — Прим. ред.)», — говорит Владимир Кузнецов.
Покупатель, который хочет получить ипотеку, должен соответствовать требованиям банка. Узнать, какие условия и требования к заемщикам есть в разных банках, можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру. Нужно лишь ответить на несколько вопросов — и сервис подберет предложения с высокой вероятностью одобрения.
Бесплатно подобрать ипотеку
Дарение
На сделки дарения распространяются те же правила, что и на сделки купли-продажи. Банк должен дать разрешение на это. Кроме того, на нового владельца квартиры переходят обязанности по выплате кредита.
Завещание
А вот для того чтобы завещать квартиру, собственнику не требуется согласие банка, говорит Владимир Кузнецов. Это обозначено в пункте 3 статьи 37 ФЗ РФ № 102-ФЗ: «Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны».
Правда, кроме недвижимости, наследник приобретает и обязанности по кредиту, если долг еще не выплачен.
Регистрация других людей
Закон не запрещает прописывать в квартире, купленной в ипотеку, ближайших родственников: детей, супруга или супругу. Но банк может указать в кредитном договоре условия регистрации (например, потребовать выписать всех, если кредит не будет выплачен) и обязать согласовать процедуру с ним.
Раздел при разводе
Ипотечная квартира, купленная в браке, считается совместно нажитым имуществом. Когда супруги разводятся, долг становится общим, если иное не прописано в брачном договоре. Также супруги могут оформить соглашение и определить доли в разделе недвижимости и долга, но в таком случае потребуется согласие банка. Если недвижимость покупали с помощью личного имущества мужа или жены (например, использовали деньги с продажи переданной по наследству квартиры), то такая недвижимость не будет делиться поровну.
Вот как еще могут поступить супруги:
- Продать квартиру, предварительно получив согласие банка, и погасить кредит.
- Один супруг выплачивает ипотеку полностью, второй возмещает ему свою долю. Такие отношения лучше оформить в соглашении.
- Один из супругов отказывается от доли и передает ее другому супругу, то же самое происходит с кредитом.
Сделки с ипотечными квартирами являются одними из самых сложных в юридическом аспекте. Это касается как купли-продажи, раздела, так и завещания недвижимости. Последняя процедура имеет свои особенности. Главной является отсутствие необходимости получения согласия банка. Стоит отметить, что ограничение права заемщика завещать недвижимость, приобретаемую по ипотеке, считается незаконным.
Соответственно, завещать ипотечную квартиру можно. Но что получат в итоге наследники? Здесь все зависит от уровня ответственности заемщика по ипотечным обязательствам.
Предмет завещания
Завещатели, как правило, подразумевают под предметом завещания непосредственно квартиру (квадратные метры). На самом же деле наследнику переходят и все невыполненные обязательства по ипотеке. То есть, получая по завещанию или закону в наследство ипотечную квартиру, наследник должен выплачивать не только оставшуюся сумму кредита, но и долги наследодателя. Договор ипотеки, соответственно, переоформляется на наследника.
Что касается суммы выплачиваемого кредита, по новому договору она может быть разной. Размер ипотеки зависит от множества факторов. Одним из определяющих является страхование недвижимого имущества. Страховка удорожает ипотеку, но является необходимым условием оформления договора ипотечного займа. Жизнь каждого заемщика, соответственно, застрахована. Если смерть завещателя попадает под определение страхового случая, страховая сумма идет в погашение долга. Наследнику придется выплатить лишь оставшуюся часть ипотечного кредита. Как правило, долг погашается одним платежом, если в ипотечном договоре не оговорены отдельные условия.
Составление завещания
Содержание завещания определяется на усмотрение завещателя. Законом предусмотрено его право выдвигать условия получения наследником недвижимости в собственность. Статус недвижимости при этом значения не имеет (находящаяся в собственности, в залоге по ипотеке).
Грамотно составить завещание, учесть все возможные подводные камни в случае с ипотечной недвижимостью помогут профессиональные юристы. Доверять специалистам – рациональное решение. Они помогут оформить документ таким образом, чтобы наследство не стало для будущего серьезной проблемой.
Какие квартиры можно завещать?
Завещание ипотечных квартир – процедура специфическая. При этом стоит отметить отсутствие ограничений по видам завещаемой недвижимости. Завещать можно квартиру:
- только что приобретенную по ипотеке;
- частично оплаченную;
- кредит по которой практически выплачен;
- с долгами по ипотеке.
Любая ипотечная квартира, полученная в наследство, теоретически может быть продана с целью погашения долга за нее. Но практика показывает, что найти покупателя на такую недвижимость непросто.
Как составить завещание?
Завещать недвижимость необходимо с соблюдением норм действующего законодательства. Документ в обязательном порядке заверяется нотариально. Составлен и подписан он может быть как непосредственно в конторе, так и на дому, в клинике и т.п.
При составлении завещания на ипотечную квартиру консультация юриста будет полезной. Специалист изучит ипотечный договор, сопутствующие документы, предупредит наследодателя о возможных проблемах, с которыми в будущем может столкнуться наследник.
Вам необходима квалифицированная помощь при составлении завещания на ипотечную недвижимость? Специалисты компании «ЮрАссистент» к вашим услугам. Мы предлагаем сотрудничество на выгодных условиях, гарантируем сохранение тайны завещания, если существует необходимость в этом.
Как быть с наследованием неприватизированной квартиры или неузаконенной планировки, можно ли завещать жилье с ипотекой? Как грамотно оставить «беспроблемную» недвижимость в наследство по завещанию, чтобы документ не потерял юридическую силу? Все это рассмотрим в материале.
- Завещание на квартиру
- Как правильно составить завещание
- Обязательные наследники
- Без права на наследство
- Сила завещания
- Можно ли наследовать неприватизированную квартиру
- Наследство квартиры с ипотекой
- Неузаконенная перепланировка в наследство
Завещание на квартиру
Завещание является одной из форм наследования, при которой будущий наследодатель заранее сам определяет своих преемников и размер их долей в имуществе. Этот документ пишется в 2-х экземплярах, один из которых получает сам автор, а другой остается у нотариуса. Содержание завещания оглашается лишь после смерти наследодателя.
Обычно завещание составляется при желании исключить/пропустить законных преемников, оставив нажитое лицу, которому в принципе не положено наследство, – к примеру, лучшему другу/подруге или сожителю/сожительнице. Также к этому способу прибегают те, кто хочет, чтобы имущество досталось, например, племяннице или внуку, в обход здравствующих детей и супруга (-и) из первой очереди наследования. Не исключены и ситуации, когда наследодатель не хочет равного распределения долей или жаждет отписать нажитое наследникам сразу нескольких очередей. Может быть и так, что завещанием собственник лишает наследства кого-либо из преемников без указания на то причин. Каждая из этих ситуаций нуждается в документальном закреплении.
Завещать свою недвижимость вправе любой дееспособный гражданин-собственник возрастом 18+. Если наследодатель желает, то при составлении завещания допускается присутствие свидетелей, ставящих свою подпись на документы и имеющих право впоследствии подтвердить личность завещателя, содержание волеизъявления, подлинность его подписи и дееспособность автора завещания на момент составления документа.
Присутствующие свидетели и нотариус обязаны хранить тайну завещания, под которой подразумевается содержание документа, а не факт составления или распоряжение об его отмене. Нарушение закона дает завещателю право обратиться в суд с требованием о возмещении с виновных лиц морального вреда.
В экстремальных ситуациях, когда завещателю грозит смерть, а нотариус просто не может присутствовать, написать документ можно от руки в свободной форме, заверив 2-мя свидетелями. При этом желательно, чтобы свою подпись вместо нотариуса поставило какое-либо официальное лицо – например, главврач медучреждения, где находится наследодатель, глава администрации удаленного населенного пункта или командир воинской части/корабля.
Дополнять, частично изменять или полностью переписывать завещание можно неограниченное количество раз. При составлении нового документа старый автоматически теряет юридическую силу.
Как правильно составить завещание
Перед оформлением завещания лучше предварительно ознакомиться со статьями 1118 – 1140.1 главы 62 Гражданского кодекса (ГК) РФ, которые посвящены основным требованиям к составлению этого документа, его заверению и толкованию.
Наследодатель вправе сам составить завещание, а у нотариуса лишь его заверить. Однако лучше сразу обратиться к специалисту в любую государственную или частную нотариальную контору, дабы избежать ошибок в составлении, которые могут привести в будущем к признанию документа недействительным. При отсутствии у завещателя возможности посетить нотариуса по состоянию здоровья специалиста можно вызвать на дом.
Посещение нотариуса требует обязательного наличия при себе своего паспорта, правоустанавливающих документов на имущество и данных наследника для правильного указания всей информации в завещании.
Наряду с ФИО, адресом места жительства и паспортными данными завещателя и наследника (-ов) завещание должно содержать:
- данные о дате и месте составления;
- информацию о наследственном имуществе с указанием его расположения, технических характеристик, оценочной стоимости и прав, на основании которых завещатель владеет недвижимостью;
- суть распоряжения, означающую, кому в каких долях переходит жилье после смерти владельца;
- подпись наследодателя;
- отметку нотариуса, что при составлении завещания уплачена госпошлина, а его автор был полностью дееспособен, осознавал свои действия и находился в здравом уме;
- подпись и печать нотариуса.
По желанию наследодатель вправе включить в текст завещания дополнительные условия, вроде обязанностей по уходу за домашним любимцем или сохранения переданного жилья в первозданном виде. Контролировать волеизъявление после смерти завещателя может лицо, которое он уполномочит на это.
Размер госпошлины за удостоверение завещания одинаков на территории всей страны и на 2022 год, согласно статье 333.24 Налогового кодекса (НК) РФ, составляет 100 рублей. Однако также придется оплатить технически-правовую работу нотариуса, складывающуюся из предоставленного объема услуг и установленных в регионе нотариальных тарифов. Так, в Москве в 2022-м за удостоверение завещания придется отдать от 2000 рублей.
Для розыска оставленной воли наследодателя после его смерти преемники могут обратиться к любому нотариусу.
Обязательные наследники
По завещанию наследодатель может переписать нажитое даже первому встречному – главное, чтобы это было добровольно и в здравом уме. Однако есть ситуации, ограничивающие последнюю волю собственника, при которых имущество распределят вопреки оставленному завещанию. Без наследства государство не позволит оставить нетрудоспособных/несовершеннолетних детей завещателя, а также нетрудоспособных супругу(-а), родителей и иждивенцев.
Причем таким наследникам полагается не менее половины доли от оставленного имущества, и это правило работает даже в ситуациях, когда лицо уже есть в завещании, но ему отведено меньше ½ от причитающегося по закону.
Без права на наследство
При получении одними наследниками своей доли в обязательном порядке другие могут лишиться своих прав на недвижимость покойного. Подобный исход возможен при:
- подделке/уничтожении завещания;
- совершении наследником незаконных и умышленных действий в отношении наследодателя или же других преемников;
- попытке увеличения доли, причитающейся по наследству;
- злостном уклонении от выполнения наследником обязанностей, которые возложены на него по содержанию наследодателя.
Признать преемника недостойным по любому из этих оснований вправе лишь суд.
Также после смерти детей не могут наследовать родители, лишенные родительских прав.
Сила завещания
Есть несколько главных причин признания оставленного завещания юридически не действительным:
- противоречие документа закону;
- составление завещания гражданином, не осознающим значения своих действий;
- признание судом его составителя недееспособным/ограниченно дееспособным;
- оформление под влиянием обмана/заблуждения/угроз/насилия.
Указанный перечень суды нередко толкуют весьма широко. Так, известен случай, когда завещание было признано Верховным судом Башкортостана недействительным из-за присутствия наследницы у нотариуса во время составления документа.
Ниже расскажем о ситуациях, усложняющих наследование, а именно – попытках стать собственником неприватизированного жилья; квартиры, находящейся в ипотеке; жилья с перепланировкой.
Можно ли наследовать неприватизированную квартиру
Сама по себе неприватизированная квартира не может выступать объектом наследования, поскольку умерший не владел ею на правах собственности, а лишь проживал там.
Впрочем, есть несколько условий, благодаря которым лица, проживавшие совместно с усопшим гражданином, могут претендовать на подобную недвижимость. Обратиться в суд с заявлением о включении неприватизированной жилплощади в наследственную массу преемникам позволяют намерения умершего приватизировать недвижимость и сбор и предоставление требующихся для приватизации документов. Сначала наследникам дается право перезаключить на свое имя договор найма, после чего они могут и приватизировать помещение, получив соответствующие документы.
Для сравнения, получить в собственность служебное жилье невозможно в принципе – правовые отношения между владельцем квартиры и проживающими там родственникам нанимателя прекращаются с момента смерти последнего.
Наследство квартиры с ипотекой
Вместе с получением в наследство ипотечного жилья граждане получат и непогашенный перед банком долг. Никаких льгот для наследников законодательством не предусмотрено, и даже ветеранам, инвалидам и пенсионерам придется погашать займ в полном объеме. Впрочем, банк может пересмотреть условия ипотеки, предоставив более выгодные варианты.
Если наследник захочет отказаться от ипотечной квартиры, от него потребуется заверенное у нотариуса заявление. После этого недвижимость перейдет в собственность государства.
Неузаконенная перепланировка в наследство
Главным документом при наследовании квартиры с неузаконенной перепланировкой является план БТИ, который потребуется показывать на всех этапах оформления. Разумеется, при незаконной перепланировке сведения о проведении несогласованных ремонтных работ не отражены в этом документе.
С одной стороны, незаконная перепланировка может послужить для Росреестра причиной отказа в регистрации права собственности; с другой, никак не повлияет на вступление в наследство. При отказе госоргана регистрировать выданное нотариусом свидетельство у преемника есть два выхода: 1) пойти в суд для признания права собственности; 2) вернуть переделанной жилплощади первоначальный вид и вызвать техника из БТИ, который зафиксирует сей факт.
Статья по данной теме20 октября 2022
Что делать наследнику при отсутствии завещания, в каких случаях от наследства выгоднее отказаться, как не пропустить наследство и как оформить имущество умершего – читайте в нашей статье.
Хотите привлечь новую аудиторию? Размещайте статьи в самых просматриваемых блоках сервиса!