Как взять земельный участок в аренду пошаговая инструкция

Владельцам бизнеса часто требуются земельные участки. Хорошим решением вопроса станет аренда государственной или муниципальной земли. Для предприятий, налаживающих производство импортозамещающей продукции, предусмотрен упрощённый порядок аренды и рассмотрение документов в максимально сжатые сроки. Эксперты Росреестра рассказывают, как арендовать землю у государства, узнать какие участки можно взять в пользование, а также нюансы оформления договора.

Кто может взять землю в аренду у государства?

Арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут выступать физические и юридические лица.

На какой срок можно взять участок в аренду?

Срок предоставления земельного участка в аренду регламентируется п.8 ст. 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации. Длительность срока зависит от целевого использования участка. Среди сроков предоставления земли предусмотрены следующие:

·           для строительства и реконструкции зданий и сооружений – от 3 до 10 лет;

·           для размещения линейных объектов, а также в случае предоставления собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке – до сорока девяти лет;

·           для комплексного освоения территории юридическим лицом – на срок действия договора о комплексном развитии территории;

·           для завершения строительства – до 3 лет;

·           для проведения работ, связанных с использованием недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии;

·           для сельскохозяйственного производства – от 3 до сорока девяти лет и т.д.

Арендованный земельный участок в дальнейшем можно выкупить без проведения торгов в случаях, установленных законодательством (п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, земельный участок можно выкупить без проведения торгов, если на нем есть здания, сооружения, собственник которых имеет исключительное право на выкуп.

Как выбрать участок для аренды?

Информация о земельных участках, предоставляемых в аренду, может размещаться на сайтах уполномоченных органов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и публиковаться в местных СМИ. Информация о земельных участках, предоставляемых на торгах размещается на сайте.

Также земельный участок можно выбрать с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра.

Как оформить аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности?

Земельный участок в аренду может быть предоставлен в аренду на аукционе. Инициатором проведения торгов может выступать заинтересованное лицо.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте, предназначенном для размещения информации о проведении торгов, не менее чем за тридцать дней до его проведения (ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации). Заинтересованные в аренде участка граждане должны подать заявку на участие в аукционе не позднее 5 дней до его начала.

После проведения аукциона и объявления победителя протокол размещается на сайте проведения торгов в течение одного рабочего дня со дня подписания протокола. Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом.

Обращаем внимание!Уполномоченный орган может заключить договор аренды участка и без проведения аукциона в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 39.6).

Можно ли взять землю в аренду без проведения аукциона?

В 2022 году наряду со случаями, прямо предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, без проведения торгов могут быть предоставлены в аренду земельные участки для производства продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения.

Договор аренды при этом должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора в случае неиспользования земельного участка для указанных целей.

Обращаем внимание!Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения, устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629).

Каков срок принятия решения о предоставлении участка для производства импортозамещающей продукции?

До конца 2022 года уполномоченный орган рассматривает заявление о предоставлении публичного земельного участка без торгов не позже 14 календарных дней с даты его поступления.

Можно ли арендовать землю без проведения торгов, если я не занимаюсь производством продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения?

Случаи предоставления участков без проведения торгов регламентируются п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Среди оснований (всего более 40 оснований) для заключения договора аренды земельного участка без проведения аукциона:

·           для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;

·           обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами;

·           расположение здания, сооружения, помещений в них собственникам таких объектов;

·           однократно собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства;

·           гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;

·           предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка;

·           гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности при условии отсутствия других заинтересованных лиц;

·           размещения объектов электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов и т.д.

Как происходит регистрация договора аренды?

После того, как договор заключен, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (если он заключен на срок один год и более). Для этого потребуются следующие документы:

·           заявление на регистрацию от органа государственной власти либо органа местного самоуправления (в случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности) или сторон договора (если участок находится в частной собственности);

·           документ, удостоверяющий личность заявителя, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица (если заявителем выступает лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени юридического лица);

·           нотариально удостоверенная доверенность (если заявителем является лицо, действующее от имени юридического лица по доверенности)

·           договор аренды и приложения к нему.

За регистрацию договора аренды должна быть уплачена государственная пошлина, представление которой заявителем не требуется при наличии информации об уплаченной пошлине в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах.

Срок государственной регистрации составляет 7-9 рабочих дней в зависимости от способа подачи документов. Сокращенные сроки регистрации (3 рабочих дня) установлены, в частности для случаев государственной регистрации прав в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства.

Как подать заявку на регистрацию договора?

Пакет документов можно представить следующими способами:

·           в МФЦ;

·           в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;

·           с помощью услуги выездного приема Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Пресс-служба Кадастровой палаты по Краснодарскому краю

Если денег на покупку земли нет, а строить дом или заниматься сельских хозяйством хочется, можно взять участок в аренду. Расскажем в этой статье, какие есть нюансы и на что стоит обратить внимание при аренде земельного участка.

Законные обоснования

Все действия с землей должны производиться с учетом Земельного кодекса.

В частности, не изъятые из оборота земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам в аренду.
Также об аренде участков говорится в ст. 22 ЗК РФ. В ней указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут взять участки в аренду, для них это самая подходящая легальная возможность пользоваться землей.

Что интересно, арендатор земельного участка может передавать свои права третьему лицу (в случае с сельским или фермерским хозяйством, например, по договору субаренды). А если в аренду берутся здания или сооружения, расположенные на участке земли (для предпринимательской, сельскохозяйственной, фермерской деятельности), то передавать какие-либо права можно лишь на том условии, что передаются полномочия на пользование зданиями и сооружениями, то есть, отдать в субаренду землю как просто участок не разрешается.

Сроки, стоимость аренды устанавливаются договором.

На какие сроки можно арендовать землю

Все зависит от целей ее использования, всего насчитывается больше 20 оснований. Максимальный срок аренды — 49 лет. Вот несколько примеров:

• Постройка дома, индивидуальное жилищное строительство — 20 лет.

• Строительство и реконструкция многоэтажного здания — 10 лет.

• Фермерское хозяйство — 3 года.

• Сельскохозяйственная деятельность для юридического лица — 5 лет.

Какие имеются ограничения

Это может зависеть от цели аренды и статуса земли. 

Например, на сельскохозяйственной земле нельзя строить капитальное жилье, земли особого назначения надо использовать так, чтобы не навредить им, некоторые зоны надо охранять или нельзя расчищать, и так далее. Все эти ограничения необходимо узнавать заранее, чтобы выбранный участок точно соответствовал вашим целям.

Земля в аренду: с торгами

Как взять участок в аренду? Участие в торгах — наверное, более распространенный вариант. Он предполагает, что землю в аренду получит тот, кто предложит самую высокую цену. Участвовать в торгах можно в электронной форме, для этого нужно получить квалифицированную электронную подпись и зарегистрироваться на площадке «ГИС-торги». После этого можно участвовать в торгах на любой из аккредитованных электронных торговых площадок, например, «Росэлторг» или «Земля.дом.рф».

Последовательность действий такая: желающие размещают заявки на определенный участок земли и делают свои «предложения» по цене аренды. Чья цена окажется самой высокой, тот участок и получает. Обычно эта цена оказывается ниже рыночной, так что участвовать в таких торгах, если земля в аренду в принципе устраивает, выгодно.

Предварительно нужно выбрать участок (на одном из ресурсов в Сети или у местного муниципалитета запросить данные). После внести задаток и подготовить документы для торгов: документ, подтверждающий оплату задатка, заявка по форме выбранной площадки и паспорт. Если вы не выигрываете торги, в течение трех дней задаток должны вернуть.

Если торги вы выиграли и договор заключили, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Земля в аренду: без торгов

В некоторых ситуациях можно получить аренду участка земли без торгов. В частности, в таких случаях:

• Собственник незавершенного строения (дома) берет землю в аренду, чтобы завершить строительство.

• Собственник здания на земельном участке (уже готового) берет в аренду землю под ним.

• Человек, компания, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, может получить землю в аренду без торгов.

• Человек или компания, у которых изъяли участок для государственных или муниципальных нужд, может претендовать на аренду другого без торгов.

• Арендатор участка, границы которого не определены, может обратиться с просьбой обозначить границы, и после этой процедуры, если нет других желающих, он может взять участок в аренду без торгов.

Участок в аренду без торгов — менее затратное по времени и нервам мероприятие, но должны быть причины для такого варианта.

Можно ли выкупить землю

Обычно арендатор получает преимущество на выкуп земли, иногда это указывается сразу в договоре. Обычно предоставляются льготные условия (цена ниже рыночной или кадастровой), что становится большим преимуществом для арендаторов. Поэтому если строить хочется, участок подобран, а денег купить прямо сейчас нет, можно взять в аренду и затем его выкупить.

Если вы пока не можете купить земельный участок, это не повод отказываться от мечты о строительстве загородного дома или занятии фермерством. Землю сначала можно арендовать у государства, а потом выкупить её. 

В этой статье мы подробно расскажем, как искать и арендовать такие участки, кто может сделать это на общих основаниях, у кого есть льготы, какие преимущества в дальнейшем получает арендатор, на каких условиях землю можно выкупить и как правильно оформить договор.

Кто может арендовать участок у государства 

Возможность арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, есть как у физических, так и у юридических лиц. Это может сделать гражданин России или работающая в стране компания. Также аренда доступна иностранцам и даже лицам без гражданства (ст. 22 ЗК РФ). 

Арендатор земли может передавать свои права третьему лицу, например сдавать в субаренду фермерское хозяйство. Но если в аренду взяты расположенные на участке здания или сооружения для предпринимательской, сельскохозяйственной, фермерской деятельности, то оформить субаренду только на землю нельзя, передать её можно лишь вместе с правами на пользование этими строениями.  

На какой срок можно арендовать землю у государства

Срок аренды напрямую зависит от цели, для которой она оформляется. 

В п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ указаны основания аренды земли и обозначены сроки:  

• для индивидуального жилищного строительства — 20 лет;
• для ведения огородничества — до 5 лет;
• для сельскохозяйственного производства — от 3 до 49 лет;
• для обустройства фермерского хозяйства — до 3 лет;
• для сельскохозяйственных работ, выполняемых юрлицом, — 5 лет;
• для строительства и реконструкции многоэтажных сооружений — 10 лет и т. д.

Арендованный земельный участок в дальнейшем можно будет выкупить — об этом мы расскажем ниже. 

Как найти участок в аренду

Информацию о том, где есть земля под аренду, размещают на сайтах муниципальных образований или на интернет-ресурсах департаментов, которые занимаются землёй и имущественными вопросами. В Московской области, например, это министерство имущественных отношений. Также подобные объявления публикуют в местных СМИ. 

Однако этот способ подбора не годится для льготников, потому что предполагает участие в торгах. Поскольку аренда для них предоставляется на других условиях, льготники ищут участки самостоятельно. 

Картинка с сайта: www.cian.ru

Скриншот: pkk.rosreestr.ru

Например, можно обратиться в местное отделение Росреестра и запросить перечень незанятых участков или поискать на публичной кадастровой карте, просматривая интересующие районы. Предварительно можно посмотреть генплан, в нем есть схема градостроительного зонирования, что позволит отобрать участки подходящего статуса: для ИЖС, сельскохозяйственного назначения и так далее. 

Также при подборе можно обратиться к местным кадастровым инженерам, которые хорошо знают район и смогут подобрать подходящие под ваши нужды участки, а также расскажут об их особенностях. Это платная услуга, стоимость зависит от региона.  

Как арендовать землю у государства

Участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно получить в аренду двумя способами (ст. 39.6 ЗК РФ): на торгах или без их проведения. 

Торги для аренды земельных участков с 1 марта 2023 года проводят в форме электронного аукциона. Проходят они на специализированных площадках — ГИС «Торги», РТС-Тендер и других, — поэтому для участия нужно получить квалифицированную электронную подпись. 

Картинка с сайта: www.cian.ru

Скриншот: torgi.gov.ru

Единого регламента проведения торгов по стране нет, почти в каждом субъекте есть свои особенности. 

Но в общих чертах процедура проходит так: 

• желающие подают заявки на участие в аукционе на выбранный лот и вносят задаток;
• участник готовит пакет документов в электронном виде: заявку по форме электронной площадки, паспорт, документ об уплате задатка;  
• в назначенную дату проходит онлайн-аукцион, в ходе которого участники предлагают свою цену. Победителем становится тот, кто готов заплатить больше других. 

Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом — как правило, это местная администрация — и регистрирует его в Росреестре. 

Внесённый победителем задаток идёт в счёт оплаты аренды за первый год, а проигравшим участникам деньги возвращают. 

Стартовую цену местная администрация устанавливает по выбору (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ): 

• в размере ежегодной арендной платы, определённой по результатам рыночной оценки;
• в размере как минимум 1,5% кадастровой стоимости участка, утверждённой не ранее чем за 5 лет до торгов.

Таким образом, стартовая цена изначально невысока, и в итоге участок обычно «уходит» по цене, значительно ниже рыночной, так что участвовать в торгах выгодно. 

Какой-то усредненной цены на аренду нет, она даже в рамках одного региона колеблется в диапазоне от 0,1 до 75 рублей за кв. м — в зависимости от категории земли и вида разрешенного использования. 

В ряде случаев аренду земли оформляют без торгов (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). 

Это доступно, например: 

• владельцу объекта незавершённого строительства, чтобы его достроить (однократно);
• собственнику здания на земельном участке, который принадлежит государству;
• если землю дают взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд;
• тем, кто планирует построить индивидуальный жилой дом, вести личное подсобное хозяйство или заниматься садоводством для собственных нужд. 

Для оформления аренды без торгов нужно подать заявку в муниципалитет. Скорее всего, чиновники при этом разместят объявление в местных СМИ о намерении аренды. Если в течение 30 дней других заявок не поступит, можно будет заключать договор, который затем следует зарегистрировать в Росреестре.  

Также без торгов — в порядке очереди или вне её — участок для ИЖС или под приусадебное хозяйство могут получить льготные категории граждан. Например, вне очереди на него могут претендовать пострадавшие от радиации вследствие аварии на ЧАЭС, а в порядке очереди — многодетные семьи, ветераны ВОВ, участники боевых действий, молодые семьи и другие. 

Но одной только принадлежности к льготной категории часто бывает недостаточно. 

Чтобы получить право на аренду, также нужно: 

• доказать свою нуждаемость в жилье; 
• получить статус малоимущего; 
• встать на федеральный или местный жилищный учёт — это зависит от того, на каком уровне установлена льгота; 
• дождаться своей очереди. 

Только после этого льготник может приступить к выбору участка и оформлению аренды. 

Что должно быть в договоре аренды 

Договор аренды земельного участка у государства часто объединяет в себе параметры аренды и купли-продажи, так как содержит условия, оговаривающие право выкупа участка. Единой установленной формы такого договора нет. 

Но в нём в любом случае присутствуют: 

• описание и технические характеристики объекта аренды;
• цели использования земли;
• сумма, периодичность оплаты, порядок расчётов;
• временные границы аренды;
• ответственность сторон;
• возможные риски;
• условия передачи участка при полной оплате;
• реквизиты сторон. 

Не забывайте, что подписанный договор надо будет зарегистрировать в Росреестре, где аренду отразят как обременение. 

Почему в аренде земли могут отказать

Если говорить об аренде участка после торгов, то здесь вероятность отказа невелика, если аукцион проведён по правилам. 

Но когда аренда получена без торгов (чаще всего участок при этом подбирается самостоятельно), причин для отказа может быть довольно много (ст. 39.16 ЗК РФ). 

Вот некоторые из них: 

• участок уже заявлен на аукцион;
• заявитель — льготник, но не подтвердил нуждаемость в жилье;
• у выбранного участка неподходящий статус — например, вы хотели получить землю под ИЖС, а он предназначен под промышленный объект;
• участок уже согласовали другому арендатору;
• участок изъят из оборота и зарезервирован для государственных нужд и так далее.   

В случае отказа претенденту на аренду придётся заново выбирать участок и проходить процедуру согласования. 

Можно ли выкупить арендованный участок

Арендованную у государства землю можно выкупить без проведения торгов, причём даже в том случае, если это не оговорено в договоре. 

Но для этого должны быть соблюдены три условия: 

• участок входит в перечень, указанный в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, — например, земли предназначены для ЛПХ, садоводства, огородничества, рекреации, производства, промышленных нужд;

• есть действующий договор аренды;
• арендатор не нарушал правила использования земли. 

На этих основаниях можно оформить куплю-продажу арендуемой земли без проведения аукциона. Кроме того, если на участке построено здание, у его собственника будет право преимущественной покупки. Этим условием часто пользуются арендаторы, чтобы не рисковать на аукционе: возводят на участке дом или хозпостройку, официально регистрируют строение и затем выкупают участок без проведения торгов. 

Картинка с сайта: www.cian.ru

Цена участка при этом в любом случае не может быть выше установленной кадастровой стоимости, а чаще всего оказывается намного ниже. 

Для расчёта выкупной стоимости во многих регионах применяется следующая формула: кадастровая стоимость участка × ставка земельного налога × коэффициент кратности ставки земельного налога, действующий в муниципалитете.   

Таким образом, аренда земли у государства позволяет при соблюдении некоторых правил ещё и выкупить участок без торгов по более чем выгодной цене. Это в достаточной степени нивелирует сложности, с которыми претенденты на землю сталкиваются при оформлении аренды. 

Фото: Shutterstock / Fotodom

28.07.2022 12:27

Срок аренды

Как отмечают в Росреестре, срок предоставления земельного участка в аренду регламентируется Земельным кодексом и зависит от целевого использования участка. Так, среди сроков предоставления земли предусмотрены следующие:

— для строительства и реконструкции зданий и сооружений – от 3 до 10 лет;

— для размещения линейных объектов, а также в случае предоставления собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке – до 49 лет;

— для комплексного освоения территории юридическим лицом – на срок действия договора о комплексном развитии территории;

— для завершения строительства – до 3 лет;

— для проведения работ, связанных с использованием недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии;

— для сельскохозяйственного производства – от 3 до 49 лет.

В ряде случаев после истечения срока аренды участок можно будет выкупить без проведения торгов.

Как выбрать участок и оформить аренду

Информация о земельных участках, предоставляемых в аренду, может размещаться на интернет-сайтах уполномоченных органов, а также в местных СМИ. Кроме того, земельный участок можно выбрать с помощью Публичной кадастровой карты.

Оформляется земля после проведения аукциона — протокол размещается на сайте проведения торгов в течение одного рабочего дня со дня подписания. Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом.

В ряде случае аренду можно оформить и без проведения аукциона – упрощенный порядок действует для участков, на которых будет производиться продукция, необходимая для обеспечения импортозамещения.

«Договор аренды при этом должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора в случае неиспользования земельного участка для указанных целей», — отметили в Росреестре.

В целом же право аренды земли без аукциона предусмотрено по более чем 40 основаниям. Среди них — размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализация масштабных инвестиционных проектов, обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами и другие.

Как подать заявку на регистрацию договора

Пакет документов можно представить в МФЦ, в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или с помощью услуги выездного приема Федеральной кадастровой палаты Росреестра.