Как выделить доли детям по материнскому капиталу после погашения ипотеки пошаговая инструкция

Зачем выделять доли

Использование материнского капитала для погашения ипотеки или улучшения жилищных условий стало распространенной практикой среди российских семей. Сейчас уже при поиске кредитных предложений, каждый гражданин может воспользоваться ипотечным калькулятором, который поможет рассчитать предложение сразу с вложением маткапитала.

Ипотечные программы от застройщиков

Зачем необходимо выделять доли в приобретенной собственности:

• Российское законодательство ясно требует, чтобы при использовании материнского капитала семья обеспечила всех детей жилплощадью. Это означает, что родители обязаны распределять доли в недвижимости, приобретенной или улучшенной с использованием этих средств. Такое распределение долей делает детей совладельцами имущества, что защищает их жилищные права в будущем.
• Выделение долей способствует укреплению социальной защиты семейной ячейки. В условиях экономической нестабильности имущественная обеспеченность детей предоставляет им дополнительную безопасность. Это также предотвращает возможные споры между членами семьи в будущем относительно наследования жилья.
• Процесс выделения долей предоставляет возможность использовать их в случае необходимости. Например, доли детей можно использовать для обеспечения кредитов на образование или улучшение их жизненных условий в будущем. Это становится своего рода инвестиционным инструментом, который начинает работать на благо всей семьи.

Согласно ФЗ №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», после погашения ипотечного кредита семья должна в срок шести месяцев оформить передел собственности в долевую для всех членов. Это может показаться бюрократической формальностью, но на самом деле, такая процедура защищает интересы всех сторон, участвующих в процессе.

Какие доли нужно выделить

Согласно российскому законодательству, владельцы материнского капитала обязаны выделить доли в приобретаемом жилье всем членам семьи – родителям и детям.

Первоначальной рекомендацией является выделение одинаковых долей родителям и каждому ребенку. Однако, на практике возможно иное распределение, которое должно быть задокументировано в форме обязательства перед Пенсионным фондом России. Далее это обязательство заверяется у нотариуса и предоставляется в банк для рассмотрения при оформлении ипотеки. Важно помнить, что доли должны быть переданы в собственность всех членов семьи не позднее шести месяцев после снятия обременений с ипотечной недвижимости.

Кроме того, учитывая интересы всей семьи, муж и жена должны предусматривать перспективы изменения семейного состава в будущем, например, рождение новых детей, которым тоже будут положены доли. Также важно обсудить и заранее определить, как будут управляться вопросы эксплуатации или продажи этого имущества, чтобы избежать возможных конфликтов.

Также важно, чтобы размер доли ребенка был не меньше, чем составил материнский капитал от стоимости квартиры.

Как оформить выделение долей детям

Для выделения долей детям необходимо оформить специальное соглашение.

Соглашение о выделении долей детям в ипотечной квартире представляет собой юридический документ, который закрепляет право собственности на определенные доли жилья за несовершеннолетними членами семьи.

Для составления соглашения следует учитывать несколько ключевых аспектов:

1. Подготовка к оформлению. Необходимо заранее убедиться, что квартира оформлена в собственность. Для этого должны быть собраны все необходимые документы на жилье, включая ипотечный договор и свидетельство о собственности. Уточните условия соглашения с банком, в котором оформлен ипотечный кредит. Некоторым банкам необходимо представить подобное соглашение для получения одобрения на передачу долей детям.
2. Юридическое содержание соглашения. В соглашении о выделении долей должны быть четко указаны данные всех участников: собственников жилья и детей, которым выделяются доли. Размеры долей могут быть равными или различными, в зависимости от пожеланий родителей и условий, определенных банком. В документе должно быть указано основание для выделения долей: это может быть решение родителей или требование государственной программы (например, использование материнского капитала). Эта услуга может быть оформлена у нотариуса или в банке.
3. Процедура регистрации в Росреестре. Обращаться за этой процедурой можно в Многофункциональный Центр. Для этого нужно подготовить пакет документов, включающий:

• оригиналы и копии паспортов мужа и жены;
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство о заключении брака;
• ипотечный договор;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• соглашение в 3 экземплярах;
• чеки об уплате госпошлины (2 тыс. руб.).

Важно! Пошлину необходимо разделить на всех людей, которым будут выделяться доли и оплачивать за каждого отдельно. Например, если в семье родители и двое детей – необходимо заплатить четыре раза по 500 руб. от имени каждого человека.

Соглашение оформлено – что делать дальше

Чтобы избежать юридических осложнений в будущем, необходимо правильно оформить выделение долей детям. Мы составили план, который пошагово описывает необходимые для этого действия:

1. Получение согласия от кредитора на выделение долей, если недвижимость находится в ипотеке. Банки зачастую требуют выполнения определенных условий для защиты своих интересов, например, досрочного погашения части кредита, пропорциональной выделяемым долям.
2. После согласования с банком, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения на сделку по маткапиталу. Это требуется, чтобы убедиться, что интересы несовершеннолетних не ущемлены, и выделяемая доля соответствует установленным нормативам.
3. Следующим этапом является оформление договора об определении долей. Образец договора можно взять у нотариуса и там же его составить, что обеспечивает юридическую чистоту сделки и минимизирует риск ошибок. Этот нотариально заверенный документ должен четко фиксировать процентное распределение собственности между всеми членами семьи, включая детей.
4. Далее идет регистрация изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Для этого нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра или через портал Госуслуги, приложив все необходимые документы, включая нотариальный договор об определении долей и разрешение от органов опеки.
5. После завершения регистрационных процедур с новыми данными, родители обязаны информировать банк о произошедших изменениях. Это необходимо для корректировки условий договора и последующего обслуживания ипотечного кредита.

Если не выделять доли

Приобретение недвижимости с использованием материнского капитала в России сопряжено с рядом юридических обязательств, о которых необходимо знать каждому собственнику. Родители, не выполняющие свои обязательства по выделению долей, могут столкнуться с негативными социальными и юридическими последствиями, а также привлечь интерес со стороны органов опеки.

При покупке жилья с маткапиталом

Если не выделить доли на жилье после использования маткапитала, вы рискуете столкнуться с серьезными последствиями:

• Пенсионный фонд может признать такое использование средств материнского капитала неправомерным, а значит потребовать выплачивать их обратно.
• Это может повлиять на ваши дальнейшие возможности распоряжаться недвижимостью, поскольку органы опеки могут заблокировать любые сделки с такой собственностью, ставя под угрозу не только ваши финансовые планы, но и безопасность жилища для детей.
• Возможно возбуждение уголовного дела по статье «Мошенничество», т.к. вы не выполнили законные условия и при этом получили государственные деньги.

При продаже недвижимости, купленной с маткапиталом

Игнорирование выделения долей в квартире с маткапиталом может привести к аннулированию сделки купли-продажи. Представьте, что сделка уже завершена, новый владелец въехал, а впоследствии появляется иск от органов опеки или других заинтересованных лиц, требующий признания сделки недействительной из-за нарушения прав детей. Это может привести не только к юридическим и финансовым проблемам, но и к моральным страданиям всех участников процесса.

Что еще почитать и посмотреть по теме

Для тех, кто хочет глубже разобраться в этой теме, существует множество информативных ресурсов, включая книги, статьи, и видеоматериалы.

Книги и статьи помогут приобрести теоретическое понимание процедур и обязательств. Например, книга «Материнский капитал: права и обязанности при покупке недвижимости» является отличным пособием для тех, кто только начинает погружаться в юридические и финансовые аспекты использования мат. капитала. В ней рассматриваются варианты как гасить ипотеку, шаги по выделению долей, перечисляются важные законодательные акты и обсуждаются возможные изменения в законодательстве.

Также стоит обратить внимание на статьи в профильных юридических журналах, такие как «Юридическая практика» или «Недвижимость и право». Они содержат не только теоретические знания о том, как приобретать недвижимость, но и анализ прецедентов, что крайне полезно для предотвращения возможных ошибок при оформлении документов.

FAQ

Можно ли выделить доли ребенку сразу при оформлении ипотеки?

Да, по соглашению с банком. Например, Сбербанк всегда предлагает сразу выделить доли всем членам семьи в момент совершения сделки купли-продажи и оформления ипотеки.

Нужно ли выделять доли, если я использую материнский капитал на жилье без ипотеки?

Да, доли в любом случае нужно выделять. При покупке жилья на собственные средства с привлечением маткапитала, доли оформляются сразу же при составлении документов.

Можно ли продать квартиру, в которую вложен маткапитал, после полной выплаты ипотеки?

Продать такую квартиру можно, но для этого необходимо до продажи приобрести другое жилье не меньшей площадью и выделить там детям не меньшую долю. Также потребуется согласие органов опеки на продажу доли ребенка.

Получится ли сделать оформление долей только на детей?

Нет, по закону доли в имуществе, приобретенном в ипотеку с маткапиталом, должны быть оформлены на всех членов семьи. Исключением будут случаи, когда у родителей есть брачный договор с прописанным моментом оформления недвижимости.

Вывод

• Приобретение квартиры с использованием материнского капитала имеет множество нюансов, которые важно учитывать для успешной сделки и соблюдения всех законодательных требований.
• При использовании материнского капитала для приобретения жилья в ипотеку важно правильно оформлять доли среди членов семьи в течение 6 месяцев после закрытия кредита. Это необходимо не только для соблюдения законодательства, но и для обеспечения прав всех участников процесса.
• Выполнение обязательств по выделению долей – это не только юридическая необходимость, но и моральная обязанность родителей. Это помогает укреплять семейные узы и обеспечивает стабильность и защищенность каждого члена семьи в условиях постоянно меняющегося мира.

12.12.2023 05:00

Александр Сухов/РИА Новости

Содержание

1. Материнский (семейный) капитал: что это и на что можно потратить
2. Зачем нужно выделять доли в квартире детям
3. Когда нужно выделить доли
4. Что будет, если не выделить доли
5. Какие доли нужно выделить детям
6. Как выделить доли детям: пошаговая инструкция
7. Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире
8. Можно ли выделить доли детям в другой квартире

Что такое материнский капитал и на что его можно потратить

Материнский (семейный) капитал — это мера господдержки российских семей. Она была запущена с 2007 года. Изначально размер выплаты равнялся 250 тыс. руб., а получить эти средства можно было лишь при появлении на свет второго, третьего или следующего ребенка.

С 2020 года маткапитал можно получить и при рождении первенца, однако тогда сумма несколько меньше, чем при рождении второго.

С годами сумма индексировалась, и с начала февраля 2025 года сумма маткапитала:

• 676 398,58 руб. на первого ребенка,
• 893 835,55 руб. на второго.

Название «материнский капитал», скорее, формальное — получить эти средства вправе и отец малыша. Сертификат на маткапитал (документ, который подтверждает право на эту выплату) сейчас оформляется автоматически, какие-либо заявления подавать не нужно — он появляется в личном кабинете на портале госуслуг. Обычно — в течение 15 дней после того, как на ребенка оформили свидетельство о рождении.

Зачастую даже потратить средства маткапитала можно онлайн — например, если вы хотите направить деньги на погашение ипотеки, то нужно уведомить об этом банк. Многие кредитные учреждения могут провести эту процедуру без личного присутствия заемщика — все действия возможны в удаленном формате.

Важно, что маткапитал — это целевая выплата, ее нельзя потратить по своему усмотрению. Есть несколько вариантов использования средств, но самый популярный — улучшение жилищных условий. На него приходится около 70% случаев использования капитала.

Зачем нужно выделять доли в квартире детям

Многие недоумевают по этому поводу и в принципе не понимают, зачем выделять доли детям. Ведь если вы, например, решите потратить маткапитал на оплату частного детского садика, то никаких последствий у этого решения не будет — ничего выделять не придется. Отчасти в этих суждениях есть логика, но закон все же требует выделить долю. И у государства в этом случае логика тоже есть, причем простая — оно таким образом защищает права детей. Материнский капитал — это деньги, предназначенные для ребенка, улучшения его качества жизни. И если вы решили вложить эти деньги в жилье, то у ребенка должно появиться формальное право на него.

Доля и будет этим правом. Она закрепит за ребенком права на часть жилья. Более того, закон предусматривает выделение долей не только детям, но и родителям. То есть если квартира куплена, например, в ипотеку, и право собственности на нее оформлено на отца, то после завершения выплаты кредита выделить часть жилья необходимо будет не только на ребенка, но и на обоих родителей — мать и отца.

Но в чем вообще проблема и почему многие недовольны необходимостью выделять доли? «Дело в том, что детской долей не может свободно распоряжаться ни ребенок, ни его родители, — объясняет «РГ» столичный риелтор Алексей Сырцов. — У ребенка такого права нет, поскольку он несовершеннолетний, а вот родители должны получить для проведения сделок с детскими долями разрешение органов опеки и попечительства. Последние должны удостовериться, что права ребенка не пострадают — взамен проданной доли он должен получить долю, например, большего размера в квартире большей площади».

Если вы задумаете продать трехкомнатную квартиру, где ребенку принадлежит 1/3 доля, а взамен купить маленькую студию и выделить 1/3 там, то разрешение вам практически наверняка не дадут. Поскольку формально у ребенка ухудшатся условия проживания, а его доля потеряет в цене. Аргументы о том, что по факту ребенок живет вообще по другому адресу, не устроят органы опеки — они ориентируются на документы, да и защищают не только условия жизни детей, но и их собственность.

Когда нужно выделить доли

Тут все зависит от того, как покупается жилье — с использованием ипотеки или без привлечения кредитных средств.

Если вы покупаете квартиру без привлечения кредитных средств

В этом случае доли оформляются сразу, при покупке и оформлении документов о праве собственности. Но важно учитывать, что потратить маткапитал можно будет только через три года после появления в семье ребенка (рождения или усыновления). Сразу эти средства можно направить на первый взнос по ипотеке или на погашение уже взятого кредита.

Когда жилье покупают без ипотеки, но с использованием маткапитала, то в договоре прописывают, что часть средств будет перечислена позже — Социальный фонд России обычно переводит их на счет продавца уже после того, как недвижимость оформлена на покупателя. Такая сделка, когда одновременно выделяются доли детям и используется маткапитал, требует участия нотариуса, он должен заверить сделку.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку

Если же квартиру покупали в кредит, то доли обычно выделяются после его погашения и снятия обременения. По закону на это дается полгода — в течение этого срока и нужно выделить доли.

Что будет, если не выделить доли

Если коротко, то ничего хорошего. Возможны разные варианты развития событий. Например, средства маткапитала могут потребовать вернуть в бюджет. А могут и возбудить уголовное дело по статье о мошенничестве — вы ведь получили от государства деньги, но не выполнили законных условий. Если же квартира, где должны были быть выделены доли, оказалась уже продана, то эту сделку могут признать недействительной.

Словом, рано или поздно вопрос о том, почему доли не выделены, всплывет на поверхность. Поэтому лучше сразу сделать все по закону.

Даже если вы просто нарушите сроки выделения долей, а позже придете в органы опеки с просьбой разрешить продажу квартиры с долями, вряд ли там встретят эту идею с энтузиазмом.

Какие доли нужно выделить детям

Опять же, если коротко, то чем меньше, тем лучше. Закон не определяет размер долей, но обычно исходят из общего правила — размер доли должен быть примерно таким, сколько составил маткапитал от стоимости квартиры.

Пример. Квартира стоила 5,3 миллиона рублей, а сумма вложенного маткапитала — 631 тысяча рублей. Именно столько составит маткапитал с 1 февраля 2024 года за первого ребенка. Нетрудно подсчитать, что маткапитал составляет примерно 12% от цены квартиры. Но не спешите выделять такую долю ребенку — ее еще нужно разделить на всех членов семьи.

Если в семье папа, мама и один ребенок, то 12% делим на три и получаем 4% — такова доля каждого. Предположим, что площадь нашей квартиры — 50 «квадратов». Тогда 4% — это два квадратных метра, 2/50 доли. Или 1/25, как удобнее. Тогда на каждого члена семьи придется доля в 2/50. В совместной же собственности супругов останется 44/50.

Как выделить доли детям

Как правило, составляется Соглашение о выделении долей в письменной форме, которое подписывают совершеннолетние члены семьи. Нотариально заверять его необязательно, хотя иногда эта необходимость может возникнуть — например, если документ будет затрагивать вопросы раздела имущества или содержать элементы брачного договора.

Соглашение о выделении долей нужно зарегистрировать в Росреестре. Непосредственно в ведомство обращаться необязательно, обычно все делают через МФЦ. Вместе с соглашением минимум в 3-х экземплярах (по числу членов семьи, которым выделяются доли, плюс один экземпляр для Росреестра) нужно подготовить и другие документы. Минимальный перечень такой:

• Паспорта мужа и жены
• Свидетельства о рождении всех детей;
• Свидетельство о заключении брака;
• Чеки об уплате госпошлины — на 2 тыс. руб.

В последнем есть маленький, но важный нюанс — пошлину нужно поделить на число людей, которым выделяются доли, и оплачивать частями. То есть на каждого должен быть отдельный чек. Например, для четырех членов семьи понадобится четыре чека по 500 рублей каждый.

Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире

Здесь два варианта:

Можно попытаться выделить долю до выплаты ипотеки. Но нужно согласовать это с банком — ведь жилье у него в залоге. Вероятность того, что банк пойдет навстречу невелика, хотя и ненулевая. Учитывайте, что обязательства выделять доли при использованном маткапитале до того, как кредит погашен, у вас нет.

Второй способ — сделать это после погашения кредита. Здесь все просто — когда вы рассчитались с банком, нужно снять обременение с жилья. Для этого достаточно обратиться в банк, часто они занимаются этим сами. А потом в течение шести месяцев, если был использован маткапитал, и выделяйте доли, составив соглашение, о котором мы рассказывали выше.

Можно ли выделить доли детям в другой квартире

Нет. Это заманчивый, но бессмысленный способ. «Дети должны быть в числе собственников именно той квартиры, на оплату которой использовался материнский капитал», — подчеркнула в разговоре с «РГ» юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.

Если предварительно выделить доли в другой квартире, то отыграть назад потом не получится. И все равно придется выделять доли еще и в той квартире, которая покупалась с помощью маткапитала. Так можно получить сразу две квартиры с детскими долями.

Если вы купили жилье с помощью ипотеки и материнского капитала, после оформления права собственности нужно выделить доли в квартире и определить, какая часть будет принадлежать каждому члену семьи. Это обеспечит защиту интересов детей и подтвердит для органов опеки и Пенсионного фонда, что родственники не останутся без своей доли собственности. Однако есть моменты, которые следует знать перед процессом выделения долей. Рассказываем, как происходит определение долей в квартире с материнским капиталом и какие документы для этого нужны.

Семья Орловых получила федеральный материнский капитал (МСК) после рождения второго ребёнка в 2022 году и вложила его в покупку квартиры, воспользовавшись семейной ипотекой.

В семье Петровых первый ребёнок родился в 2020 году, а в 2023-м они улучшили жилищные условия — переехали в дом, использовав для его покупки средства от продажи квартиры и маткапитал.  

И у Орловых, и у Петровых появилась обязанность наделить членов семьи долями в приобретённом жилье. Разберём, какого размера должны быть эти доли; почему надо выделять их всем, а не только ребёнку, за которого получен МСК; почему Петровы обязаны сделать это в течение полугода после покупки, а у Орловых так быстро не получится; обязательно ли платить за процесс десятки тысяч или можно обойтись двумя. 

Кому, почему и когда выделяют доли в жилье с маткапиталом

Жильё, купленное с использованием федерального материнского капитала, нужно оформить в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей по соглашению (п. 15.1 правил направления маткапитала на улучшение жилищных условий). 

С 2020 года при использовании маткапитала для улучшения жилищных условий можно не оформлять нотариальное обязательство о выделении детям долей, но отменили только этот платный документ, а не саму обязанность их выделять. 

Если в сделке не было кредитных денег, — как у Петровых, которые купили дом за счёт продажи квартиры, а остаток добрали за счёт маткапитала, — доли в жилье нужно выделить в течение шести месяцев после покупки.  

Если материнский капитал семья вложила в ипотеку, как сделали Орловы, то выделить доли надо в течение полугода после снятия с жилья обременения, — то есть когда родители полностью погасят кредит. 

Можно сделать это и сразу после оформления жилья в собственность, но только если банк-кредитор не против. 

Росреестр в 2022 году опубликовал разъяснения по этому вопросу, указав, что в законодательстве нет запрета на оформление в долевую собственность жилья под залогом (письмо № 14-9078-ТГ/22), но всё упирается в согласие банка. 

На практике кредитные организации далеко не всегда разрешают выделение долей, так как для них это невыгодно: если заёмщик перестанет платить, отсудить квартиру с детскими долями будет сложнее. 

Размер выделяемых долей, или Почему детские доли так отличаются от «взрослых»

Итак, жильё, купленное с использованием маткапитала, нужно оформить в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей по соглашению. 

В законе не указан точный размер долей и не прописан алгоритм расчёта. Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере не меньшем, чем процент вложенного материнского капитала по отношению к общей сумме стоимости объекта. Такой же позиции придерживается Верховный суд.

В 2022 году вступили в силу поправки к Жилищному кодексу РФ, запрещающие выделение микродолей (менее 6 кв. м от общей площади жилья). Но при исполнении обязательств, связанных с использованием маткапитала, это ограничение не работает (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). 

Кому выделяем доли, а кому нет 

Долями нужно наделить членов семьи: супругов и детей. Если владельцем сертификата является мать, то учитываются и её дети от первого брака. Не выделяют доли мужу, от которого в браке нет детей, а также отцу детей, с которым их мать развелась до того, как использовала МСК. 

Доли выделили, а позднее родился ещё один ребёнок 

Как поступать в этой ситуации — спорный вопрос. В законе прямо не сформулировано, надо ли выделять доли детям, которые родились после того, как доли уже были распределены. В нём говорится, что приобретенное с помощью МСК жильё необходимо оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей, «в том числе первого, второго, третьего и последующих» (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). 

Но кого считать этими «последующими детьми» не конкретизировано, в том числе нет и ограничений по времени рождения. 

Мнения ведомств по этому поводу расходятся: например, СФР считает, что в законе прямого требования нет, поэтому переоформлять уже распределённые доли не требуется (письмо № СЧ-28-19/13781 от 05.07.2019). 

А Росреестр придерживается другой точки зрения, полагая, что раз МСК использован для улучшения жилищных условий семьи, то и доли в нём должны быть у всех её членов, и при составлении соглашения условие о пересмотре размера долей после рождения последующих детей должно быть прописано отдельно (письмо № 14-09961-ГЕ/19 от 10.10.2019). 

Этот вопрос становится актуальным, например, при продаже квартиры с детскими долями покупателям с кредитными деньгами: банки, видя в документах «обделённых детей», не одобряют сделку. Связано это с тем, что такая квартира становится предметом залога, а сделки с жильём, в котором не выделены детские доли, суды легко признают недействительными, то есть залога банк лишится — не говоря уже о покупателях, которые могут остаться без квартиры. 

Если продавец готов на хлопоты по перераспределению долей, ему никто не помешает это сделать, но выделить долю новому ребёнку можно только из долей совершеннолетних членов семьи. 

Сделать что-то с долями несовершеннолетних детей можно только с разрешения опеки, которая, скорее всего, откажет, потому что это ухудшение существующих условий. То, что потом родители купят лучшее жильё, надзирающий орган может не устроить.  

Пока неоднозначность в законе не устранена, нотариусы советуют наделять долями всех детей в семье, чтобы потом не иметь проблем при продаже жилья. 

Оформляем выделение долей

1. Жильё покупалось как совместная собственность супругов

Если жильё куплено в браке без заключения брачного договора, то оно является совместной собственностью супругов, даже если в документах собственником значится кто-то один. В этом случае, чтобы исполнить обязательства, родителям надо выделить доли детям из совместной собственности. Родительские доли в этом случае остаются в совместной собственности супругов. 

Если обратиться к примеру выше, где семья из родителей и двух детей купила квартиру площадью 45 кв. м, то в соглашении выделяются доли детей — по 2/45 на каждого, а в совместной собственности супругов остаются 41/45. 

За годы реализации программы эта практика менялась, но в 2022 году Росреестр официально разъяснил свою позицию: детские доли выделяем, собственность супругов не трогаем. 

Соглашение подписывают все стороны, за ребенка младше 14 лет расписывается законный представитель (родитель, опекун, попечитель), а дети от 14 лет расписываются сами. 

Если выделять только детские доли, соглашение составляется в простой письменной форме, без участия нотариуса.  

2. Жильё куплено супругами в долевую собственность

Покупка квартиры в долевую собственность возможна, если между супругами заключён брачный договор. Изменения размеров долей в этом случае возможно только через нотариуса. 

Супруги вместе приходят к нотариусу, который составляет соглашение, где одновременно выделяет доли родителей и детей, и заверяет его. С собой надо иметь паспорта, свидетельства о рождении всех детей, документы на жильё, свидетельство о браке. Стоимость оформления соглашения зависит от региона. В среднем по стране это 5–8 тыс. рублей, к этой сумме добавляют 0,5% кадастровой стоимости квартиры, но не менее 200 рублей и не более 20 тыс. рублей. 

3. Недвижимость появилась до брака

Если жильё покупалось кем-то из родителей до заключения брака, то режима общей собственности между супругами не возникло. Поэтому собственник вправе выделить супругу и детям по небольшой доле соразмерно их части маткапитала, а остальную часть определить как свою долю. 

Если взять в качестве примера квартиру площадью 45 кв. м, купленную супругом до брака за 5 млн рублей, маткапитал в размере 500 тыс. рублей (10% стоимости) и семью из четырех человек, то супруге и детям надо будет выделить по 2/45 доли на каждого, а в собственности супруга останется 39/45 объекта. 

Соглашение, в котором собственник выделит доли себе, супруге и детям, можно будет составить в простой письменной форме, без нотариуса. Документ подписывают все члены семьи старше 14 лет, за младших детей расписывается один из родителей. 

4. Что делать, если супруги развелись

Если маткапитал использовали на покупку недвижимости, когда родители (усыновители) состояли в официальном браке, право на долю в этом жилье сохраняется и после их развода. Поэтому долю бывшему супругу всё равно придется выделить. Только после этого он сможет передать её второму родителю или ребёнку — например, продать или подарить. 

При отсутствии разногласий и если недвижимость не была совместной собственностью супругов (куплена до брака), выделение долей оформляется подписанием соглашения в простой письменной форме. Дополнительно указывать, что супруги развелись, в документе не нужно. 

Если материнский капитал вложен в совместную собственность, выделение долей можно совместить с процессом раздела имущества. Если супругам удастся договориться, тогда соглашение о разделе имущества и выделении долей они подписывают у нотариуса, если нет — делать всё это придётся в суде.  

Какие документы нужны при регистрации соглашения о выделении детских долей

Выделение долей необходимо зарегистрировать в Росреестре, сделать это можно через МФЦ. 

Для регистрации потребуются: 

• заявление от каждого собственника жилья;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. п.);
• соглашение о выделении долей: количество экземпляров равно числу тех, кому выделяют доли, плюс один экземпляр для Росреестра; 
• паспорта мужа, жены и детей старше 14 лет;
• свидетельства о рождении всех детей;
• свидетельство о браке, если часть квартиры останется в совместной собственности;
• чеки об оплате госпошлины. 

МФЦ направит документы в Росреестр в течение двух дней. Далее у ведомства есть три рабочих дня на их рассмотрение. После этого Росреестр либо зарегистрирует выделение долей, и родители исполнят свои обязательства, либо приостановит регистрацию соглашения, либо откажет в этом. В любом случае из МФЦ придёт уведомление. 

При приостановке регистрации у супругов есть три месяца, чтобы решить возникшую проблему. По письменному заявлению этот срок могут увеличить до полугода. 

Что будет, если доли не выделить

Владелец сертификата, в установленный срок не выделивший доли, тем самым нарушает свои обязательства перед государством. При плановой проверке прокуратура выявит нарушение и может обязать семью выделить доли по суду или потребовать вернуть деньги в Социальный фонд. 

В случае продажи квартиры без выделения долей сделку могут признать недействительной и отменить через суд. Обычно такие процессы инициализирует опека. При этом покупателю вернут деньги, а родителей обяжут вернуть маткапитал в СФР. Но есть прецеденты, когда сделку признавали недействительной только в части детских долей, после чего новые собственники получали на руки недвижимость, в которой долями (обычно небольшими) владели посторонние дети. 

Поэтому, если вы покупаете жильё у семьи с детьми, проверьте, использовался ли при покупке этой недвижимости маткапитал, и если да, то всё ли в порядке с выделением детских долей. 

Например, для подстраховки можно запросить у собственников справку из СФР о том, на что был использован маткапитал, и информацию о числе детей в семье. Или попросить владельца сертификата показать, какая сумма материнского капитала лежит на счёте в СФР. Это можно сделать онлайн, через портал госуслуг. 

Как видно, процесс наделения детей долями не такой простой и имеет далеко идущие последствия. Поэтому перед тем, как принять окончательное решение об использовании материнского капитала на улучшение жилищных условий, стоит серьёзно подумать. 

Сейчас по нашему законодательству родители, купившие жилье с использованием материнского капитала, обязаны выделить доли детям. В начале этого года подготавливался законопроект, который отменяет эту процедуру, но принят он не был, и пока остается прежний порядок выделения долей детям. Их оформление обязательно,  независимо от того, дом был приобретен или квартира и какую часть недвижимости покрыл маткапитал.

Разбираемся, как это сделать правильно, какие документы нужно собрать и куда их отнести.

Выделять доли требует закон

Родители, получившие материнский капитал на ребенка, чаще всего используют его, чтобы обеспечить семью жильем. На первого ребенка государство выплачивает сейчас 586,9 тыс. рублей, а на второго и последующих детей — 775,6 тыс. рублей. Размер выплаты Конечно, полностью купить дом или квартиру на эту сумму нереально. Обычно приходится добавлять накопленные средства или оформлять ипотечный кредит. Маткапитал используют всего лишь как первоначальный взнос или же покрывают им предыдущий жилищный кредит.

Порядок выделения и использования средств государства регулируется Федеральным законом №256. Он гласит, что, вне зависимости от того,  кто брал ипотеку или какую часть квартиры оплатили маткапиталом, нужно выделить доли детям и супругу.

Когда нужно выделить доли

Закон дает на выделение доли несовершеннолетнему 6 месяцев. Этот срок считают с того момента, как банк снимает обременение с объекта недвижимости.

Выделение доли до того, как погашен долг банку

Можно выделить доли и до погашения ипотеки.  Но в любом случае, пока на объект наложено обременение, родители детей не смогут совершать с ним какие-либо операции —продавать, обменивать, дарить его.

Для распределения долей нужно получить разрешение банка, выдавшего кредит, иначе изменения в ЕГРН не внесут. Обычно банкам невыгодно выделение долей до погашения ипотеки родителями, так как в случае ее невыпаты им приходится реализовывать квартиру. А если сособственниками значатся несовершеннолетние, процедура сильно усложняется.

Если банк все же согласен, следующий шаг — получение разрешения от органов опеки. Его тоже дают не всегда, потому что если родители оказываются неспособными выплатить ипотеку, при продаже объекта могут быть нарушены права детей. Органы опеки обычно смотрят на оставшуюся сумму ипотеки и доходы родителей, и если нет оснований сомневаться в благополучном погашении кредита, разрешение дают. В любом случае родители могут повторно обратиться в эти органы позже, когда сумма долга по ипотеке уменьшится.

Выделить долю не получится, если объект еще не введен в эксплуатацию. Это касается:

• строящихся частных домов, для возведения которых родители взяли кредит;
• квартир, купленных по ДДУ, в несданном в эксплуатацию многоквартирном доме.

Если с использованием маткапитала приобрели участок, чтобы построить на нем дом, доли выделяют не только в доме, но и в участке.

Распределение долей после погашения ипотеки

Родители чаще выделяют доли уже после снятия обременения — для этого не нужно получать дополнительное разрешение от банка и ходить в орган опеки. 

Многие банки сами снимают обременение, о чем уведомляют заемщика. Лучше уточнить в банке, когда именно обременение будет снято, чтобы не пропустить 6-месячный срок выделения доли. Для этого можно:

• бесплатно получить информацию на сайте Росреестра, введя кадастровый номер объекта и его адрес;
• заказать в Росреестре выписку из ЕГРН за 400 рублей.

Как правильно разделить жилье

Размер доли, выделяемой детям, родители устанавливают самостоятельно. Чаще всего объект разделяют:

• поровну между родителями и детьми;
• пропорционально размеру помощи, использованной на покупку жилья.

Разделение равными частями

При распределении долей равными частями не нужно рассчитывать количество квадратных метров на каждого сособственника. Это прописывают в долях. Например, в семье с двумя детьми каждому члену будет принадлежать 1/4 объекта.

Важно, что владельцами долей должны стать все члены семьи. Например, если в момент перечисления маткапитала в семье было два ребенка, но до распределения долей появился третий, на него тоже выделяют часть имущества.

Если ребенку на момент выделения доли исполнилось 18 лет, это не лишает его права собственности. Родители должны выделить ему долю независимо от возраста.

Разделение пропорционально размеру маткапитала

В этом случае вычисляют, какую часть объекта купили за деньги, выделенные государством. Исходя из этого, рассчитывают, сколько выделить детям.

Например, семья состоит из мамы, папы и двоих детей. Квартиру купили за 3 млн рублей. Из средств маткапитала на покупку объекта потратили 300 тыс. рублей, или 10%. Тогда 10% площади распределяют между всеми членами семьи — по 2,5%. Оставшиеся 90% жилья супруги по желанию могут разделить поровну между собой.

Что будет, если доли детям не выделить

Собственники жилья, купленного за счет маткапитала, иногда после погашения ипотеки и снятия обременения забывают выделить доли детям. Или «забывают».

Чаще это связано с тем, что родители собираются продать квартиру, купленную в ипотеку. Но если долями владеют несовереннолетние, то нужно разрешение от органов опеки. А его выдают при условии, что есть другая недвижимость, где детям будут выделены доли, или планируется его покупка.

Такой вариант устраивает не всех собственников — бывает, что недвижимость продают, а потом живут у родственников, используя вырученные средства на другие нужды. Но так делать нельзя — это нарушение закона.

Такие родители привлекаются к ответственности, может даже быть заведено уголовное дело по статье УК РФ № 159 о мошенничестве, и тогда суд заставит вернуть маткапитал. Саму же сделку с недвижимостью, где детям не были выделены доли, признают недействительной. Нарушители закона должны вернуть деньги покупателю. Если деньги, вырученные от продажи, уже потратили, потерпевшая сторона обращается в суд, который и решает, за счет чего будет погашен долг перед обманутыми покупателями. 

Нужно ли обращаться к нотариусу?

С марта 2020 года заверять у нотариуса обязательство по использованию маткапитала не нужно. По новым изменениям:

• для перечисления средств из ПФ РФ владелец сертификата на маткапитал направляет заявление. В заявлении он только указывает, что обязуется наделить детей имуществом;
• выделение долей оформляется в виде соглашения, которое супруги заполняют в свободной форме без визита к нотариусу.

Порядок выделения долей. Как внести сведения в ЕГРН

Чтобы выделить доли, супруги оформляют соглашение, собирают пакет документов и направляют его в Росреестр.

Пишут соглашение о выделении долей детям

Соглашение, оформленное родителями, подтверждает намерение выделить часть имущества детям. Для его составления супруги договариваются о порядке распределения долей. В документе должны быть указаны:

• информация о родителях — ФИО, данные паспортов, адрес регистрации, датя и место их рождения;
• информация о детях;
• точный адрес недвижимости, где выделяют доли;
• характеристика недвижимости, по которой ее можно идентифицировать: этажность дома, этаж квартиры и ее общая площадь, жилая площадь, число комнат;
• основание для возникновения права собственности на объект;
• информация о том, в каких долях родители владеют квартирой;
• сведения о том, в каком размере применяли маткапитал для приобретения объекта;
• данные о доли каждого ребенка и взрослого;
• количество экземпляров, в которых составлено соглашение;
• подписи всех сторон, указанных в договоре.

По закону за детей до 14 лет расписываются родители. Дети в возрасте от 14 до 18 лет расписываются сами, но их подпись заверяют родители.

Каждый из членов семьи, который ставит подпись, должен быть согласен с положениями, прописанными в соглашении. Если после того, как соглашение подписано, может быть доказано, что кто-то действовал по принуждению, документ признают недействительным.

По желанию родители могут выделить детям доли не только по соглашению. Закон разрешает сделать это, составив договор дарения. После его оформления в ЕГРН вносится соответствующая информация, и дети получают долю в недвижимости.

Собирают документы

Права собственности на объект недвижимости должны быть перерегистрированы на новых сособственников. Для этого родители обращаются в Росреестр с составленным и подписанным соглашением.

Кроме соглашения нужны:

• паспорта родителей;
• паспорта детей старше 14 лет и свидетельства о рождении детей в возрасте до 14 лет;
• выписка из ЕГРН, где один или оба родителя указаны как собственники недвижимости;
• документ, на основании которого возникло право собственности.

Оплачивают пошлину

Регистрация права собственности стоит 2 тыс. рублей за один объект недвижимости. К примеру, если собственниками квартиры будут 2 родителя и 2 ребенка, оплачивают по 500 рублей на каждого.

Регистрируют в МФЦ

Соглашение предоставляют в МФЦ в количестве, равном числу всех собственников, включая детей. Дополнительный экземпляр делают для Росреестра. Так, для семьи из 4 человек нужно будет 5 экземпляров.

Если доли будут выделяться одновременно со снятием обременения, дополнительно нужна справка от банка о снятии обременения и закладная. Если закладную не оформляли, в МФЦ кроме супругов приходит представитель банка. Он подтвердит, что ссуда погашена. Справка и закладная не нужны, если банк снимет обременение без участия заемщиков.

Через 5–10 дней после оформления сведения вносятся в Единый реестр. На каждого сособственника выдается выписка из ЕГРН.

Как выделить детям доли в объекте недвижимости: подводим итог

• Когда дом или квартиру покупают за счет средств маткапитала, нужно выделить доли детям и супругу. Если нарушить требование закона, привлекут к ответственности.
• Выделить доли нужно не позже 6 месяцев после того, как будет погашен кредит и снято обременение банка.
• Доли можно выделить до снятия обременения. Но для этого нужно получить согласие банка и органов опеки.
• Соглашение о выделении долей не заверяют у нотариуса.
• Соглашение подписывают родители и несовершеннолетние дети в возрасте от 14 лет. За детей, не достигших 14 лет, расписываются родители.
• Для выделения долей соглашение вместе с пакетом документов передают в Росреестр.

Возврат страховки после выплаты ипотечного кредита: что делать, чтобы страховая компания вернула деньги

«Купила квартиру в ипотеку и хочу прописать в ней родственников», или Все, что нужно знать о регистрации в ипотечном жилье

Раздел квартиры по военной ипотеке при разводе

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости