Совет многоквартирного дома — сравнительно недавнее явление жилищного законодательства. Собственники жилья зачастую не понимают всей важности создания столь полезного совещательного органа. Безынициативность и безразличие самих жильцов порождает множество проблем, которые можно было бы преодолеть, создав в своем доме совет многоквартирного дома. Статистика показывает, что в домах, которые находятся в ведении управляющих компаний, проблемы с ремонтом и обслуживанием жилья возникают гораздо чаще, чем там, где собственники создали товарищество собственников жилья. Однако создать ТСЖ не так-то просто, а в некоторых случаях в силу объективных причин невозможно. В таком случае, для того, чтобы мнение жильцов было объективно донесено до управляющей компании, собственникам необходимо создавать совет многоквартирного дома. В нашем законодательстве создание совета многоквартирного дома закреплено Федеральным законом РФ от 04.06.2011г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Значительной поправкой в Жилищный кодекс РФ можно назвать введение обязательной процедуры избрания совета многоквартирного дома. Жилищный кодекс статьей 161.1 официально закрепил подобный совещательный орган, назвав его Советом многоквартирного дома. Теперь основной задачей всех участников процесса — от руководителей управляющих компаний до каждого конкретного собственника жилья — становится создание совета многоквартирного дома.
Согласно все тому же Жилищному кодексу, собственники могут создавать специальные комиссии и привлекать их непосредственному руководству. Например, такие комиссии могут представлять интересы собственников и согласовывать договора с управляющей компанией. Это тоже вызвано тем, что мы порой соглашаемся с теми условиями, которые нам предлагает УК, и подписываем договор, не глядя. А ведь заключение договора – ответственный шаг. В данном документе нужно предусмотреть весь перечень необходимых работ, сроки и периодичность их проведения и многое другое. Только после этого можно требовать и его исполнения.
Одной из главных задач совета дома является выбор управляющей компании и оценка ее работы. Так что в случае, если управляющая компания не выполняет свои обязательства перед жильцами, собственники вправе отказаться от ее услуг. По закону, вроде бы достаточно решения общего собрания для заключения договора с другой компанией. Однако, в реализации этого права в настоящее время есть определенные проблемы. И совет может их решить, представляя интересы всех собственников.
Как создать совет многоквартирного дома.
Основополагающим моментом при создании такого совета является то, что регистрировать его в органах местного самоуправления или иных специализированных структурах не нужно. Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом, а, следовательно, не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги. К людям, которые войдут в совет дома, не предъявляется никаких квалификационных требований. Совет – это всего лишь совещательный орган, который просто сможет стоять на защите прав и интересов собственников.
Председатель совета может заключать договоры с управляющей компанией (при наличии доверенностей собственников), контролировать все виды работ и качество поставляемых жилищных и коммунальных услуг, влиять на политику в части определения платы за содержание и ремонт дома. Закон наделяет совет достаточно широким спектром полномочий. Поэтому важно, чтобы в него вошли действительно порядочные и грамотные собственники.
Создаем совет.
Организовать совет многоквартирного дома не так уж сложно. Решение о его создании должно приниматься на общем собрании собственников помещений в данном доме. Инициаторами общего собрания могут выступать собственники. Решение о создании совета дома должно приниматься только на общем собрании. Кроме того, инициативная группа, на плечах которой и будет лежать создание совета, должна уведомить других собственников помещений в данном конкретном доме о проведении общего собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.
Жильцов можно уведомить об общем собрании в письменной форме, вручив уведомление каждому или через объявление.
Для создания совета инициативной группе необходимо выполнить следующие действия:
— во-первых, необходимо обратиться в управляющую организацию для получения практических рекомендаций по оформлению полного пакета документов по проведению общего собрания собственников. Ведь создание совета полезно и самой компании. Инициаторам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо будет подготовить ряд документов;
— во-вторых, собрание в очной форме проводится посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время;
— в-третьих, чтобы собрание было признано состоявшимся, необходимо, чтобы на собрании присутствовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов. Измерителем в голосовании будет считаться размер площади помещений каждого собственника. Соответственно, чем больше квадратных метров во владении у собственника, тем весомее будет его голос.
Проводим собрание.
Общее собрание собственников многоквартирного дома может быть проведено в одной из двух форм. Первая форма — совместное присутствие (собрание, на котором в определенном месте и в определенное время будут присутствовать собственники помещений для обсуждения вопросов, включенных в повестку дня, и принятия решений по поставленным на голосование вопросам).
Вторая форма организации собрания — это заочное голосование. Оно проводится путем выдачи каждому собственнику опросного листа или бюллетеня с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, без их совместного присутствия и передачи этих письменных решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении такого собрания.
Обеспечение надлежащей явки собственников помещений является одним из важных условий проведения общего собрания в форме совместного присутствия. От этого зависит правомочность принятия решений, поэтому проводить собрание рекомендуется в выходные дни. Особо надо заметить, что заочное голосование возможно только при условии предварительного проведения собрания в форме совместного присутствия. Если на таком собрании не было кворума, то только тогда может проведено заочное голосование. Причем повестка дня должна остаться неизменной.
Собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решение по тому или иному вопросу считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании, за исключением вопросов связанных с реконструкцией дома, вопросов пользования земельным участком, вопросов пользования общим имуществом, вопросов проведения капитального ремонта, решения по которым принимаются 2/3голосов.
Итак, всё обсудили, кандидатуры членов Совета, а уж тем более председателя Совета, рассмотрены, собрание проголосовало отдельно по каждому вопросу, указанному в повестке дня. Секретариат общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол. Собрание состоялось, присутствующие лица выразили свою волю, демократия восторжествовала, председатель и секретарь собрания оформляют уведомления о состоявшихся решениях общего собрания и размещают их в местах, доступных для всех собственников.
Документы, необходимые для создания совета дома в форме совместного присутствия:
— протокол заседания инициативной группы;
— объявления с повесткой дня общего собрания;
— реестр всех собственников помещений в МКД;
— реестр собственников принявших участие в голосовании;
— протокол проведения общего собрания;
— уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.
Самая главная трудность при таком способе проведения общего собрания заключается в том, что собрать в одном месте и в нужное время необходимое число собственников, да ещё с документами, подтверждающими право собственности, практически невозможно, для этого и существует форма заочного голосования.
У Совета многоквартирного дома есть несколько существенных функции:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее обсуждение собрания собственников помещений в многоквартирном доме предложения:
— о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом,
— о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
— о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг,
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
Из списка перечисленных функции видно, что при правильной организации работы совета дома, можно не только повысить качество работы УК, но также повлиять на перечень выполняемых работ по благоустройству территории, по усовершенствованию и реконструкции инженерных коммуникаций дома. А также на многое-многое другое. Именно на то, без чего нельзя себе представить качественный современный многоквартирный дом! Как следствие — и на возможную экономию средств расходуемых на содержание дома и на оплату коммунальных услуг. А это в условиях экономического кризиса становится немаловажной статьей бюджета каждой семьи.
Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ЖК РФ).
Шаг 1. Создание инициативной группы собственников.
Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку, помним, что главное в этом деле — инициатива.
Собрали команду единомышленников, сразу проводите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.
На повестке дня вопрос номер один – выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома. Составляем список кандидатов, изучаем Положение о Совете и Председателе Совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы. Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.
Приложение № 1 – Образец протокола заседания инициативной группы.
Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с коллегами и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой.
Шаг 2. Составление реестра собственников помещений
В реестр включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию. В случае отказа обращайтесь в органы местного самоуправления.
Приложение№ 2 –Образец реестра собственников помещений многоквартирного дома
ВАРИАНТ-1:Общее собрание собственников в очной форме
(посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время )
Шаг 3. Оповещение о предстоящем Общем собрании собственников.
Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 (десять) дней, до даты его проведения. В объявлении указываем сведения о лице (лицах) по инициативе которого проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится собрание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.
Очень важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении. Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили, прямо на собрании, то решения принятые по таким вопросам будут недействительными.
Приложение № 3 – Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Приложение 3-а – Образец реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома.
Шаг 4. Проведение общего собрания.
- В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников.
Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.
Приложение № 4 – Регистрационные листы собственников помещений многоквартирного дома, принявших участие в голосовании.
- Выбираем председателя собрания и секретаря для ведения
протокола общего собрания.
- Не забываем, что голосуют только собственники или уполномоченные лица по доверенности поэтому каждый пришедший должен подтвердить своё право принимать решения, предъявив документ, удостоверяющий право собственности на помещение.
- Проводится обсуждение кандидатур в члены Совета, Председателя Совета.
- Проводится голосование.
Голосование должно быть проведено по каждому отдельному вопросу, указанному в повестке дня. Свою волю выражаем просто: — «за», «против», «воздержался».
Очень важно помнить, что собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Напоминаем, что измерителем в голосовании является — м2. Решение по вопросу создания Совета многоквартирного дома считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании.
Приложение № 5: Образец протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Шаг 5 Оформление результатов общего собрания собственников.
- Секретарь общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол.
- Председатель и секретарь собрания оформляют
сообщения о результатах проведения общего собрания
- и размещают их в местах,указанных в решении общего собрания, наиболее доступных для всех собственников.
Приложение № 6: Порядок уведомления (сообщения) собственников помещений о решениях, принятых общим собранием.
Шаг 6 Хранение документов.
Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Документация, подлежащая хранению при очной форме голосования:
— протокол заседания инициативной группы;
— объявления с повесткой дня общего собрания;
— реестр всех собственников;
— реестр собственников принявших участие в голосовании;
— протокол проведения общего собрания;
— уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.
В случае отсутствия кворума, общее собрание можно провести и в заочной форме.
ВАРИАНТ -2: Общее собрание собственников в заочной форме
Своё решение, по вопросам, вынесенным на голосование, собственники могут выразить заочно, путём передачи бюллетеня по адресу указанному в уведомлении.
Первые шаги по проведению собрания в заочной форме принципиально не отличаются от тех, которые нужно предпринять при организации очного голосования.
Инициатор общего собрания/инициативная группа/ принимает решение о проведении общего собрания в заочной форме. Как и в первом случае, обсуждается повестка общего собрания, рассматриваются кандидатуры членов Совета и Председателя Совета и т.д. Но дальше возникают различия:
Члены инициативной группы должны изготовить уведомления, в которых извещают каждого собственника о предстоящем голосовании.
Шаг 7 Изготовление уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в заочной форме.
В уведомлении о проведении общего собрания в заочной форме указывают инициативную группу, перечень вопросов, по которым просят остальных собственников высказать своё решение, адрес и порядок ознакомления с необходимыми материалами и информацией, дату сдачи бюллетеня для голосования.
Приложение № 7 – Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в заочной форме.
Шаг 8. Изготовление бюллетеней для голосования.
В таких бюллетенях для голосования необходимо предусмотреть графы, в которых лица, участвующие в голосовании, смогут указать: Ф.И.О., адрес собственника, сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в многоквартирном доме, решение по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за»; «против»; «воздержался».
Приложение № 8– Образец решения (бюллетеня) заочного голосования
Шаг 9. Доставка уведомлений и бюллетеней для голосования собственникам помещений многоквартирного дома.
Уведомления и бюллетени для голосования собственникам помещений многоквартирного дома необходимо разнести в каждую квартиру и вручить собственнику под роспись, не менее чем за 10 дней до принятия решения.
Приложение 3-а – Образец реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома.
Вспомним, что в самом начале мы рекомендовали пригласить в инициативную группу представителей от каждого подъезда. Вот теперь, такой представитель сможет разнести по квартирам уведомления и бюллетени для голосования. Вручать документы нужно под роспись.
Шаг 10. Оформление результатов заочного голосования собственников.
Инициативная группа осуществляет обработку поступивших бюллетеней и по истечении указанного срока производит подсчёт результатов голосования.
Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. В протоколе должны быть перечислены все вопросы, выносимые на голосование и принятое общим собранием решение по каждому вопросу. Итоги голосования доводятся до всех собственников посредством размещения в общедоступных местах информационных листков, не позднее 10 дней, со дня окончания голосования.
Приложение № 9 – Образец протокола общего собрания собственников помещений в форме проведения заочного голосования
Приложение № 6: Порядок уведомления (сообщения) собственников помещений о решениях, принятых общим собранием.
Шаг 11. Хранение документов. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Документация, подлежащая хранению, при заочной форме голосования:
— протокол заседания инициативной группы;
— реестр всех собственников;
— уведомления и бюллетени для голосования;
— протокол решения общего собрания + полученные уведомления и бюллетени
— уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.
Если решение принято, то все собственники независимо от того, принимали они участие в голосовании, или нет, обязаны исполнить решение общего собрания. В случае, если кто-то считает, что его права нарушены может обратиться в суд и попытаться опротестовать решение общего собрания.
Дополнительно:
Статья 161.1. Совет многоквартирного дома
Решение о
создании Совета многоквартирного дома (далее – Совета МКД) принимается
собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Общее
собрание является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44
Жилищного кодекса РФ).
Инициатором
проведения общего собрания может быть любой собственник (ч. 2 ст. 45 Жилищного
кодекса РФ). Как показывает практика, для успешного проведения общего собрания
желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа собственников.
Ниже приводится алгоритм действий по созданию Совета МКД, а также проекты необходимых документов.
1. Создание инициативной группы собственников и проведение заседания инициативной группы
Определяем,
кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего собрания (согласно ч. 2
ст. 45 Жилищного кодекса РФ, все общие собрания, кроме обязательного годового,
являются внеочередными).
Собираем команду единомышленников – инициативную группу.
Входить в нее могут
только собственники помещений в данном доме.
Проводим
заседание инициативной группы. На повестке дня вопрос номер один – создание
Совета МКД, выборы членов Совета и его председателя.
Составляем список кандидатов, в том числе на должность председателя Совета МКД.
Председатель Совета МКД избирается на общем собрании из числа
членов Совета (ч. 6 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).
Изучаем проект Положения о Совете МКД, если необходимо, вносим
коррективы.
Определяем
дату, время и место проведения общего собрания. В первый раз оно обязательно
должно быть проведено в очной форме (в Жилищном кодексе РФ это называется
«путем совместного присутствия собственников помещений»).
Итоговым
документом должен стать протокол
заседания инициативной группы, в котором выражено намерение созвать общее
собрание
собственников помещений, его форма, место и время проведения, перечень
вопросов, которые планируется обсудить и др. вопросы.
Важно
помнить: общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по
вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять
повестку дня данного собрания (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Поэтому надо
максимально точно сформулировать повестку дня, предлагаемую на рассмотрение
общего собрания.
2. Получение реестра
собственников помещений
В реестр включаются собственники помещений конкретного
многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений.
За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую организацию
Общее собрание
собственников в очной форме
Напоминаем: В первый раз общее собрание
обязательно должно быть проведено в очной форме (в Жилищном кодексе РФ это
называется «путем совместного присутствия собственников помещений»).
3. Сообщение о проведении общего
собрания
По числу собственников помещений изготавливаем уведомления.
В ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прописано, что надо указать
в таком уведомлении:
а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых)
созывается собрание;
б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);
в) дата,
время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в
форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по
вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны
передаваться такие решения;
г) повестка дня собрания;
д) порядок
ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на
данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Важно
помнить, что инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о
проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
В указанный
срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому
собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это
можно тремя способами:
1) направить заказным письмом
(если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ
направления этого сообщения в письменной форме). Этот способ наиболее
эффективен, особенно в домах с большим числом квартир;
2)
вручить под роспись
каждому собственнику помещения;
3) разместить в помещении
данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном
для всех собственников помещений.
Целесообразно
одновременно с уведомлением направить собственникам информационное письмо с
разъяснениями по существу предстоящего голосования. Важно донести до каждого,
что Совет МКД – это новый дополнительный способ контроля управляющей
организации и участия собственников в управлении своим домом.
Кроме того,
данное информационное письмо помимо рассылки с уведомлениями можно разместить в
месте, доступном всем собственникам дома (например, доска объявлений).
4. Проведение общего собрания в очной форме и оформление его результатов
В день
проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в
условленное время остальных собственников помещений.
Голосовать на общем собрании собственник помещения может как
лично, так и через своего представителя (ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).
Доверенность
на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике
помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями
п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально (ч. 2
ст. 48 Жилищного кодекса РФ).
Все необходимые данные
заносятся в регистрационные листы.
Очень важно помнить, что общее собрание правомочно
(имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их
представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3
ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
Количество
голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме
на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество
в данном доме (ч.
6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).
Если кворума нет…
Если общее
собрание не имело необходимого кворума, составляем соответствующий протокол.
Поскольку выбрать председателя и секретаря собрания не удалось, протокол
подписывает инициатор/инициаторы его проведения.
В дальнейшем
решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем
проведения заочного голосования (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ) – действуем по п.2.
Если кворум есть
…
Напоминаем,
повестка дня не может быть изменена, сокращена
или дополнена (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Сначала
выбираем председателя общего собрания, секретаря для ведения протокола,
счетную комиссию для подведения итогов голосования (сначала определяем число,
потом – персональный состав). Это, можно сказать, обязательные процедурные
вопросы. Затем проводится обсуждение и голосование по остальным вопросам
повестки дня.
Голосование должно быть проведено по каждому вопросу, указанному в повестке дня, с
вариантами «за», «против», «воздержался».
По тем вопросам повестки
дня, которая предложена в настоящей Пошаговой инструкции, решение
считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа
голосов принимающих участие в общем собрании. Решения общего собрания
оформляются протоколом, который подписывают председатель и секретарь общего
собрания.
Примечания по отдельным
вопросам:
— Определение срока полномочий Совета МКД.
Совет
многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании каждые 2 года,
если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений (п. 10 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).
Соответственно, собственники могут установить иной срок полномочий Совета
своего дома.
— Избрание членов
Совета МКД.
Количество
членов Совета устанавливается на общем собрании. Если иное не установлено
решением общего собрания собственников помещений, это количество
устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей,
квартир (п. 4 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).
— Определение формы доведения до сведения собственников помещений
решений, принятых общим собранием, и итогов голосования.
Довести указанную информацию
должен инициатор общего собрания (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Собрание
должно решить, в какой форме это
будет сделано, и где: место должно быть доступным для всех собственников
помещений.
Наиболее
простая форма – это копия протокола собрания собственников помещений. Но
собственники могут принять решение о том, что это будет отдельный документ –
уведомление (сообщение) о решениях собрания и итогах голосования.
5. Сообщение о результатах общего
собрания в очной форме
Решения,
принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения
собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано
такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении
данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех
собственников помещений. Сделать это необходимо не позднее чем через десять
дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
6. Хранение документов
Протоколы
общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких
собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по
адресу, которые определены решением данного собрания(п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Общее собрание
собственников в форме заочного голосования
Если собрание
собственников помещений в очной форме не имело необходимого кворума, в
дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой же повесткой
могут быть приняты путем проведения заочного голосования. Он подразумевает
передачу в место или по адресу,
которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в
письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование
(ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).
Поскольку
определенная работа на первом этапе уже была проделана, алгоритм действий при
проведении собрания собственников в форме заочного голосования несколько
отличается.
1.
Проведение заседания инициативной группы
На рассмотрение собственников выносится та же повестка дня, но
меняется форма проведения общего собрания собственников помещений.
Соответственно, частично изменяется повестка самого заседания
инициативной группы. Надо определить:
— проведение собрания
в форме заочного голосования;
— сроки его проведения.
2. Сообщение о проведении общего собрания и доставка бланков
решений
По числу собственников помещений изготавливаем уведомления о
проведении общего собрания в форме заочного голосования.
В ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прописано, что надо указать
в таком уведомлении:
а) сведения о
лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;
б) форма
проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);
в) дата,
время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в
форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по
вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны
передаваться такие решения;
г) повестка дня собрания;
д) порядок
ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на
данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Внимание! Повестка дня общего собрания
в форме заочного голосования обязательно должна быть точно
такой же, как и при несостоявшемся очном собрании!
Инициатор собрания обязан
сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее чем за 10
дней до даты его проведения.
В указанный
срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому
собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это
можно тремя способами:
1) направить заказным письмом
(если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления
этого сообщения в письменной форме). Этот способ наиболее эффективен, особенно
в домах с большим числом квартир;
2)
вручить под роспись
каждому собственнику помещения;
3) разместить в помещении
данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном
для всех собственников помещений.
Одновременно направляем собственникам помещений бланки решения
по вопросам, поставленным на голосование.
Голосование
по вопросам повестки дня общего собрания собственников
помещений, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только
посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам,
поставленным на голосование (ч. 5 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).
В решении собственника по вопросам, поставленным на
голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе,
подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение
в соответствующем многоквартирном доме;
3)
решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками
«за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).
В случае если голосование осуществляет представитель
собственника, он должен приложить доверенность.
Целесообразно одновременно еще раз направить собственникам
информационное письмо с разъяснениями по созданию Совета МКД.
3. Прием решений собственников помещений
Решения
принимаются до даты по месту или адресу, указанному в уведомлении о проведении
общего собрания
Принявшими
участие в общем собрании, проводимом в форме
заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме,
решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 Жилищного
кодекса РФ).
4. Оформление результатов заочного голосования собственников
Счетная комиссия осуществляет обработку поступивших бюллетеней
и по истечении указанного срока
производит подсчет результатов
голосования.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем
приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более
чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
Количество
голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме
на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество
в данном доме (ч.
6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).
При
голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании
собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные
с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными,
и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если
решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит
несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного
требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой
признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 Жилищного
кодекса РФ).
Окончательное
решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с
приложением к нему всех бюллетеней для голосования.
5. Сообщение о результатах общего
собрания в форме заочного
голосования
Решения,
принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения
собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано
такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении
данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех
собственников помещений. Сделать это необходимо не позднее чем через десять
дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).
6. Хранение документов
Протоколы
общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких
собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по
адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного
кодекса РФ).
Опубликовано:
Создаем совет дома. Пошаговая инструкция
Сегодня создание совета многоквартирного дома – обязанность собственников помещений. Он необходим для более эффективного и быстрого решения вопросов по управлению домом и его содержанию.
Когда и на какой срок избирается совет МКД
Совет многоквартирного дома – это выборный орган, куда входят собственники помещений в МКД. Он выбирается на общем собрании собственников (ОСС) и выполняет функции по контролю за содержанием и ремонтом дома (части 1, 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Совет обязательно выбирается в домах, где больше четырех квартир и не создано ТСН или ТСЖ. Если сами собственники этого не делают, то совет должен быть избран по инициативе органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).
Совет избирается раз в два года, если иное не установлено на ОСС. Если решение о переизбрании совета собственники не приняли, то прежний состав продолжает свою работу в течение еще к двух лет. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет может быть переизбран досрочно (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).
Количество человек, входящих в совет МКД, утверждается собственниками на ОСС. Ни верхних, ни нижних границ числа членов совета законодательством не установлено (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Из числа членов совета должен быть избран председатель совета многоквартирного дома, который руководит деятельностью совета (ч. ч. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ).
Как провести собрание собственников по выбору совета дома
Если управляющая организация считает, что для эффективного управления в доме необходимы совет МКД и его председатель, а собственники и муниципалитет выбирать их не торопятся, организация сама может инициировать общее собрание в доме по этому вопросу.
Алгоритм проведения ОСС по выбору совета дома и его председателя соответствует порядку проведения общих собраний, изложенный в ст. 45 ЖК РФ. Что для этого необходимо?
1. Инициировать ОСС, сформулировав вопросы повестки и предложив список кандидатов. Инициатор должен определить дату, место и форму проведения ОСС (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Управляющая организация может не сама инициировать собрание, а, например, предложить подготовку повестки инициативной группе собственников. Инициативная группа составит список кандидатов и предложения о редакции Положения о совете МКД. В таком случае роль управляющей организации – предоставить группе актуальный реестр собственников и помочь с организацией собрания (ч. ч. 2, 3.1 ст. 45 ЖК РФ).
2. Проинформировать собственников об ОСС не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.
Сообщение следует вручить лично в руки под подпись или отправить по почте заказным письмом, если ранее не было принято решение об уведомлении собственников другим способом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
3. Провести ОСС в зависимости от заявленной в повестке формы: очно, заочно или в форме очно — заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).
Важно, чтобы вне зависимости от формы проведения был собран кворум: в голосовании участвовали собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего их количества в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме, то есть квадратным метрам вашего помещения (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
На обсуждение и голосование, помимо выбора председателя ОСС, секретаря и счетной комиссии, необходимо вынести следующие вопросы:
• утверждение количества членов совета МКД;
• выбор членов совета МКД в утвержденном количестве;
• выбор председателя совета МКД из числа членов совета МКД;
• утверждение Положения о совете МКД;
• утверждение порядка доведения до собственников итогов общего собрания.
Также в повестку можно включить дополнительные вопросы: полномочия совета МКД и его председателя и вопрос об их вознаграждении (п. 7 ч. 5, п. 6 ч. 7, ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ) либо провести по этим вопросам отдельное общее собрание.
4. Подвести итоги, подсчитав количество голосов по каждому вопросу, вынесенному на голосование.
То есть, решения по вопросам повестки дня (за исключением вопросов, предусмотренных пунктами 1, 1.1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ) принимаются простым большинством – более 50 % от участников собрания. Решение может быть либо принято, либо не принято (если 50 % голосов или менее отдано за вариант).
Решение о выборе совета МКД и его председателя считается положительным, если за него отдано не менее 50 % + один голос от всех голосов собственников, участвовавших в ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД полномочиями принимается не менее двух третьих голосов от общего числа всех голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
5. Уведомить собственников о принятом решении не позднее, чем через десять дней после проведения ОСС. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
6. Направить оригиналы документов через УО в орган ГЖН, а УО разместит их копии в ГИС ЖКХ (ч. ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Если собственники на ОСС отклоняют предложенные кандидатуры председателя, секретаря собрания и членов счетной комиссии, протокол подписывает инициатор проведенного собрания (п. 21 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр). Напомним, что всегда в повестку дня включается: перечень вопросов, которые планирует рассмотреть собрание; вопрос о месте хранения протоколов и прочих документов, связанных с проведенными ОСС. Этот вопрос можно решить один раз и не включать в повестку дня следующих собраний.
Требования к кандидатуре председателя ОСС
Никаких требований к кандидатуре председателя, секретаря общего собрания и членам счетной комиссии и порядку их избрания законодательство не предъявляет. Но все же избираются они из числа собственников помещений в МКД. Минстрой РФ пояснил, что в состав счетной комиссии могут входить председатель собрания и секретарь, поскольку состав счетной комиссии определяется решением собственников. Кандидатуры для счетной комиссии Минстрой РФ рекомендует инициатору определять заранее в ходе подготовки к общему собранию собственников (приказ Минстроя РФ от 31.07.2014 N 411/пр). Обязанности председателя, секретаря общего собрания и членов счетной комиссии законом тоже не определены. Председатель ведет собрание, секретарь составляет и оформляет протокол, счетная комиссия подсчитывает голоса участников и подводит итоги голосования по каждому вопросу повестки дня. Кроме того, члены счетной комиссии выявляют недействительные бланки решений и проверяют полномочия представителей собственников. По итогам собрания председатель, секретарь и члены счетной комиссии подписывают протокол ОСС (п. п. 3–5 ст. 181.2 ГК РФ и п. 21 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).
Как правильно оформить бюллетени голосования и решения ОСС
Данные о председателе, секретаре и счетной комиссии, их подписи в протоколе ОСС – обязательные составляющие протокола общего собрания. Если их нет в протоколе, значит, протокол оформлен с нарушением. Из-за неправильного оформления протокола ОСС решение собрания могут признать недействительным (пп. 4 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ). Если суд считает, что отсутствие в протоколе подписей – не существенное нарушение, или что решение не повлекло за собой причинения убытков собственникам, он оставляет решение ОСС в силе (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Общее собрание собственников жилья может быть проведено в трех формах (ст. 44.1 ЖК РФ):
· очного голосования – в присутствии собственников помещений в доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия письменных решений по вопросам, поставленным на голосование;
· заочного голосования – посредством опросного листа, если собрание в очной форме не состоялось из-за отсутствия кворума (ч. 1 ст. 47, ст. 47.1 ЖК РФ).
· очно-заочного голосования – с использованием системы ГИС ЖКХ (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ). Решение об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС в форме заочного голосования принимается общим собранием собственников помещений (п. 3.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 47.1 ЖК РФ).
Очно-заочное голосование
Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ в ЖК РФ введена новая форма общего собрания – очно-заочная.
Самым главным отличием очно-заочной формы от схемы проведения общего собрания сначала в очной, а затем в заочной форме является целостность мероприятия, то есть это не два собрания, а одно, состоящее из двух частей. Можно было бы сказать, что оно состоит из двух этапов, но тут есть одна существенная деталь – законодатель не запрещает проводить собрание в очно-заочной форме одновременно в двух форматах. То есть очно-заочное собрание может проводиться не поэтапно, а одновременно и в форме совместного очного присутствия собственников, и в форме заочного голосования, и процессы могут идти параллельно, при этом голоса собственников будут учитываться совместно.
Часть 3 статьи 47 ЖК РФ дословно устанавливает: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
Несколько важных требований
Требования к кворуму и порядку уведомления собственников помещений МКД о предстоящем собрании регламентируются ст. 45 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под подпись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и в месте, доступном для всех собственников помещений в доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). В частности, на доске объявлений, в подъезде дома, у почтовых ящиков.
Необходимо напомнить, что проведение годового общего собрания – это обязанность исключительно собственников (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), при этом помимо годового собрания можно проводить неограниченное число других собраний, которые будут внеочередными. Инициатором общего собрания может выступать как любой из собственников, так и управляющая организация (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).
Требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания установлены ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.
Формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования. В случае, если формулировка вопроса повестки дня общего собрания установлена законодательством Российской Федерации, в протоколе общего собрания указывается соответствующая формулировка. Не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов с формулировками «Разное», «Другие вопросы» или иными аналогичными по смысловому содержанию формулировками, а также объединение в одной формулировке разных по смысловому содержанию вопросов. В случае, если вопрос повестки дня общего собрания касается рассмотрения общим собранием какого-либо документа и принятия решения относительно него, формулировка такого вопроса должна содержать полное название и реквизиты данного документа.
Требования к протоколу. Текст каждой структурной единицы основной части содержательной части протокола общего собрания должен состоять из трех частей:
а) часть 1 – «Слушали», в которой указывается фамилия, имя, отчество (последнее – при наличии) выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня общего собрания, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу общего собрания документ, содержащий текст выступления. Номер и формулировка вопроса повестки дня общего собрания указываются перед словом «Слушали»;
б) часть 2 – «Предложено», в которой указывается краткое содержание предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу, в отношении которого будет проводиться голосование. При этом предлагаемое решение должно соответствовать сути обсуждаемого вопроса повестки дня общего собрания, а его формулировка должна исключать возможность неоднозначного толкования предлагаемого решения;
В) часть 3 – «Решили (Постановили)», в которой указываются решения, принятые общим собранием по рассмотренному вопросу повестки дня общего собрания, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня общего собрания, количества голосов, отданных за указанные варианты голосования.
Обязательные приложения к протоколу общего собрания:
а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (последнее – при наличии) собственников – физических лиц, полного наименования и ОГРН собственников – юридических лиц, номера принадлежащих им на праве собственности помещений в многоквартирном доме (при наличии), реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения, сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений, сведения о площади каждого помещения в многоквартирном доме и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников;
б) копия текста сообщения о проведении общего собрания;
в) документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, или в системе в соответствии с ч. 4 ст. 45, ч. 2 и 3 ст. 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации;
г) списки присутствующих и приглашенных лиц;
д) документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц;
е) документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
ж) письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их (для физических лиц – сведения, предусмотренные подпунктом «а» пункта 13 «Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах», утвержденных Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г., для юридических лиц – сведения, предусмотренные подпунктом «б» пункта 13 указанных Требований), дату их заполнения, а также сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей.
К протоколу общего собрания могут быть приложены иные документы в случае указания на них в содержательной части протокола общего собрания.
Главные плюсы очно-заочного голосования
Особенно актуальна очно-заочная форма при рассмотрении вопросов, по которым необходимо принимать решения двух трети голосов собственников (части 1-3.1, 3.2-3.5 ст. 44 ЖК РФ). В случае проведения собрания по таким вопросам сначала в очной, а затем в заочной формах возможна ситуация, при которой в очном собрании приняли участие собственники, обладающие более 50 %, но менее двух трети голосов. В этом случае очное собрание состоялось, кворум имеется, следовательно, заочное голосование проводить нельзя. При этом решения, за которые должно быть отдано не менее двух третьих голосов собственников, приняты быть не могут! Очно-заочная форма ОСС от такого существенного недостатка избавлена.
Последовательность очной и заочной части очно-заочного собрания не регламентирована – то есть обе формы могут проводиться как последовательно (например, сначала очное, потом заочное), так и параллельно (одинаковая дата очной формы собрания и окончания приема решений в заочной форме), и даже очная форма может быть «внутри» заочной (когда дата начала приема заочных решений устанавливается раньше даты очного собрания, а дата окончания приема заочных решений позже даты очного собрания). Тем не менее представляется разумным устанавливать срок окончания приема решений собственников, голосующих заочно, после проведения голосования в очной форме. В этом случае собрание будет более «управляемым», то есть инициатор будет четко понимать, сколько собственников проголосовали очно, сколько голосов не хватает до кворума (либо кворум уже собран), и оперативно отслеживать результаты голосования с каждым поступающим от собственников решением. При этом факт наличия или отсутствия кворума именно на очной части собрания неважен, поскольку «очные» и «заочные» голоса складываются, и только по окончании обеих форм собрания производится подсчет участников для определения наличия кворума.
А теперь изложим пошаговую инструкцию по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования.
Шаг 1. Подготовка
Для успешного проведения общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме целесообразно определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу.
В первую очередь необходимо сформулировать повестку ОСС, которую необходимо согласовать с большей частью собственников МКД, так как после информирования собственников о проведении ОСС вносить дополнительные вопросы в повестку собрания не допускается. Для согласования можно провести анкетирование либо использовать электронную площадку в сети Интернет, это может быть сайт органа ТОС либо группа в социальной сети («Вконтакте», «Одноклассники» и т. д.).
При очно-заочном проведении голосования повестка дня должна быть единой для обеих форм.
Для проведения очной или очно-заочной формы голосования выберите время и место проведения ОСС для обсуждения (с инициатором или инициативной группой) вопросов. Подготовьте информационное сообщение о проведении общего собрания собственников жилья (Приказ Минстроя № 411/пр от 31.07.2014 года). Также вам понадобятся бланки протокола ОСС, реестр собственников помещений в данном МКД, формы решений по вопросам повестки дня.
Шаг 2. Оповещение
Вы должны оповестить каждого собственника помещения в данном многоквартирном доме посредством письменного уведомления под подпись, направления в его адрес заказного письма или размещения на информационной доске в доступном для всех жильцов месте за десять дней до даты проведения общего собрания (ч. 4 ст.45 ЖК РФ).
В сообщении о проведении ОСС должна быть полная и достоверная информация об инициаторе проведения общего собрания, форме голосования, дате, месте и времени проведения мероприятия. Уведомление также должно содержать в обязательном порядке вопросы повестки дня, порядок ознакомления участников с информацией и материалами, которые будут представлены на мероприятии. При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования в сообщении (в бюллетене голосования), кроме того, потребуется указать дату окончания приема решений собственников жилья, место или адрес, куда следует направить эти решения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
При проведении ОСС в форме очно-заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ в уведомлении дополнительно необходимо указать сведения об администраторе ОСС (наименование – для юридических лиц и ФИО — для физических лиц). Помимо этого указывается место и фактический адрес, дата и время начала и окончания голосования, процедура и порядок приема администратором ОСС письменных решений собственников жилья по вопросам повестки дня (ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).
С учетом того, что очно-заочная форма предполагает как очное, так и заочное голосование, в сообщении о проведении собрания необходимо указывать две даты – дату очного голосования и дату, до которой принимаются решения собственников, голосующих в заочной форме (в отличие от схемы проведения двух собраний – сначала в очной, а затем в заочной форме. Два собрания подразумевают наличие двух сообщений об их проведении, причем сообщение о проведении заочного голосования должно направляться после проведения очного, если на очном собрании отсутствовал кворум). Разумеется, до обеих этих дат должно быть не менее десять дней с момента получения собственниками сообщений (или размещения этих сообщений в установленных местах). Повестка дня устанавливается единая для обеих форм голосования.
Шаг 3. Проведение
Присутствие собственников на общем собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников общего собрания.
В регистрационном листе должны быть указаны:
• фамилия, имя, отчество собственника,
• адрес,
• реквизиты свидетельства о собственности на помещение в данном МКД,
• доля в праве общей собственности на общее имущество в данном МКД,
• подпись собственника (представителя собственника с приложением доверенности).
При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования, участникам должна предоставляться возможность обсуждения вопросов повестки дня и сдачи бюллетеней голосования в установленный срок в место или по адресу, указанному в уведомлении (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).
Голосование с использованием ГИС ЖКХ осуществляется собственниками помещений в МКД лично с указанием решения по каждому вопросу повестки дня в электронной форме. Возможен вариант передачи решения администратору ОСС в письменной форме до даты и времени окончания голосования (ч. 6 ст. 47.1ЖК РФ).
Решения ОСС по вопросам повестки дня принимаются большинством голосов от общего числа собственников жилья, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Исключение составляют решения, которые принимаются большинством не менее двух трети голосов от общего числа собственников помещений в МКД (пп. 1 — 3.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Шаг 4. Оформление результатов голосования
Решение ОСС оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При очно-заочной форме проведения собрания очные и заочные голоса суммируются, поэтому протокол ОСС оформляется один. Решения и протокол ОСС являются официальными документами, удостоверяющими факты, влекущие за собой юридические последствия для собственников помещений в МКД в виде обязанностей по содержанию общего имущества в данном доме. Все решения и протокол ОСС должны быть обязательно размещены в ГИС ЖКХ инициатором собрания.
Протокол ОСС должен содержать дату, место и время проведения общего собрания и подведения итогов, повестку дня, наличие кворума, количество голосов за, против и воздержался по каждому вопросу. Протокол ОСС подписывается председателем и секретарем общего собрания, а также членами счетной комиссии — результаты голосования (п. 22 разд. 6, п. 15 разд. 7 Методических рекомендаций, утвержденных Приказом Минстроя РФ № 411/пр от 31.07.2014 года).
Независимо от формы голосования в решении собственников жилья по вопросам повестки дня на бюллетене голосования должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):
· сведения об участнике голосования,
· сведения о документе, подтверждающем право собственности на квартиру/комнату в МКД или нежилого помещения участника голосования,
· решения по каждому вопросу повестки дня: за, против и воздержался.
Инициатор общего собрания должен предоставить подлинники решений и протокола ОСС в свою управляющую компанию в течение десяти дней после проведения мероприятия (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Решения общего собрания собственников помещений в МКД, принятые по итогам голосования с использованием ГИС ЖКХ, автоматически формируются в протокол ОСС и размещаются в системе в течение одного часа после окончания голосования (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ).
Управляющая компания в течение пяти дней с момента получения подлинников и копий решений и протокола ОСС должна в установленном законодательством порядке направить их в ГЖИ для хранения в течение трех лет, в том числе с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1.1 ст.46 ЖК РФ). То есть, проводите ли вы очно-заочное собрание собственников жилья по старинке либо с использованием системы, в любом случае подлинники решений и протоколов ОСС будут направляться в ГЖИ. Только в первом случае это будет бумажный вариант, а во втором — электронные версии.
Шаг 5. Информирование о результатах голосования и принятых решениях
Итоги голосования и принятые на ОСС решения доводятся до сведения всех собственников жилья инициатором проведения собрания в течение десяти дней с момента их принятия. Информация размещается в доступном для всех жильцов помещении дома (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ). Например, на информационной доске в подъезде.
Шаг 6. Размещение результатов голосования
Решения собственников помещений в МКД, принятые в ходе очно-заочного голосования на общем собрании, должны быть в обязательном порядке УК опубликованы не позднее десяти дней с момента проведения ОСС в четырех источниках раскрытия информации, утвержденных законодательством:
· на сайте www.reformagkh.ru (реформа ЖКХ),
· на сайте управляющей компании,
· на сайте www.giszhkh.ru (ГИС ЖКХ),
· на информационных стендах в офисе УК.
Эта информация только о собрании по выбору совета дома, а про положение о совете дома и деятельности совета дома мы поговорим позже.
Предлагаем ознакомиться со статьей «Совет МКД: как избрать, прописать полномочия членови выплачивать вознаграждение…»
Сергей Ежов, руководитель отдела по правовым вопросам ООО «Городская управляющая компания «ДОМЖИЛСЕРВИС»
Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью
С 1 января 2024 года на выплаты вознаграждения членам совета МКД необходимо начислять страховые взносы. Совет МКД должен быть каждом доме, где не создано ТСЖ или ЖСК. Эксперты системы УМД подготовили инструкцию о том, каких кандидатов отобрать, как провести голосование, прописать полномочия и выплачивать вознаграждение.
Когда в доме нужно создавать совет МКД и кто вправе его избрать
Совет МКД нужно избрать на общем собрании собственников помещений в МКД в каждом доме, где более четырех квартир и способом управления домом выбрана УО или домом управляют непосредственно собственники помещений.
Чтобы принять решение о создании совета МКД, проголосовать «За» должны большинство участников собрания. Если совет МКД и его председателя решили наделить дополнительными полномочиями, то по этим вопросам необходимо более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК).
УО может предложить собственникам готовые решения и инициировать такое собрание. Для этого заранее определите:
· кандидатуры членов совета и его председателя;
· полномочия совета МКД;
· срок полномочий;
· размер вознаграждения совета МКД.
Совет МКД не нужно регистрировать в органах МСУ или иных органах.
В какой срок необходимо создать совет МКД
Создать совет МКД необходимо в течение календарного года с момента (ч. 2 ст. 161.1 ЖК):
· изменения способа управления МКД с ТСЖ, ЖСК, ЖК на управление УО или непосредственное управление;
· регистрации большинством собственников помещений в МКД прав собственности на помещения в МКД после получения разрешения на ввод такого дома в эксплуатацию.
Если решение не принять на собрании собственников или не реализовать, орган МСУ инициирует и проводит ОСС об избрании совета МКД. Такой совет МКД не будет обладать специальными полномочиями и получать вознаграждение. Поэтому будет малоэффективным.
Создавать один совет МКД на несколько домов запрещено. В каждом доме должен быть свой совет МКД (ч. 3 ст. 161.1 ЖК).
Как выбрать кандидатуры членов совета МКД и его председателя
Членов совета МКД выбирают из собственников помещений в МКД на ОСС. Из числа предполагаемых членов совета выберите кандидатуру председателя. Требования к кандидатам устанавливают части 1 и 6 статьи 161.1 ЖК.
На голосование вы можете вынести несколько кандидатур, однако это осложняет выбор и запутывает собственников. Лучше предложить готовый состав, чтобы собственники утвердили его. Также с кандидатурой председателя совета МКД – на практике в повестку дня включают имя одного конкретного человека, а жители голосуют «За», «Против» или «Воздержался».
Совет
чтобы совет МКД работал, а не просто существовал на бумаге, выберите активных, небезразличных собственников. Если эти собственники имеют опыт работы или понимание сферы ЖКХ, вам будет проще общаться и объяснять те или иные решения.
Количество членов совета МКД определяет ОСС с учетом количества подъездов, этажей и квартир в таком доме. Но отталкиваться от этих характеристик не обязательно. При этом председатель совета может быть только один (ч. 4 ст. 161.1 ЖК).
Совет
подберите нечетное количество членов совета МКД. Так вы избежите случаев равного количества голосов членов совета МКД «за» и «против» при решении различных вопросов.
Принуждать собственника стать членом совета МКД нельзя, поэтому заранее убедитесь, что выбранные вами кандидатуры согласны с дополнительной нагрузкой.
Ситуация
Может ли представитель по доверенности входить в совет МКД или быть его председателем
Нет, не может.
Избранный в члены совета МКД собственник помещения в МКД не вправе передоверить свои права и обязанности иному лицу.
Выдача доверенности – односторонняя сделка, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя (п. 50 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25).
Совершать через представителя сделки, которые по своему характеру могут быть совершены только лично, запрещено. Это определено частью 4 статьи 182 Гражданского кодекса РФ.
Членов совета МКД и его председателя избирает общее собрание собственников с целью исполнения прав и обязанностей, предусмотренных законодательством.
Ситуация
Вправе ли председатель совета МКД передать свои полномочия иному лицу
Передать все полномочия нельзя, но можно поручить конкретные действия.
Собственник помещения, избранный председателем совета МКД, не может переложить все права и обязанности председателя на иных лиц, включая членов совета.
Общее собрание собственников выбирает председателем совета МКД конкретное лицо, которое будет иметь установленный набор прав и обязанностей (ч. 6 ст. 161.1 ЖК). Закон запрещает совершать через представителя сделки, которые можно совершить только лично (п. 4 ст. 182 ГК).
Вместе с тем, председатель совета МКД вправе доверить иным лицам совершить от его имени конкретные действия. Например, направить запросы в различные инстанции, принять участие в судебном заседании, подготовить заключение по условиям проекта договора. Для этого нужно оформить доверенность с подписью председателя. В ряде случаев доверенность может потребоваться заверить у нотариуса.
Ситуация
Как переизбрать председателя совета, если он не выполняет свои полномочия
Если председатель совета МКД не выполняет своих функций по объективным причинам или наладить с ним контакт невозможно, проведите перевыборы председателя совета МКД.
Возможность переизбрать председателя досрочно предусматривает часть 10 статьи 161.1 ЖК. Переизбирать совет МКД в этом случае не нужно. Ранее действующий председатель просто будет одним из членов совета.
Но если среди действующего состава членов совета нет желающих занять должность председателя, включите в повестку дня вопрос о выборе совета МКД и его председателя.
Какие полномочия выполняет совет МКД и его председатель
У совета МКД есть обязательные полномочия и дополнительные. Обязательные — это те, что напрямую установлены законодательством, а дополнительные — которыми наделили собственники по решению общего собрания или доверенностью.
Основные полномочия совета МКД закреплены частью 5 стати 161.1 ЖК. Их выполняют в обязательном порядке.
Дополнительно совет МКД можно наделить правом принимать решение о текущем ремонте общего имущества. Для этого необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК).
Совет
правила работы совета МКД лучше прописать в отдельном документе, поскольку Жилищный кодекс РФ не конкретизирует его деятельность. Как правило, таким документом считается Положение о совете МКД.
Председатель совета МКД – важное связующее звено между УО и собственниками помещений в МКД. Он руководит деятельностью совета и отчитывается общему собранию собственников.
Полномочия председателя перечислены в части 8 статьи 161.1 ЖК. Среди них есть полномочия, которые он сможет выполнять на основании доверенностей от собственников или по решению ОСС:
· заключать договор управления МКД;
· заключать договоры по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и договоры ресурсоснабжения – при непосредственном управлении МКД;
· контролировать выполнение обязательств по заключенным договорам по содержанию и ремонту общего имущества;
· выступать в суде в качестве представителя собственников.
Председателя можно наделить дополнительными полномочиями, которые прямо не предусмотрены ЖК и не отнесены к полномочиям общего собрания собственников в МКД. Круг таких полномочий определяет общее собрание собственников (п. 4.3 ч. 2 ст. 44, п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК).
Например, председателя совета МКД можно наделить обязанностями:
· согласовывать и определять с УО виды и стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в пределах утвержденного размера платы за содержание жилого помещения;
· согласовывать с советом МКД и УО выбор подрядных организаций для выполнения работ и услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД;
· согласовывать с советом МКД и УО заключение договоров с платежными агентами на сбор с собственников помещений в МКД денежных средств за ЖКУ, а также условия таких договоров.
Чтобы наделить совет МКД и его председателя дополнительными полномочиями, необходимо не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК). Дополнительные полномочия совета МКД и его председателя не должны противоречить условиям заключенного с УО договора.
Ситуация
Каковы полномочия совета МКД по контролю деятельности УО
Совет МКД контролирует, как УО:
· оказывает услуги, выполняет работы по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества;
· предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений в МКД.
Председатель совета МКД имеет полномочия:
· контролировать, как УО выполняет обязательства по заключенным договорам по содержанию и ремонту общего имущества, – он вправе это делать на основании доверенностей от собственников помещений или по решению ОСС;
· подписывать акты приемки оказанных услуг, выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, акты о непредоставлении КУ или предоставлении их ненадлежащего качества;
· направлять в органы МСУ обращения, если УО не выполняет обязательства по договору управления.
Контрольные полномочия совета МКД и председателя совета предусмотрены пунктом 5 части 5 статьи 161.1, пунктом 4 части 8 статьи 161.1 ЖК.
Подробнее о контрольных полномочиях председателя совета МКД читайте в отдельном материале.
Ситуация
Вправе ли председатель совета МКД заключать договоры на содержание и ремонт МКД без доверенностей от собственников
Да, вправе, но только если ОСС наделило его таким полномочием.
При непосредственном управлении МКД договоры на содержание и ремонт председатель совета такого дома заключает на основании доверенностей от собственников или по решению ОСС. Такое правило следует из пункта 3 части 8 статьи 161.1, части 1 статьи 164 ЖК.
Ситуация
Вправе ли председатель совета МКД быть представителем собственников в суде без доверенностей от них
Да, вправе, но только если ОСС наделило его таким полномочием.
ОСС вправе принять решение о наделении председателя полномочием выступать в суде в качестве представителя собственников по делам, которые связаны с управлением МКД и предоставлением КУ. Такое решение должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников и содержать перечни:
· споров по управлению МКД и предоставлению КУ, по которым председатель вправе стать представителем собственников;
· процессуальных действий, которые председатель вправе совершать от имени собственников в рамках переданного ему полномочия.
Такие правила предусмотрены пунктом 5 части 8 статьи 161.1 ЖК.
Ситуация
Вправе ли председатель совета МКД передоверить свои права и обязанности иному лицу по доверенности
Нет, не вправе.
Выдача доверенности – односторонняя сделка, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя. Это определено пунктом 50 постановления Пленума Верховного cуда от 23 июня 2015 г. № 25.
Законодательство запрещает совершать через представителя сделки, которые по своему характеру могут быть совершены только лично (ч. 4 ст. 182 ГК).
Председателя совета МКД собственники помещений в МКД избирают с целью исполнения им своих обязанностей лично. Эти обязанности возникают в силу закона, на основании доверенности от собственников или по решению общего собрания.
Председатель совета МКД вправе уполномочить иное лицо на выполнение отдельных действий. Например, поручить ему направить запросы в различные инстанции и получить ответы на них, подготовить заключение по условиям проекта договора управления МКД.
В этом случае оформляйте письменную доверенность от председателя совета МКД иному лицу. Удостоверяет такую доверенность уполномоченное лицо по месту работы, учебы или лечения, которое может убедиться в личности доверителя, сделав об этом соответствующую отметку в тексте доверенности. Также доверенность можно заверить нотариально. Это следует из статьи 185 ГК.
Ситуация
Нужно ли оформлять протокол по итогу заседания совета МКД
Нет, это необязательно, если не предусмотрено положением о совете МКД.
Закон не предусматривает обязанности оформлять какие-либо документы по итогам заседания совета МКД. Однако жители могут утвердить на ОСС правила работы членов совета МКД и прописать там обязанность оформлять протоколы. Таким документом может быть положение о совете дома.
Если члены совета МКД хотят зафиксировать свои решения в протокол, то его оформляют в свободной форме.
На какой срок избирается совет МКД
Совет МКД избирается на два года. Иной срок может установить общее собрание собственников. По окончании срока совет необходимо переизбрать.
Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД или если собственники примут решение о создании ТСЖ до избрания правления товарищества. Если в установленный срок общее собрание не приняло решения о переизбрании совета МКД или создании ТСЖ, полномочия совета продлеваются еще на два года. Срок действия полномочий совета МКД установлен частями 9 и 10 статьи 161.1 ЖК.
Если совет МКД не исполняет своих обязанностей надлежащим образом, переизберите его досрочно.
Ситуация
Совет дома избрали без определения срока, то есть на два года. Нужно ли вновь избирать совет дома
Нет, не нужно.
Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД или если собственники примут решение о создании ТСЖ и его государственной регистрации. Такое правило предусматривает часть 10 статьи 161.1 ЖК.
Как установить вознаграждение членам совета МКД за их работу
Работа председателя совета МКД, как и его членов, не должна быть безвозмездной – это тоже труд. Вознаграждение членам совета МКД станет для них финансовой мотивацией. Его можно предусмотреть как всем членам совета, так и отдельным лицам. Например, оплачивать только работу председателя совета.
Решение о выплате вознаграждения членам совета МКД и его председателю примите на ОСС (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК). Собственники определяют размер, условия и порядок выплаты вознаграждения.
Утвердите выплату вознаграждения в качестве дополнительных ежемесячных взносов собственников. Решение о выплате вознаграждения за счет платежей на содержание жилого помещения противоречит закону и будет ничтожно. Это связано с тем, что такое вознаграждение не входит в структуру платы за ЖКУ.
Это следует из пункта 1 части 2 статьи 154 ЖК.
На этапе утверждения оплаты объясните собственникам важность деятельности совета МКД и его председателя, найдите удобные источники финансирования.
Размер вознаграждения рассчитайте с учетом уплаты подоходного налога и страховых взносов. К объектам обложения страховыми взносами относят выплаты в рамках трудовых отношений, в том числе вознаграждения в пользу членов совета МКД (п.п. 1, 2 ст. 420 НК).
На практике это выглядит так. Собственники утвердили размер вознаграждения председателю совета МКД в размере 10 000 руб. Из них 13% необходимо уплатить подоходного налога и 30% страховых взносов. Итого председатель совета МКД «на руки» получит 5 700 руб.
Внимание
Обязанность уплачивать страховые взносы с вознаграждения членам совета МКД действует с 1 января 2024 года
Если ранее при уплате вознаграждения не учитывались страховые взносы, то размер вознаграждения уменьшится. Увеличить оплату можно только через ОСС.
Изменения внес Закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ.
Чтобы утвердить вознаграждение, «за» должны проголосовать большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, участвующих в собрании.
Оплата работы членов совета МКД – право, но не обязанность собственников помещений в МКД.
Как оформить вознаграждение совету мкд в договоре управления
Утвердите на ОСС порядок оплаты вознаграждения членам совета МКД через УО и изменение условий договора управления. В договор управления включите дополнительные обязанности УО по начислению и выплате вознаграждения.
Например, вы можете предусмотреть, что УО, действующая по поручению собственников помещений в МКД:
· начисляет и выставляет к оплате в платежных документах собственникам взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета МКД в размере, установленном общим собранием собственников;
· выплачивает фактически полученные по данной статье денежные средства членам и председателю совета МКД с периодичностью, предусмотренной общим собранием собственников.
Так вы зафиксируете обязательства УО перед собственниками помещений в МКД распоряжаться их денежными средствами. При этом УО не вступает ни в какие правоотношения с членами и председателем совета МКД – только собственники помещений вправе требовать от нее надлежащего исполнения обязательств по выплате вознаграждения либо возврата неосновательного обогащения.
Ситуация
Может ли УО оформить к себе на работу председателя совета МКД
Нет, не может.
Законный вариант начислять вознаграждения членам совета МКД и его председателю один: решение о выплате вознаграждения принимает ОСС (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК).
Чтобы начислять председателю плату за работу, УО должна оформить его по трудовому или иному гражданско-правовому договору. Договорные отношения с председателем совета МКД будут противоречить принципу создания совета МКД, ведь тогда его члены должны будут проверять деятельность организации, на которую они работают.
Ситуация
Можно ли направлять средства от размещения рекламы на выплату вознаграждения председателю и членам совета МКД
Да, можно.
Вопрос о том, из каких средств будет выплачиваться вознаграждение председателю и членам совета МКД, решают сами собственники помещений в МКД на общем собрании.
Источник: Справочная система «Управление многоквартирным домом» https://1umd.ru
Дата копирования: 18.03.2024