Как продать квартиру через нотариуса пошаговая инструкция

Купля продажа недвижимости через нотариуса — ответы на вопросы

Зачем нужен нотариус при купле-продаже недвижимости

Какие риски при сделках с недвижимостью без привлечения нотариуса

Риски покупателя

Риски для продавца

Сумма сделки по недвижимости, стоимость оформления у нотариуса

Последствия занижения цены в договоре

Согласие супруга продавца на сделку с недвижимостью

Депозит нотариуса при сделке с недвижимостью

Стоимость депозита нотариуса при сделках с недвижимостью

Свой договор на сделке с недвижимостью

Кто платит за нотариуса при сделке с недвижимостью

Напоследок

Рынок недвижимости динамично развивается, и параллельно возрастает спрос на покупку и предложения на продажу жилья. Сегодня купля-продажа квартиры через нотариуса – это осознанный и добровольный выбор сторон, даже если законом такая форма не требуется. Причин несколько: гарантии надежности и законности, экономия времени и средств, упрощение процедуры регистрации, защита от мошенников.

Зачем нужен нотариус при купле-продаже недвижимости

Сделка купли-продажи недвижимости через нотариуса является широко распространенной практикой как среди физических, так и юридических лиц. Это объясняется стремлением участников сделки минимизировать риски и предотвратить возможные финансовые потери, обеспечивая тем самым безопасность и прозрачность операций.

Нотариус при купле продаже квартиры и другой недвижимости выступает независимым посредником и квалифицированным специалистом, который гарантирует законность сделки. Его роль включает в себя обеспечение юридической чистоты документов, прозрачность расчетов, помощь в регистрации права собственности, а также предоставление консультационной и практической поддержки участникам сделки. Благодаря участию нотариуса, стороны сделки могут быть уверены в правильности и законности всех этапов передачи недвижимости.

Нотариальная сделка и регистрация договора купли-продажи квартиры проводятся по месту нахождения недвижимости. Альтернативным вариантом является электронная онлайн регистрация с участием двух нотариусов из разных городов. В таком случае стороны дистанционно оформляют договор купли-продажи, используя простую электронную подпись. Нотариусы несут ответственность за законное удостоверение договора и регистрацию перехода права собственности, что обеспечивает юридическую силу сделки.

По общему правилу, обращение к нотариусу при купле-продаже недвижимости является правом как продавца, так и покупателя. Однако закон предусматривает случаи, когда нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, дома или земельного участка является обязательным требованием. Без нотариального удостоверения такой документ не имеет юридической силы:

• Приобретение объекта недвижимости, находящегося в совместной долевой собственности;
• Распоряжение объектом недвижимости, находящимся в общей долевой собственности, за исключением случаев совместной продажи всеми собственниками;
• Продажа жилья, в котором прописано несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо;
• Продавец является несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
• Договор ренты.

Нотариус выполняет функцию гаранта надежности и безопасности сделки, обеспечивая двухэтапное сопровождение: на этапе подписания договора и на этапе регистрации прав нового собственника. Это позволяет избежать возможных конфликтов и недоразумений между сторонами.

Нотариус по недвижимости предоставляет широкий спектр дополнительных услуг – от консультаций и составления текста договора до удостоверения согласия супругов и проверки личности сторон, вплоть до запроса предъявить продавца или покупателя справку от психиатра об их вменяемости, если в этом возникли сомнения.

Этапы заключения сделки купли-продажи

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью имеет четкий алгоритм:

• Подготовительный этап.

Нотариус консультирует участников, проверяет комплектность документов, подготавливает проект договора, делает запросы.

• Проверочный этап.

Обязанность нотариуса на сделке – удостовериться в личности сторон, их дееспособности, свободном волеизъявлении и вменяемости. При участии представителей проверяются их полномочия, действительность доверенности. Нотариус анализирует юридическую чистоту договора и соответствие содержания нормам закона и действительным намерениям сторон.

• Финансовый этап.

Осуществляется расчет по сделке оговоренным способом – передача наличными, перечисление по безналичному расчету на счет продавца, использование депозита нотариуса.

• Подписание и удостоверение.

Сторонам предлагается внимательно ознакомиться с текстом соглашения, после чего поставить подписи. Нотариус скрепляет документ своей подписью и печатью (при дистанционном оформлении – личной электронной цифровой подписью).

• Регистрация права собственности покупателя.

Когда нотариус удостоверяет договоры, это автоматически означает опцию формирования и подачи им заявления в Росреестр. Регистрация перехода права собственности осуществляется в течение 2-3 дней. Участие нотариуса в оформлении сделки гарантирует самый быстрый способ перерегистрации права собственности на квартиру.

При покупке квартиры через нотариуса стоимость услуг зависит от степени родства продавца и покупателя, а также от суммы сделки. Если квартиру покупают близкие родственники, то процент от суммы сделки составляет 0,2% от оценочной стоимости, но не менее 3 000 рублей для объектов стоимостью до 10 млн рублей и 0,1% + 23 000 рублей для объектов стоимостью свыше 10 млн рублей.

Для покупателей, не являющихся родственниками, стоимость услуг в два раза выше. При этом, если сумма сделки не превышает 1 млн рублей, то плата составляет 3 000 рублей + 0,4% от суммы сделки. Если сумма сделки превышает 1 млн рублей, но не превышает 10 млн рублей, то плата составляет 7 000 рублей + 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн рублей. А если сумма сделки превышает 10 млн рублей, то плата составляет 25 000 рублей + 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн рублей. При отчуждении жилых помещений и земельных участков, занятых жилыми домами, стоимость услуг не может превышать 100 000 рублей.

Какие риски при сделках с недвижимостью без привлечения нотариуса

Оформление купли продажи квартиры у нотариуса – законный и доступный способ минимизации рисков для стороны покупателя и продавца. Простая письменная форма договора позволяет сэкономить на услугах, но не защищает от возможных финансовых потерь, мошенничества и судебных споров.

Риски покупателя

При сделках с недвижимостью сторона покупателя всегда рискует деньгами. Проблемные аспекты:

• Неправильно составлен договор:

• не прописаны обязательные условия, такие как цена, стороны;

• не конкретизирован объект продажи;

• отсутствует пункт о порядке решения споров;

• не прописан вопрос о подтверждении отсутствия зарегистрированных лиц;

• нет информации о дате выселения и акте приема-передачи.

• Обременения на объекте недвижимости:

• арест имущества;

• залоговый объект;

• невыплаченная ипотека;

• право общей совместной собственности;

• право общей долевой собственности;

• прописанные несовершеннолетние лица или лица, которые находятся в местах лишения свободы.

• Заниженная оценочная стоимость в договоре: при оспаривании или отмене сделки покупатель сможет рассчитывать на возврат той суммы, которая прописана в тексте соглашения.

Риски для продавца

Без привлечения нотариуса к сделке продавец рискует не получить или недополучить сумму по договору. Причина – не установленный порядок и сроки перечисления средств. Например, в договоре может быть прописана фактическая передача денег на момент подписания, а стороны договорились провести расчет позже.

Продажа доли в совместной долевой собственности предполагает, что дольщики имеют право преимущественной покупки. Если сделка проведена без уведомления заинтересованных лиц, договор может быть оспорен.

Продавцы без надлежащего правового и нотариального сопровождения рискуют оказаться в зоне влияния мошенников, недобросовестных риелторов – остаться без недвижимости и денег.

Сумма сделки по недвижимости, стоимость оформления у нотариуса

Купля-продажа недвижимости через нотариуса облагается пошлиной, размер которой зависит от оценочной стоимости имущества:

• добровольное заверение у нотариуса, если стороны – дети, внуки, супруги, родители:

• 3 000 рублей + 0,2% от суммы сделки (при сделке до 10 млн. рублей);

• 23 000 рублей + 0,1% от суммы сделки свыше 10 млн. рублей, но совокупно не более 50 тысяч рублей;

• добровольное нотариальное удостоверение сделки между другими лицами:

• 3 000 + 0,4% по сделкам до 1 млн. рублей;

• 7 000 + 0,2% — стоимость имущества от 1 млн. до 10 млн. рублей;

• 25 000 + 0,1% по сделкам свыше 10 млн. рублей.

• обязательное нотариальное удостоверение: 0,5% цены в договоре, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей.

Сопутствующие затраты – нотариальные услуги правового и технического характера. Это 7 000 рублей за один договор + 2 000 рублей за каждый дополнительный объект в договоре. Максимальная сумма УПТХ равна 13 000 рублей.

Последствия занижения цены в договоре

Искусственное занижение стоимости квартиры или другой недвижимости в «обход» тарифам — мнимый способ сэкономить на сделке. Риски несопоставимы, поскольку в любой спорной ситуации покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая указана в договоре. Мошенники активно пользуются такой схемой.

Продажа объекта недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости влечет налоговые последствия. Если в договоре указана сумма, которая меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, имеет место умышленное занижение налоговой базы и неполная уплата суммы НДФЛ.

Лицо, получившее доход от такой продажи, и не выплатившее налог в полном объеме, будет привлечено к налоговой ответственности: штраф в сумме 20% или 40% от неоплаченной суммы налога, согласно нормам статьи 122 НК РФ.

Согласие супруга продавца на сделку с недвижимостью

Режим совместной собственности супругов вносит коррективы в оформление квартиры через нотариуса. Продажа недвижимости, приобретенной в браке, невозможна без нотариально удостоверенного согласия мужа или жены. Это требование распространяется на следующие ситуации:

• покупка оформляется на одного из супругов в период, когда есть официально зарегистрированный брак;

• продается имущество, которое принадлежало одному из супругов до регистрации брака, но в период брака объект приобрел неотделимые улучшения.

Прямого требования на оформление согласия для покупки квартиры нет, однако нотариально удостоверенное разрешение служит защитой от оспаривания договора в будущем и финансовых потерь. Кроме того, согласие требуется всегда, когда сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Простой письменной формы недостаточно. Юридическую силу имеет только нотариально удостоверенное согласие супруга. Для узаконивания документа достаточно предъявить:

• оригинал паспорта;

• оригинал свидетельства о браке;

• правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру или выписку из ЕГРН (требуется на усмотрение нотариуса, подходит копия или фото).

Согласия на отчуждение или приобретение имущества оформляется на нотариальном бланке. Это бессрочный документ, если в тексте не указан конкретный срок действия. Супругу/супруге не обязательно лично присутствовать на сделке, согласие можно подписать у другого нотариуса и переслать.

Стоимость услуги составляет 500 рублей тариф и + 1500 рублей УПТХ, каждый последующий объект, начиная со второго – дополнительно по 200 рублей. Максимальный размер УПТХ – не более 2100 рублей.

Депозит нотариуса при сделке с недвижимостью

Нотариус при продаже квартиры может выполнять функцию финансового посредника и гаранта за счет услуги депозита. Депозит нотариуса это публичный депозитный счет, на котором хранятся средства клиента, пока за ними не обратится продавец.

В случае с приобретением недвижимости такой формат служит альтернативой наличному расчету или банковской ячейки. Преимущества нотариального депозита:

• безналичный способ перевода крупной суммы денег;

• гарантия, что продавец не получит средства, пока не выполнит условия договора;

• экономия затрат на услугу (депонирование дешевле аренды банковской ячейки);

• предотвращение мошеннических операций;

• минимизация рисков обеих сторон;

• убежденность, что продавец получит деньги своевременно и в полном объеме;

• наличие механизма возврата средств покупателю, если не выполнены все условия сделки.

При оформлении сделок с недвижимостью нотариус является независимым, непредвзятым третьим лицом. Поэтому внесение средств на депозит – выгодный, безопасный и надежный способ расчетов. Средства будут храниться до тех пор, пока сторона не решит их забрать в удобное для себя время.

Используя депозит нотариуса, стороны указывают этот факт в договоре и могут согласовать, при каких условиях могут быть внесены или сняты средства. Например:

• передача ключей от квартиры;

• предоставление документа, подтверждающего, что по адресу никто не прописан;

• регистрация собственности в Федеральной службе кадастрового учета;

• указание конкретной даты.

Купля-продажа квартиры или дома предполагает регистрацию прав собственника в Росреестре. С момента подписания договора до момента получения выписки из ЕГРН средства могут храниться на депозите, что служит дополнительной страховкой юридической чистоты сделки.

Стоимость депозита нотариуса при сделках с недвижимостью

Нотариальный тариф (госпошлина) за услугу установлен НК РФ и составляет 0,5% принятой в депозит денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб. Дополнительно к тарифу оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ). Размер платы ежегодно утверждается решением областной (краевой) нотариальной палаты и одинаковый на территории всего округа. Так, в Москве в 2022 году стоимость УПТХ варьируется от 2 000 до 17 000 рублей.

Если производится нотариальное удостоверение сделки (покупка недвижимости через нотариуса), то за принятие в депозит денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке нотариальный тариф составляет 1 500 руб.+ 1000 руб. УПТХ.

Свой договор на сделке с недвижимостью

Обязательное условие для того, чтобы состоялась сделка купли-продажи квартиры через нотариуса, – соответствие договора всем требованиям законодательства и свободное волеизъявление сторон. При обращении в нотариальную контору можно предоставить свой вариант соглашения.

При подготовке документа важно соблюсти критерии законности и правила документооборота. Обязательные условия, которые должны быть включены в текст:

• идентифицирующие данные сторон в соответствии с паспортом;

• индивидуальные характеристики объекта продажи/покупки;

• правоустанавливающая документация (договор, свидетельство о праве на наследство, судебное решение);

• цена договора.

Требуют внимания пункты об ответственности сторон, о способе и порядке передачи средств, сроках регистрации и многие другие нюансы. Свой вариант договора часто составляется по шаблонному экземпляру, что не позволяет учесть индивидуальные особенности конкретной сделки.

В интернете часто ищут нотариуса по недвижимости, однако на практике такого деления не существует. Нотариус занимается обширным кругом юридических задач и в его компетенции подготовка грамотных договоров под конкретную сделку, с учетом особенностей и пожеланий сторон. Он обеспечивает юридическую чистоту документа и лично отвечает за каждый пункт.

Практика показывает, что составление текста договора купли-продажи недвижимости целесообразно доверить нотариусу. Комплексная услуга по оформлению и подготовке документов позволяет сэкономить время и средства, обезопасить сделку и гарантировать профессиональное сопровождение.

Кто платит за нотариуса при сделке с недвижимостью

Распределение расходов на оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса законом не регулируется. Этот аспект стороны оговаривают самостоятельно по принципу – кто больше заинтересован в сделке, тот и платит.

На практике наиболее распространенная схема затрат выглядит так:

• оплата нотариальных и банковских услуг – поровну;

• правовое сопровождение сделки и оплата услуг риелторов – сторона, которая проявила инициативу заказа услуг;

• услуга депозита нотариуса – покупатель;

• согласие супруга/супруги на продажу ли покупку жилья, нотариально заверенное письмо о преимущественном праве покупки доли, доверенность на представителя – сторона, которая заказала такую дополнительную услугу;

• регистрация договора купли продажи недвижимости у нотариуса (2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц) – сторона покупателя.

Стоимость нотариальных услуг может быть включена в продажную цену недвижимости. При таком сценарии продавец берет все затраты и организационные вопросы на себя, но отказывается делать скидку покупателю.

Услуги нотариуса при заключении сделки купли-продажи оплачивают стороны сделки, однако, агентство может компенсировать эти расходы, если предоставляет комплексное сопровождение клиента «под ключ». Когда покупатель рассчитывается средствами материнского капитала, оформляет ипотеку, и у него нет свободных ресурсов, по договоренности продавец покрывает такие затраты.

Если объект продажи проблемный, квартира в плохом состоянии, или продавцу нужно срочно заключить сделку, он может самостоятельно нести все сопутствующие расходы. Выбор комплексного нотариального сопровождения сделки позволяет сократить затраты.

Выбранный формат оплаты нотариус уточняет сразу на этапе согласования договора. Практика показывает, что оптимальный и наиболее распространенный вариант распределения расходов – принцип 50/50.

Напоследок

Оформление договора купли-продажи у нотариуса в реалиях сегодняшних дней – не роскошь, а насущная необходимость. Продавец и покупатель получают гарантии юридической чистоты и законности сделки. Нотариус обеспечивает прозрачность расчетов, решает вопрос с регистрацией права собственности.

Обращаясь к нотариусу по недвижимости, вы экономите время и средства, сводите к минимуму риски мошенничества и ошибок, получаете исчерпывающую консультационную поддержку, правовую помощь и непосредственно услугу нотариального удостоверения. Мы дорожим вашим доверием и полностью оправдываем его!

Содержание:

Участники сделки и место ее проведения

Сценарий сделки

Если используется электронная регистрация

Если сделка проходит у нотариуса

Подача на регистрацию перехода права

Участники сделки и место ее проведения

Где можно технически провести сделку? В отделении банка, в МФЦ, у нотариуса или полностью удаленно.

Отделение банка. Это частый выбор: безопасно, есть охрана, все друг друга видят, есть место и время спокойно проверить документы, перечитать договор, проверить деньги, может собраться много человек в случае цепочки сделок. Большинство участников сделки приглашают риелторов и/или юристов, поэтому на встрече может собраться довольно большая толпа.

Взаиморасчеты в банке проходят через аккредитив или банковскую ячейку, об этом — чуть позже.

Если на сделке будут использовать специальные сервисы банков (например, электронную регистрацию или услуги по безопасным расчетам), потребуется заранее записаться онлайн или офлайн в банке на сделку.

МФЦ. Теоретически ничто не мешает провести и в отделении МФЦ, но там неудобно рассчитываться — если только наличными из рук в руки. В отличие от банка, МФЦ не предоставляет услугу проверки и пересчета денег.

Чем длиннее цепочка, тем больше времени придется провести в отделении банка или у кабинета нотариуса (зависит от того, где проходит сделка).

Еще одно относительно новое для рынка недвижимости решение — сервисы электронной регистрации сделки. Например, сервис Циан.Сделка позволяет продать или купить квартиру полностью онлайн либо при встрече в любом удобном месте. Например, в офисе агентства недвижимости или в кафе. 

Заверить документы по сделке можно электронной подписью. Ее выпустит удостоверяющий центр, аккредитованный Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ. Как правило, такая сделка проходит быстрее, так как Циан отправляет документы напрямую в Росреестр.

Сценарий сделки

Сбор участников. Начинать мероприятие можно только после того, как соберутся все участники сделки (актуально для цепочек).

Проверка. В последний раз все тщательно проверяется. До любого подписания имеет смысл проверить наличие и актуальность всех документов у всех участников. Удобнее это делать с помощью специальной «карты сделки» — схемы с подробным описанием, кто, что и у кого покупает и какие документы должен предоставить.

Проверка договора. Это настолько важный этап, что он вынесен в отдельный пункт. Случается, что многократно проверенные и прочитанные договоры путаются или подменяются прямо в день подписания. Чтобы не оказаться в невыгодном положении, имеет смысл внимательно ознакомиться именно с тем документом, под которым вы собираетесь ставить подпись, — все экземпляры.

Финансовый этап. В зависимости от способа расчетов подписываются кредитные договоры, открываются аккредитивы (безналичный счет, доступ к которому откроется продавцу после регистрации перехода права собственности) или деньги закладываются в арендованную заранее ячейку. Предварительно деньги можно проверить на предмет подлинности и пересчитать в счетчике банкнот. Да, деньги продавец получит уже после регистрации перехода права собственности, но на хранение банку покупатель отдает их в день сделки — до подписания документов.

После этого можно подписывать договоры купли-продажи. Некоторые банки предлагают воспользоваться услугой электронной регистрации.

Здесь читайте о том, как расплачиваться (и принимать оплату) с банковской ячейкой и что делать при потере ключа от ячейки.

Если используется электронная регистрация

Электронная регистрация (онлайн-сделка) позволяет упростить и ускорить мероприятие за счет того, что часть процессов проводится сразу. Ниже — подборка материалов о таком сценарии.

• О достоинствах онлайн-сделок
• О мифах и заблуждениях относительно онлайн-сделок
• Как проводится онлайн-сделка
• Описание онлайн-сделки через сервис Циан.Сделка
• Электронная подпись: просто, но небезопасно 

При электронной регистрации документы быстрее уходят в Росреестр, быстрее обрабатываются и быстрее регистрируются (можно сэкономить до пяти дней). При классическом бумажном документообороте после подписания в банке надо везти документы в МФЦ — регистрация займет около двух недель. Соответственно, деньги продавец получит только после окончания регистрации и перехода права собственности на квартиру покупателю.

Услугой электронной регистрации можно воспользоваться и в случае подписания ДКП у нотариуса.

Если сделка проходит у нотариуса

Алгоритм таков: участники сделки встречаются в банке, закладывают деньги на аккредитив или в ячейку, после чего едут к нотариусу и подписывают договор. Нотариус может самостоятельно отправить документы на регистрацию, по завершении которой продавец получит доступ к деньгам.

Подробнее о том, при каких обстоятельствах следует оформлять продажу через нотариуса, читайте здесь.

Тут — более развернутый сценарий действий во время сделки.

Подача на регистрацию перехода права

После подписания договоров купли-продажи документы отправляются в Росреестр на регистрацию права собственности. Некоторые везут комплект самостоятельно, другие делегируют эту задачу нотариусу, третьи обходятся электронной подачей.

После того как новое право собственности будет зарегистрировано, продавец получит доступ к деньгам и сможет ими воспользоваться.

После получения денег продавец и покупатель встречаются в квартире для подписания акта приема-передачи. Заключительным аккордом становится передача всех комплектов ключей бывшим собственником новому владельцу, после чего он навсегда покидает теперь уже свою бывшую квартиру.

Этапы сделки по шагам:

1. Соберите все документы.

2. Назначьте встречу для подписания ДКП, но, если речь идет об альтернативной сделке, к непосредственному подписанию лучше приступать только после того, как приедут все участники сделки.

3. Перепроверьте все документы и ДКП еще раз.

4. Покупатель передает деньги (зачисляет на счет продавца, закладывает в ячейку и т. п., о способах расчетов читайте тут)

5. Подпишите ДКП: если сделка проходит у нотариуса, то для этого надо проехать из банка в его кабинет.

6. Отправьте документы на регистрацию в Росреестр (самостоятельно, онлайн или с помощью посредников).

7. Спустя несколько дней переход права будет зарегистрирован — можно будет получить деньги.

8. Подпишите акт-приема передачи и отдайте ключи новому собственнику.

Редакция благодарит руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову за помощь в создании инструкции.

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке квартиры у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи квартиры как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи квартиры или иной жилой недвижимости без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи квартиры на вторичном рынке поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа квартиры без риэлтора (вторичный рынок)”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.

В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку). 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Картинка с сайта: www.dvitex.ru

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Купля-продажа квартиры через нотариуса

Сделки с жильем входят в число наиболее рискованных операций на рынке недвижимости. Заключая договор купли-продажи квартиры, участники нередко сталкиваются с мошенничеством, недобросовестностью или откровенной правовой неграмотностью. Помощь нотариуса в такой ситуации становится объективной необходимостью. Независимый специалист не только удостоверяет соглашение, но и проводит комплексную проверку. Для оформления жилья на нового собственника сторонам достаточно явиться в нотариальную контору. Вопрос регистрации будет снят.

• Порядок приобретения квартиры
• Когда продажу нужно оформить через нотариуса
• Правила нотариальной купли-продажи квартиры
• Пять причин оформить покупку в нотариальной форме

Картинка с сайта: www.rosnotarius.ru

Порядок приобретения квартиры

Правила заключения сделки закреплены параграфами 1 и 7 главы 30 ГК РФ. Особенностью договоров является требование к государственной регистрации сделки купли продажи квартиры. С внесением записи в ЕГРН статья 551 Кодекса связывает переход права на квартиру. Кроме того, соглашение должно быть составлено в форме одного документа, а также собственноручно подписано продавцом и покупателем.

Существенными условиями являются:

1. Описание квартиры. В тексте указывают точное наименование недвижимости, площадь, этажность, адрес, количество комнат, а также кадастровый (инвентарный) номер. В договоре отражают информацию о правоустанавливающих документах продавца. В качестве таковых выступают свидетельства о наследстве, соглашения о купле, приватизации, дарении, вступившие в силу судебные решения и другое. Если объект приобретался после 1997 года, права собственности должны быть зарегистрированы в ЕГРН (ранее ЕГРП).
2. Стоимость. Участники должны внести в договор купли-продажи условие о цене. Вознаграждение необходимо указывать в рублях РФ. Статья 555 ГК РФ разрешает рассчитывать стоимость за единицу площади. В любом случае итоговую сумму придется отразить. Иначе у нотариуса или регистраторов возникнут сомнения относительно согласованности существенного условия.
3. Перечень лиц с правом пользования. Традиционно при продаже оговаривается порядок освобождения помещения. Если после перехода прав в квартире остаются жить люди, их необходимо перечислить в договоре (ст.558 ГК РФ).

Регистрация сделки осуществляется территориальными органами Росреестра в соответствии с законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 года. Условием внесения сведений в ЕГРН является подача сторонами заявлений. Комплект приложений формируется индивидуально.

Когда продажу нужно оформить через нотариуса

Нужен ли нотариус при продаже квартиры? В отдельных случаях к форме соглашения предъявляют дополнительные требования. Так, оформление сделки купли продажи квартиры у нотариуса придется делать, если:

• собственником недвижимости является несовершеннолетний или опекаемый гражданин (ст. 54 закона 218-ФЗ);
• предметом договора становится доля в совместной собственности (ст.42 закона 218-ФЗ).

Сделка с недвижимостью через нотариуса может потребоваться при отчуждении жилья, приобретенного в браке. Удостоверению в этом случае подлежит согласие супруга. Если для оплаты покупки используется «материнский капитал», потребуется оформить обязательство о выделении долей детям. Услуга актуальна и при отчуждении имущества в рамках доверительного управления.

Правила нотариальной купли-продажи квартиры

Практическим руководством по оформлению служат Методические рекомендации ФНП РФ. Если речь идет о договоре с долевой собственностью ориентиром для нотариуса становится письмо № 1033/03-16-3 от 31.03.16.

Процедура удостоверения сделки купли-продажи включает:

1. Проверку полномочий. Право на заключение договора с жилой недвижимостью есть у собственников. При необходимости хозяева квартир могут делегировать задачу другому человеку. Полномочия передаются через доверенность. Распорядиться имуществом несовершеннолетних или недееспособных граждан могут законные представители с согласия органов опеки. Роль нотариуса на этом этапе сводится к оценке вменяемости, добровольности и правомочий на совершение сделки.
2. Ознакомление с содержанием договора. Удостоверению подлежат соглашения, не противоречащие действующему законодательству. Сторонам разъясняют истинный смысл действий, а также предупреждают о последствиях. Покупателю и продавцу помогают отыскать наиболее безопасный метод расчетов, предлагают оптимальный способ передачи имущества.
3. Оценка юридической чистоты квартиры. Перед удостоверением договоров проверяется принадлежность объектов продавцам. Сведения запрашивают из единой федеральной базы по электронным каналам, представленные участниками документы оценивают на предмет подлинности.
4. Соблюдение преимущественного права. Заключать договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, следует в особом порядке. Продавец обязан направить другим владельцам недвижимости письменные извещения. В документе надлежит указать условия и стоимость выкупа. При этом важно получить подтверждение вручения оферты. Рассылку предложений разрешено переложить на нотариуса. В этом случае гарантируется соблюдение всех формальных требований. Если недобросовестные сособственники будут уклоняться от ответа, сделку разрешат заключить с третьим лицом. Ее удостоверят по истечении 1 месяца. Срок отсчитают с момента извещения обладателей преимущественного права.

При удостоверении соглашений с недвижимостью основным вопросом становится защита от злоупотреблений. Обязательным условием является отсутствие спора.

Заключение сделки завершается регистрацией. С 2019 года обязанность подачи документов возложена на нотариуса. Направление заявления в Росреестр признано неотъемлемой частью услуги.

Пять причин оформить покупку в нотариальной форме

В большинстве случаев участники соглашений обращаются за удостоверением по собственной инициативе. Популярность метода покупки недвижимости через нотариуса обусловлена рядом преимуществ.

Покупка квартиры через нотариуса плюсы:

1. Безопасность. Проведение комплексной правовой экспертизы перед продажей делает вероятность обмана минимальной. Квартира проходит оценку на предмет юридической чистоты, все ошибки и неточности устраняются. Волеизъявление сторон свидетельствуется незаинтересованным специалистом. Впоследствии сослаться на принуждение недобросовестный участник не может. Обязательному анализу подвергается и подлинность правоустанавливающих документов. Мошенничество с продажей недвижимости здесь практически невозможно. По желанию клиентов проводится дополнительная проверка. Она позволяет выявить незаконную перепланировку, сохранение прописанных в помещении жильцов, наличие задолженности за коммунальные услуги и другое.
2. Простота. Поскольку ответственность за своевременность регистрации прав нового собственника ложится на нотариуса, стороны избавлены от формальностей. Обращаться в многофункциональный центр или территориальные органы Росреестра не придется. Риск отказа или приостановки процедуры сведен к нулю. Не потребуется участникам и помощь юриста. Удостоверение соглашений сопровождается консультациями. Все необходимые документы составляют специалисты конторы в день обращения за услугой.
3. Возможность организации расчетов. Передача денег через нотариуса при покупке квартиры. Во избежание споров об оплате деньги за недвижимость могут быть внесены покупателем в депозит нотариуса. Продавец получит оговоренную в соглашении сумму после официального перехода собственности к новому владельцу.
4. Оперативность. Заявление о приобретении квартиры отсылают по телекоммуникационным каналам в течение 1 – 2 дней. Рассмотрение документов в Росреестре занимает всего 3 суток.

Отличительной чертой сделок, совершенных в нотариальной форме, можно считать бесконфликтность. Привлечение к процедуре специалиста гарантирует надлежащее выполнение нормативных предписаний. В процессе работы нотариус принимает меры по исключению споров, учитывает интересы всех участников. Вопросы, возникающие при продаже недвижимости, разрешаются в соответствии с действующим законодательством.

Цены на услуги можно посмотреть в разделе тарифы.

Обратиться к нотариусу за удостоверением сделки вы можете не только в будни, но и в выходные дни. Обслуживание строится в максимально удобной для клиентов форме. При необходимости организуется выезд специалиста.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры.