Решение создать управляющую компанию сложно назвать особо популярным среди отечественного бизнеса. Вместе с тем этот вид деятельности при условии серьезного отношения заслуженно считается одним из самых интересных и привлекательных, так как приносит стабильный доход. Рассмотрим подробнее, как открыть управляющую компанию с учетом актуальных требований законодательства, а также насколько перспективным является этот бизнес в сегодняшних условиях.
Открытие управляющей компании – особенности
Что потребуется и как открыть УК
Как получить дома в управление
Ошибки новичков и как их решают
На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание
Открытие управляющей компании – особенности
Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:
Лучшие сервисы по регистрации бизнеса онлайн
| Банк | Открытие |
|---|---|
| Т-Банк | Бесплатно |
| ВТБ | Бесплатно |
| Альфа-Банк | Бесплатно |
| Банк ПСБ | Бесплатно |
| Ак Барс Банк | Бесплатно |
| Совкомбанк | Бесплатно |
- необходимость получения лицензии;
- жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
- сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
- возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
- стабильное получение дохода;
- хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.
Экономика – расходы и сколько можно заработать
Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.
Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.
Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.
Что потребуется и как открыть УК
Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.
Что говорит закон
Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:
- Жилищный и Гражданский кодексы;
- несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
- Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
- ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.
В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.
Шаг №1. Регистрация юрлица
Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:
- Сначала выбирается название компании.
- Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
- После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
- Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
- Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
- После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.
На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.
Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:
Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии
Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.
Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.
После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:
- о подтверждении полномочий руководителя;
- квалификационный аттестат;
- об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.
Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.
Шаг №3. Приобретение оборудования
Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.
В первую категорию входят:
- столы;
- стулья;
- компьютеры;
- оргтехника и т.д.
Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:
- различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
- инструменты для работы сантехников и слесарей;
- разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).
Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.
Шаг №4. Набор персонала
Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:
- главный инженер;
- другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
- водители спецтехники и автотранспорта;
- рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
- дворники и другой технический персонал.
Как получить дома в управление
Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:
- На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
- На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.
Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.
Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.
Плюсы и минусы бизнеса
Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:
- сравнительно невысокий уровень конкуренции;
- относительно низкий порог входа;
- стабильное поступление дохода;
- небольшой срок окупаемости инвестиций;
- возможность выбора МКД для привлечения к сотрудничеству (преимущество обычно отдается новым домам, не требующим больших затрат на содержание).
Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:
- невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
- высокий уровень бюрократизации;
- жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
- необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.
Ошибки новичков и как их решают
Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.
На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание
Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.
Часто задаваемые вопросы
Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?
Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.
Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?
При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.
Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?
Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.
В течение какого срока созданный бизнес окупится?
Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.
Подведем итоги
- Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
- Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
- Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
- Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
- Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.
1. Шаг первый: Определитесь с составом учредителей.
Общество с ограниченной
ответственностью – это структура, предназначенная для коммерческого партнёрства.
Количество совладельцев бизнеса может достигать пятидесяти.
Кто может быть учредителем ООО? Практически любое физическое или юридическое лицо:
— граждане РФ и других государств;
— российские и иностранные организации;
— государственные органы и органы местного самоуправления.
Но есть и исключения.
Организовывать собственный бизнес не вправе государственные и военные служащие.
Кроме того, статья 23 закона № 129 от 08.08.2001 запрещает регистрацию ООО,
если учредитель:
— по приговору суда лишён права заниматься
предпринимательской деятельностью на определённый срок и этот срок ещё не
истёк;
— ранее имел долю свыше 50% в организации, которую
исключили из ЕГРЮЛ с долгами перед бюджетом, и после этого прошло менее трёх
лет;
— являлся
участником ООО с долей свыше 50%, в отношении которого в ЕГРЮЛ менее трёх лет
назад внесена запись о недостоверности сведений;
— относится к массовым, т.е. имеет отношение к 10 организациям.
Для того, чтобы подтвердить своё
намерение о создании компании, учредители должны заключить между собой договор об учреждении . Единственный
учредитель договор не оформляет.
2. Шаг второй: Назовите свою организацию.
Юридическое лицо действует под
своим фирменным наименованием, к которому предъявляется ряд требований.
Например, название ООО не может включать в себя слова, обозначающие иностранные
государства или органы власти РФ.
Рекомендуем заранее узнать, как
проверить название ООО на уникальность, и какие ещё требования к нему
существуют.
В заявлении на регистрацию
фирменное наименование указывается в полном и сокращённом виде на русском
языке. Но в устав можно дополнительно внести название общества на языке народов
РФ или иностранном.
3. Шаг третий: Выберите юридический адрес ООО.
Юридическим адресом организации признаётся место нахождения его
руководителя. Ещё один важный критерий юрадреса – возможность почтовой связи с
ООО. Налоговая инспекция всегда проверяет заявленный адрес на достоверность и
массовость.
Чаще всего ООО регистрируют в
офисном помещении, но юридическим адресом может быть и жильё, где прописан
учредитель или будущий руководитель. В обоих случаях собственник недвижимости
должен дать письменное подтверждение:
— гарантийное письмо, если юридический адрес
заявлен по нежилому объекту;
— согласие при регистрации ООО в квартире.
4. Шаг четвертый: Определите размер
уставного капитала.
Уставный капитал — это первые активы общества, которые вносят
учредители. Минимальный размер УК всего 10 000 рублей, но оплатить его
надо обязательно деньгами. Дополнительно можно внести любую сумму денег или
имущество, необходимое для организации бизнеса.
Размер уставного капитала и
распределение его между учредителями указывается в заявлении на регистрацию
ООО. Внести его надо не сразу, а в течение четырёх месяцев после создания
компании. Позже, если есть такая необходимость, уставный капитал можно увеличить.
5. Шаг пятый: Оформите документы для регистрации
юридического лица.
В обязательный пакет документов
для регистрации ООО входят:
— заявление по форме Р11001;
— протокол
общего собрания или решение единственного учредителя;
— устав общества;
— квитанция об уплате госпошлины на 4000 рублей
(не требуется, если документы направляются онлайн, заверенные усиленной
квалифицированной ЭЦП);
— подтверждение
достоверности юридического адреса (гарантийное письмо или согласие).
Если ООО будет работать на
льготном налоговом режиме, то можно подать также уведомление о переходе на УСН. Но его можно направить и позже, в течение 30 дней после
создания компании.
6.Шаг шестой: Сдача
квалификационного экзамена и получение Квалификационного аттестата.
Для открытия новой управляющей
компании нужно получить лицензию на управление МКД. Для получения такой
лицензии должностное лицо лицензиата, должностное лицо соискателя лицензии
должно сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат (п.
2 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ). Такое положение обосновано также приказом Минстроя РФ от
05.12.2014 № 789/пр. Получение квалификационного аттестата – одно из
лицензионных требований.
Чтобы пройти экзамен, необходимо подать
заявление в ГЖИ. Образец заявления есть на сайте Госжилинспекции РД.
Всего 200 вопросов. На экзамене
из них индивидуально, произвольно и автоматически выпадает 100 – по 3 варианта
ответов на каждый, один из которых правильный.
Пройти тестирование
— В режиме обучения
Вы можете ответить на все 200
вопросов по порядку или выбрать те, в которых менее всего уверены. Если
ответ неправильный, можно посмотреть подсказку.
— В режиме экзамена
Вы проходите тест в условиях
максимально приближенных к экзамену. Количество попыток не ограничено.
Тест абсолютно бесплатный.
7. Шаг седьмой: Получение Лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению
многоквартирными домами на территории Республики Дагестан.
С 1 июля 2022 года для
получения лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по
управлению многоквартирными домами заявление необходимо подать в
электронном виде по ссылке
Получение Лицензии Лицензионной
комиссией РД.
Опубликовано:
Шаг первый: зарегистрируйте юридическое лицо или ИП
Управлять домами могут юрлица и ИП. В этой сфере чаще всего используются ООО — им больше доверяют жители и контрагенты. С пошаговым порядком регистрации можно ознакомиться на портале Госуслуг. Для начала вам понадобится название и юридический адрес. Если на момент регистрации у компании ещё нет офиса, то можно указать место прописки учредителя или директора.
Чтобы избежать проблем в будущем, важно при выборе названия для вашей компании проверить, не существует ли уже другой действующей управляющей компании ЖКХ с таким же названием. И если да, то обязательно выбрать другое, иначе лицензию получить не удастся.
Прежде чем регистрироваться, нужно определиться с кодами деятельности — ОКВЭД. Для управляющей организации стоит выбрать три кода:
- 68.32.1 — управление жилым фондом
- 68.32.2 — управление нежилым фондом
- 68.32.3 — техническая инвентаризация объектов жилого и нежилого фонда
Даже если вы планируете работать только с жильём, коды для нежилого фонда всё равно пригодятся, чтобы управлять подвалами и другими нежилыми помещениями, например зарабатывать на сдаче в аренду.
После этого нужно создать учредительные документы: решение о создании юрлица (если участник один) или договор об учреждении (если участников несколько) и устав ООО. Затем можно подавать заявление о госрегистрации — на портале Госуслуг, лично в ФНС или на сайте налоговой, а также в МФЦ либо по почте.
Стать ИП проще, и этот способ регистрации также допустим для управляющей компании. Подать заявление о регистрации ИП удобно в СберБизнесе — без посещения ФНС и офиса банка. Решение налоговиков поступит через три дня. А пока ждёте, подумайте, как выстраивать бизнес-процессы сразу после начала деятельности.
Например, УК необходимо круглосуточно быть на связи с жителями. Решение СберБизнеса для ЖКХ позволяет снизить расходы за счёт аутсорсинга услуг. В сервис входит онлайн-платформа с функциями CRM и мобильное приложение для приёма заявок от жильцов. Подключите сервис для управления домами — и решайте распространённые проблемы до их возникновения.
В течение 30 дней после регистрации юрлица нужно определиться с налоговым режимом. Малому бизнесу подходит упрощёнка: старая УСН или новая автоматизированная УСН, которая будет доступна с 1 июля. О выборе режима нужно уведомить налоговиков через личный кабинет на сайте ФНС, чтобы не оказаться на ОСНО — режиме с высокой налоговой нагрузкой и требованиями к бухучёту.
Открыть управляющую компанию может любой гражданин, имеющий право вести предпринимательскую деятельность. Этот бизнес не является популярным, но при ответственном подходе может приносить стабильный доход. Расскажем, как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.
Коротко о бизнесе
Управляющая компания (УК) — это ИП или организация, которая обслуживает многоквартирные дома. Чтобы её открыть и начать работать, необходимы следующие шаги:
- Зарегистрироваться в налоговой.
- Получить лицензию.
- Купить или арендовать офис.
- Приобрести или арендовать оборудование.
- Нанять работников или подрядчиков.
- Получить дома в управление.
Как и у любого бизнеса, есть особенности:
- деятельность тщательно контролируется государством;
- можно получать стабильный доход и масштабироваться;
- для старта не требуется больших вложений;
- важно качественно и в срок выполнять договорённости перед жителями;
- могут возникнуть проблемы организационного характера, которые нужно оперативно решать.
Прибыль — около 15%. Может быть больше или меньше, зависит от установленных тарифов, количества обслуживаемых домов, эффективности работы и обязанностей управляющей компании.
Определить срок окупаемости сложно. В каждом случае нужно отталкиваться от ситуации.
Например, если после регистрации управляющая компания в сфере ЖКХ на старте деятельности начнёт работать в течение года с двумя-тремя домами, то быстрее окупит вложения, чем если бы она работала только с одним домом.
Конкуренция может быть разной. Многое зависит от количества УК в городе, их масштаба, репутации и качества деятельности.
К примеру, если жители дома довольны деятельностью действующей УК, то менять, скорее всего, они её не будут, даже если предложить условия выгоднее в момент, когда у действующей закончился с домом договор на обслуживание.
Это только небольшая часть особенностей и нюансов. Перед открытием управляющей компании в многоквартирном доме лучше их подробнее изучить, чтобы быть готовым к трудностям и эффективнее работать. На тематических форумах, сайтах и в журналах можно встретить предпринимателей, которые делятся опытом и дают рекомендации начинающим в этом бизнесе. В конце статьи приведём часть советов.
Теперь пошаговая инструкция, как открыть управляющую компанию.
Регистрация
Для УК обычно регистрируют ООО. Необходимо подготовить следующие документы:
- Форму Р11001. Для каждого учредителя заполните лист И, лист Б (если физлицо) или лист А (если юрлицо). На листе Ж можно указать коды ОКВЭД — 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3.
- Устав ООО. Составьте индивидуальный или используйте типовой.
- Решение о создании ООО. Если у организации будет один учредитель.
- Протокол общего собрания. Если у организации будет два и более учредителей. Дополнительно приложите договор об учреждении.
- Документ подтверждения юридического адреса. Копия свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРН, гарантийное письмо или договор аренды).
- Копии паспортов заявителей или руководителя (если он наёмный).
Если подавать документы будете в бумажном виде, оплатите госпошлину в размере 4000 рублей и приложите квитанцию.
Составить полный пакет документов можно с помощью «Моё дело». Оставьте заявку, и специалисты бесплатно помогут заполнить документы, подобрать подходящую систему налогообложения и на выгодных условиях открыть счёт в банке.
Подать документы для регистрации ООО можно:
- Лично, явившись в отделение ИФНС.
- Через нотариуса.
- Онлайн через сайт ФНС.
- Портал Госуслуг.
Подписывать документы нужно только в присутствии нотариуса или налогового инспектора. При подаче в электронном виде через сайт ФНС или Госуслуг используйте УКЭП.
Если документы заполнены правильно и поданы в нужном объёме, то через три рабочих дня налоговая зарегистрирует ООО и вышлет на электронную почту каждого учредителя документы:
Документы для регистрации ООО
В бумажном виде получить документы можно по запросу. Что нужно дальше, чтобы открыть управляющую компанию?
Получение лицензии
В местной Государственной жилищной инспекции руководителю организации необходимо получить квалификационный аттестат.
Нужно подготовиться и сдать экзамен. Он проходит в форме компьютерного тестирования и состоит из 100 вопросов. Нужно ответить минимум на 86 вопросов. Количество попыток сдачи не ограничено.
Услуга бесплатная. Например, в Свердловской области получить её можно через Госуслуги или через сайт Департамента государственного жилищного и строительного надзора.
Перед экзаменом потренируйтесь в сервисах «Росквартал» или ЕИС24. Вопросы могут отличаться от экзаменационных, но зато сложится представление, каким будет формат тестирования.
После получения аттестата необходимо получить лицензию на управление многоквартирными домами. Её выдачей занимается также местная Государственная жилищная инспекция. Например, в Москве можно получить услугу через официальный сайт мэра города или через Госуслуги.
Подготовьте требуемые документы и оплатите госпошлину в размере 30 тыс. рублей. Максимальный срок выдачи лицензии — 45 рабочих дней. Получить документ можно лично, через представителя или по почте.
Офис, оборудование и персонал
Перед тем как открыть управляющую компанию с нуля, лучше сразу присмотреть офис. Выбирайте его, исходя из размера арендной платы и количества сотрудников, которых планируете трудоустроить.
Закупите оборудование для офисных работников. Например, если планируете нанять бухгалтера, то ему как минимум понадобятся стол, стул, компьютер и принтер.
Чтобы сэкономить на бухгалтере и оборудовании для его работы, можно воспользоваться услугами интернет-бухгалтерии «Моё дело». Можно бесплатно в течение трёх рабочих дней опробовать сервис в деле, чтобы понять, подходит он вам или нет.
Для рабочих, которые будут заниматься непосредственным обслуживанием домов, нужно также купить все необходимые инструменты.
Как минимум, штат управляющей компании должен состоять из:
| Офисного персонала | Рабочего персонала |
|---|---|
| Управляющего | Дворник |
| Кадровика | Электрик |
| Бухгалтера | Сантехник |
Ещё придётся обратиться за помощью к специалисту, который умеет и может составлять квитанции. У этой работы есть своя специфика, которую обычный бухгалтер может не знать.
Обязательно у управляющей компании круглосуточно должна работать аварийная служба. Диспетчер может работать из другого города, но специалистам нужно находиться в городе недалеко от обслуживающего дома и быть готовыми всегда в кратчайшее время оказать помощь. За халатность и промедление управляющая компания может получить крупный штраф или вообще потерять лицензию.
Например, человек не должен находиться в застрявшем лифте более получаса. Если вовремя ему не помочь и грубо нарушить закон, то можно получить штраф до 250 тыс. рублей.
Помимо работников, можно нанимать и подрядные организации. К примеру, для клининга, планового ремонта, обслуживания лифта, пожарной сигнализации или парковки.
Управляющей компании нужно заранее понимать, в каком объёме и качестве жители хотят видеть её работу. Это всё оговаривается перед началом обслуживания дома, затем рассчитывается финансовая модель и согласовываются тарифы.
Поиск клиентов
После того как открыли управляющую компанию, нужно находить многоквартирные дома для их обслуживания. Получить их можно:
| По конкурсу | Муниципалитет проводит конкурс после ввода дома застройщиком в эксплуатацию или после отказа от работы прежней УК |
| Непосредственно по решению муниципалитета | Если конкурс не состоялся, жителям не удалось выбрать управляющую компанию, то временную может назначить местная администрация |
| Договориться с застройщиком | После ввода дома в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению |
| Договориться с жителями | Если жителей не устраивает работа действующей УК и есть совокупность оснований для прекращения сотрудничества, то жители могут расторгнуть договор и выбрать новую управляющую компанию, которая удовлетворит их потребности |
При оформлении договора начинающей управляющей компании лучше обратиться за помощью к опытным юристам, которые работают в данной области. Тогда по ходу работы будут минимизированы риски возникновения проблем, которые могут негативно сказаться на УК.
Советы
Предприниматели из этой сферы дают следующие советы:
- Если нет опыта, наставников и опытных партнёров, то сначала можно открыть товарищество (ТСН) в своём доме. Доходов не будет, но появится опыт управления многоквартирным домом. Как будут результаты, то деятельность можно превратить в бизнес, зарегистрировав управляющую компанию. Первоначальный опыт поможет получить в управление новые дома.
- Жителям удобно, когда управляющая компания им ежемесячно присылает одну квитанцию по всем необходимым платежам. Затем УК получает деньги и переводит деньги организациям, которые предоставляют ресурсы. Но если какой-то житель перестанет платить, то у УК начнут копиться долги перед ресурсниками, появятся кассовые разрывы. Лучше договориться сразу, чтобы жители напрямую платили ресурсоснабжающим организациям. Это облегчит работу УК, снизит финансовые и репутационные риски.
- Поддерживайте контакты с владельцами квартир. В год нужно проводить минимум одно собрание, но лучше чаще. Отчитывайтесь о проделанной работе, делитесь планами и предоставляйте расчёты. Важно, чтобы деятельность УК была прозрачной, и жители понимали, почему платят именно по такому тарифу.
Самое важное — начинающим предпринимателям перед регистрацией управляющей организации нужно понять, что сделать приоритет нужно не на доходах, а на качестве предоставляемых услуг.
Лучше получить опыт, наладить все процессы и сделать так, чтобы жильцы были довольны работой УК. Тогда начнёт работать «сарафанное» радио, и жители других многоквартирных домов будут сами находить управляющую компанию.
Управляющая компания ЖКХ – коммерческая структура, выполняющая функции посредника между потребителями и поставщиками коммунальных услуг. Это сложный, но перспективный бизнес с низким уровнем конкуренции. Разбираемся, как создать управляющую компанию с нуля, как проводится регистрация управляющей компании в
2025
году, а также, как найти первых клиентов, и на чем зарабатывают УК.
Понятие и виды УК
Управляющие компании (УК) – это организации, которые осуществляют управление в системе ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства). Другими словами, УК обслуживают дома: обеспечивают поставку ресурсов (вода, электроэнергия, газ), нормальное техническое и санитарное состояние здания. Конкретный перечень обязанностей компании содержится в договоре, заключаемом с жильцами дома.
У вас в доме ТСЖ или УК?
| ТСЖ |
82 |
| УК |
210 |
| Я живу в частном доме |
47 |
Одновременно на обслуживании у управляющих организаций могут находиться несколько МКД (многоквартирных домов). Они берут на себя обязательства по распоряжению деньгами, выделяемых жильцами на содержание дома. Управляющие компании должны следить как за внутридомовыми коммуникациями, так и за наружными. Перед тем как создать новую управляющую компанию, следует выбрать вид организации. В зависимости от формы управления выделяют:
|
Форма |
Описание |
|
Собственно управляющие компании |
Управляют домом, ответственны за содержание общедомовой собственности. Другие услуги в сфере ЖКХ предоставляются подрядчиками, нанимаемыми УК |
|
Эксплуатационные |
Управляющие организации вступают в правоотношения напрямую с владельцами жилых помещений и ТСЖ. К их обязанностям при такой форме управления относится техническое и санитарное содержание здания |
|
Гибридные |
Управляющая компания должна не только управлять МКД и обеспечивать его содержание, но и предоставлять коммунальные услуги |
Так, от вида организации зависит, какие обязанности предстоит выполнять управляющей компании перед клиентами – жильцами МКД. Однако в каждом случае для осуществления такой деятельности требуется специальное оборудование и большой штат сотрудников.
Регистрация управляющей организации
Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо зарегистрировать юридическое лицо любой ОПФ. Для этого необходимо подать заявление и документы, требующиеся доя оформления конкретного вида юридического лица, предоставить сведения о создаваемой организации (наименование, адрес регистрации, ФИО руководителя и др.). Затем юр. лицо ставят на учет в различных государственных структурах: ПФ РФ, Фонд социального страхования, служба гос. статистики.
Как показывает практика, в большинстве случаев руководители выбирают создание ООО. Оно отличается свободой управления и проведения корпоративных мероприятий. Также данная ОПФ позволяет зарегистрировать управляющую компанию в наиболее сжатые сроки. Например, не придется тратить время на выпуск акций, как при оформлении ПАО. Таким образом, при выборе ООО можно оформить УК всего за 3-4 недели. Это время понадобится, чтобы:
- подготовить необходимые документы;
- направить их в ЕГРЮЛ для регистрации;
- открыть расчетный счет и изготовить печать.
При создании акционерного общества придется дополнительно потратить время на выпуск ценных бумаг. Из-за этого процедура открытия управляющей компании усложняется и затягивается. Однако следует помнить, что лицо вправе выбрать любую организационно-правовую форму юридического лица для ведения деятельности по обслуживанию МКД.
Какие документы требуются для создания УК
Как правило, для регистрации юр. лиц требуется стандартный перечень документов. Необходимые документы для открытия управляющей компании ЖКХ:
- заполненное заявление по форме № Р11001, установленной Приказом ФНС;
- устав организации и/или учредительный договор;
- протокол о принятии решения о создании УК, подписанный в ходе общего собрания учредителей;
- приказ о выборе и назначении на должность директора;
- квитанция об оплате госпошлины;
- договор аренды или другой документ, подтверждающий наличие у юр. лица помещения для осуществления своей деятельности (например, гарантийное письмо).
Если планируется создание УК на базе уже существующей организации, то список документов упрощается. Необходимо направить в регистрирующий орган:
- обновленную версию устава юр. лица;
- заявление о регистрации изменений;
- протокол о принятии решения о внесении изменений, вынесенный на общем собрании.
Также требуется внести соответствующие изменения и в остальные локальные акты предприятия.
Образец заявления
Заявление на регистрацию управляющей компании (форма № Р11001) в
2025 году
Открытие управляющей компании ЖКХ: пошаговая инструкция
Мы уже разобрались, как правильно зарегистрировать управляющую компанию. Однако этого недостаточно для осуществления полноценной деятельности организации в качестве УК. Это длительный и сложный процесс. Теперь рассмотрим создание управляющей компании ЖКХ – пошаговая процедура.
Фото: Порядок открытия управляющей компании
Составление бизнес-плана
На этом этапе необходимо проанализировать нишу и целевой рынок. Желательно пообщаться с жильцами МКД и узнать, что им не нравится в текущей УК, готовы ли они ее сменить, как ведется хозяйственное управление домом. Нужно изучить конкурентов и установить, получится ли создать организацию, которая справится с их недостатками.
Также следует исследовать информацию о текущих аукционах, проводящихся муниципалитетом. Возможно, удастся выиграть лот, что существенно облегчит дальнейшую деятельность управляющей организации. Стоит учитывать, что предприятию заранее нужно составить план деятельность, установить абонентскую плату, выявить потенциальные риски, рассчитать предположительную прибыль, расходы и др.
Юридическое оформление организации
После разработки бизнес-плана требуется собрать необходимые документы и направить их в регистрирующий орган. Учредитель вправе выбрать любую организационно-правовую форму юр. лица на свое усмотрение. Главное, чтобы организация считалась субъектом предпринимательской деятельности. Наиболее часто регистрация управляющей компании ЖКХ реализуется в форме ООО.
Сдача квалификационного экзамена
Лицо, назначенное руководителем УК, обязано сдать квалификационный экзамен, чтобы подтвердить свою компетентность в вопросах, связанных с ЖКХ. Для этого собирается специальная комиссия, в состав которой входят сотрудники местной администрации и жилищной инспекции. Экзаменация назначается в одном из помещений надзорного органа. В иных организациях, особенно коммерческих, проведение экзамена не допускается.
Заявление с соответствующими намерениями подается в муниципальный орган. Документ рассматривается в течение двух недель. При удовлетворительном решении назначается конкретное место экзаменации и точная дата и время, когда претендент должен явиться. Само тестирование проводится бесплатно. После успешной сдачи экзамена руководителю выдается квалификационный аттестат. С этого момента на лицо возлагается ответственность за принятие решений по управлению и обслуживанию МКД.
Получение лицензии
Следующее, что нужно сделать, чтобы открыть управляющую компанию, – получить лицензию. Для осуществления деятельности в сфере ЖКХ необходимо разрешение государства. Данная процедура называется лицензированием.
Для получения лицензии управляющая компания обязана подходить под некоторые требования закона:
- быть зарегистрированной в России;
- вести деятельность на основании и в соответствии с принятым уставом;
- иметь нежилое помещение для размещения сотрудников и имущества предприятия;
- иметь оборудование и техническое оснащение для возможности выполнения качественного обслуживания дома;
- иметь полноценный штат работников (электрик, уборщик, сантехник и т.д.).
Чтобы получить лицензию, руководителю УК требуется подать соответствующее заявление в территориальную государственную жилищную инспекцию. При этом претендент обязан быть аттестованным квалификационной комиссией и не иметь непогашенной судимости.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- справка об отсутствии судимости;
- выписка из ЕГРЮЛ или иной документ, подтверждающий регистрацию управляющей компании;
- квитанция об оплате госпошлины.
Жилищная инспекция проверяет пакет документов на комплектность, регистрирует заявление и направляет заявку в лицензионную комиссию. Этот орган выносит решение о лицензировании управляющей компании. Если ответ положительный, документы возвращаются в жилищную инспекцию, а заявитель вызывается для выдачи лицензии.
Важно! Через процедуру лицензирования предприятие проходит не один раз. Полученное разрешение от государства на ведение управляющей деятельности в сфере ЖКХ необходимо продлевать каждые 5 лет (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ).
Оборудование помещения и наем работников
После получения лицензии управляющей компании ЖКХ необходимо выбрать подходящее для осуществления своей деятельности помещение. Его можно как арендовать, так и приобрести. В целях снижения первоначальных расходов нежилое помещение часто берут в аренду.
Также предприятие должно приобрести необходимое техническое оборудование, технику и иные принадлежности (швабры, насосы, перчатки, инструменты и т.д.), а также нанять сотрудников (бухгалтер, электрик, сантехник, дворник и др.). Без этого управляющая организация не сможет вести свою деятельность.
Заключение договоров с жильцами МКД и поставщиками услуг
Поскольку управляющая компания выступает в качестве посредника между жителями домов и поставщиками коммунальных услуг, для осуществления деятельности в сфере ЖКХ предприятию необходимо заключить договоры с обеими сторонами.
Чтобы найти клиента, то есть МКД, согласившийся на обслуживание конкретной УК, необходимо выиграть аукцион либо договориться с жильцами дома. Если с торгами все понятно, то с последним сложнее. Частная управляющая компания ЖКХ должна направить в дома представителей с предложением об обслуживании.
После того как управляющей компании удастся убедить жителей МКД перейти в свое управление, необходимо заключить договор с каждым собственником квартиры отдельно либо созвать общее собрание и получить согласие на нем. Также предприятию необходимо заключить договоры с поставщиками услуг: водоканалом, оператором по вывозу мусора и обслуживанию лифта и т.д.
Чтобы жильцы МКД решили расторгнуть контракт с текущей управляющей организацией и заключить новый договор, нужны весомые причины. Например, выгодные условия, более качественные услуги, недовольство действующей управляющей организацией, хорошая реклама и репутация новой компании.
Рентабельность бизнеса
Для открытия предприятия по управлению ЖКХ недостаточно знать, как юридически оформить и организовать управляющую компанию. Необходимо еще учитывать расходы и рентабельность бизнеса, на чем и сколько зарабатывают УК. В противном случае высок риск обанкротиться и закрыть предпринимательское дело.
Следует учитывать, что прибыльность компаний по обслуживанию и управлению МКД достаточно низкая. Чтобы бизнес окупился, понадобится несколько лет. При этом дело требует больших вложений при старте: расходы на помещение, оборудование, технику и наем работников.
Пример из практики:
Рассчитаем рентабельность управляющей компании, применяющей тариф в размере 15% при условии, что ежемесячно от жителей МКД поступает 1 млн руб. на оплату ЖКУ.
-
1 млн * 15% = 150 тыс. руб. — чистая прибыль УК;
-
150 тыс. руб. / 1 млн руб. = 0,15 — коэффициент рентабельности.
Компании с такими показателями являются средне рентабельными, а их окупаемость затягивается на несколько лет.
Доходы предприятия формируются от тарифов за услуги. Обычно государство устанавливает низкие тарифы, чтобы они соответствовали среднему уровню доходов владельцев помещений. Однако управляющие компании могут повысить свои доходы от деятельности в сфере ЖКХ посредством тарифов, размер которых не регулируется действующим законодательством. Например, к таким относятся услуги содержания общедомового имущества и текущий ремонт здания.
Есть и другие способы, как можно сделать управляющую компанию более прибыльной:
- обслуживать МКД посредством субподрядчиков либо дочерних предприятий;
- предоставлять жильцам дополнительные услуги (установка приборов учета, наем частной охраны, ремонт сантехники и электрооборудования);
- сдавать в аренду нежилые помещения, часть придомовой территории, рекламные места).
Так, наибольший доход организация по управлению ЖКХ получает не от абонентской платы, а от иных видов деятельности, связанных с благоустройством МКД и сотрудничеством с другими подрядчиками.
Как показывает практика, рентабельность данного бизнеса составляет 5-10 %. Чтобы быстрее окупить управляющую компанию, рекомендуется брать на обслуживание как можно больше домов. Для начала хотя бы 3-4 МКД.
Белоглазова Анастасия Владимировна
Юрист по налоговому праву • Стаж 24 года
Узнать подробности
Советы и рекомендации
В этом бизнесе низкая конкуренция и долгая окупаемость. Поэтому перед тем как открыть управляющую компанию с нуля, следует все тщательно продумать. Приведем некоторые советы, которые помогут начинающим предпринимателям начать дело:
- если в качестве руководителя выступает один человек, то следует оформить юр. лицо в форме ООО;
- договор о предоставляемых услугах необходимо составлять предварительно, чтобы на общем собрании собственники помещений могли ознакомиться с его содержанием;
- желательно на встречу с жильцами приглашать юриста, который сможет пояснить значение положений договора;
- с договором об услугах УК требуется представить документы о размере платы за содержание общедомового имущества и ремонт МКД, о планируемых ремонтных мероприятиях и т.д.;
- наличие у управляющего собственного нежилого помещения позволит существенно сэкономить на открытии предприятия, поскольку не придется арендовать или покупать недвижимость.
Но самое главное – составить бизнес-план, исследовать рынок и найти заранее потенциальных клиентов. Насколько быстро предприятие выйдет в плюс, в первую очередь зависит от количества обслуживаемых домов.
Частые вопросы
Как подать заявку на участие в аукционе?
+
Информацию о тендерах на управление МКД можно найти на электронных торговых площадках, официальных сайтах муниципалитетов. Необходимо выбрать подходящий аукцион и подать заявку на участие. Для этого потребуется заполнить заявление и приложить указанные документы (выписка из ЕГРЮЛ, финансовые документы, сведения о соблюдении условий конкурса и т.д.).
Можно ли купить готовый бизнес?
+
При покупке готового бизнеса необходимо принимать во внимание показатели предприятия: прибыльность, юридическая чистота, репутация, бухгалтерская отчетность, количество заключенных договоров, квалификация штата и т.д. Необходимо провести финансовый аудит и выяснить, насколько высоки риски при покупке данного дела, рентабелен ли бизнес.
Что делать, если жилец уклоняется от заключения договора, но пользуется услугами?
+
Иногда собственники помещений считают, что если они не подписывали договор, то у них нет никаких обязательств. Однако договорные правоотношения в таком случае существуют, так как жилец пользуется услугами, предоставленными управляющей организацией. В таком случае можно подать иск о неосновательном обогащении (ст. 1102 и ст. 1107 ГК РФ).
Заключение эксперта
Регистрация управляющей компании – трудоемкий процесс. Необходимо зарегистрировать субъект предпринимательства, пройти квалификационный экзамен, получить лицензию, нанять сотрудников и приобрести необходимые принадлежности. Конкуренция в этой сфере бизнеса низкая, но и доходы невысоки из-за больших задолженностей владельцев помещений.