В настоящее время, согласно ЖК РФ, существует несколько способов управления многоквартирными домами, потому что с некоторого времени жильцы стали не просто квартиросъемщиками, а их собственниками, и потому должны нести определенную долю ответственности за свое жилье.
Одним из распространеных способов управления домом является ТСЖ (товарищество собственников жилья). Как правило, ТСЖ это организация не коммерческая, а своеобразный союз собственников, который берет на себя право управления всем недвижимым комплексом жилья.
Почему собственники жилья заинтересованы в организации ТСЖ? Наверное, прежде всего потому, что данное сообщество дает возможность самостоятельно распоряжаться средствами и контролировать каким образом и куда именно они используются.
На сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир. Способы управления могут подвергаться изменению только при согласии всех собственников жилья.
Кто же упраляет ТСЖ?
В управление товарищества входит председатель, члены правления и ревизионная комиссия. Они выбираются проживающими на собрании. Там же члены ТСЖ принимают решения относительно суммы взносов за содержание жилья, а также на что именно эти деньги будут тратиться. Важно, что размер оплаты за коммунальные платежи строго соответствует установленным тарифам, которые утверждаются в местных органах самоуправления.
Преимущества создания ТСЖ в вашем доме
Во – первых, это решение всех важных вопросов собранием жильцов
Товарищество собственников может само решать разнообразные вопросы, связанные с содержанием дома. К ним относится:
• выбор поставщиков тепла, света, холодной и горячей воды;
• выбор и заключение договоров с подрядчиками, оказывающими услуги уборки подъездов и дворов, вывоза мусора;
• наем подрядчиков, выполняющих ремонтные, сантехнические и электротехнические работы.
Отсюда, собственники жилья прекращают зависеть от управляющих компаний, все чаще не осуществляющих большинства своих обязательств, или выполняющих их с большими нарушениями. К примеру, сменить недобросовестного сантехника или дворника, работающего в УК весьма проблематично, тогда как ТСЖ имеет полное право расторгнуть договор и пригласить новых подрядчиков, если сегодняшние их не устраивают.
Во-вторых, — это получение фактической пользы от мест общего пользования В распоряжение товарищества переходят абсолютно все места общего пользования:
лестничные клетки
чердаки
подвалы
придомовая территория
Все это можно использовать на общее благо жильцов. Например, оборудовать спортзал либо склад для хранения личного имущества жильцов. Также все это можно пересдать в аренду и получать дополнительную прибыль. Можно сдать площадь под рекламу стену здания — опять же прибыль. В любом случае, полученную выгоду можно потратить на оплату части коммунальных услуг либо обустроить двор, открыв детские и спортивные площадки, разбив клумбы и т.д.
Итак, можно сделать вывод, что преимущества создания ТСЖ очевидны. Жильцы перестают зависеть от недобросовестных коммунальщиков, принимая все решения, касающиеся бытовых проблем дома, лично, получая контроль над деятельностью коммунальных служб.
Мы поговорили о плюсах, но есть и минусы.
1. Конфликт интересов
Естественно, данный вид объединения не является самой идеальной формой управления многоквартирным домом. В каждом доме живет большое количество жильцов, интересы и взгляды которых существенно различаются.
В большинстве московских домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: каждый хочет удобств для себя. Так, например, пенсионеры хотят больше беседок и лавочек во дворе, молодые семьи — хороших детских площадок, автолюбители — больше места для парковок, а подростки — зоны для занятий спортом. Конечно же, конфликт интересов неизбежен.
Но если ничего не делать, то, как известно, под лежачий камень вода не течет, и перемен вы вряд ли дождетесь.
Впрочем, это еще далеко не все сложности, с которыми можно столкнуться.
2. Власть в доме может оказаться в руках мошенников, которые все деньги жильцов будут тратить на свои нужды
Такие ситуации имеют место быть, но в таких случаях проводится собрание собственников и правление переизбирается. Кроме этого, работа товарищества постоянно проверяется ревизионной комиссией, а члены объединения в любой момент имеют право ознакомиться с документацией.
3. В товарищество входят непрофессионалы, которые не разбираются в вопросах коммунального хозяйства Но и этот факт можно оспорить, ведь члены ТСЖ работают для собственного блага, они могут совершать ошибки и на них же учиться.
3. Дом может просто «не потянуть» расходы При создании товарищества встает вопрос о содержании штата: бухгалтера, председателя правления, решающего различные проблемы и других сотрудников. Если дом малочисленный, то это будет просто разорительно. Но выход есть — объединение нескольких домов и создание товарищества на их основе.
Существует и иной способ управления жилищным комплексом — это так называемая «ленивая» форма ТСЖ. Объединившись, жильцы принимают непосредственное участие в управлении своим домом, но, без применения юридической регистрации. Они напрямую заключают договора с одной или несколькими управляющими организациями по обеспечению населения холодным и горячим водоснабжением, теплоснабжением, электроснабжением, газоснабжением и рядом других бытовых услуг
Но даже «ленивая» форма товарищества — это лучше, чем ничего. Так как в этом случае есть реальная организация, которая способна осуществлять контроль работы коммунальщиков и в любой момент расторгнуть договор, наняв новую подрядную организацию.
Процесс создания ТСЖ: 5 важных шагов
Шаг 1. Создание инициативной группы
Первое, с чего следует начать образование ТСЖ — организовать инициативную группу. В нее должны войти люди, которые возьмут на себя вопросы по работе с жильцами, созданию и регистрации объединения.
Каковы требования к этой группе? Она должна включать в себя не менее 5 человек из авторитетных жильцов, которые разделят между собой обязанности на всех этапах работы. Хорошо, если в инициативную группу войдут профессиональные коммунальщики, бухгалтеры или юристы.
Шаг 2. Проведение собрания
Высшим органом товарищества является общее собрание всех членов ТСЖ. Решения такого собрания являются обязательными для всех жильцов, даже для тех, которые не являются членами ТСЖ. Поскольку членами ТСЖ можно стать исключительно в добровольном порядке, то не исключается возможность заключения индивидуальных договоров с отдельными собственниками.
Перед проведением собрания следует разослать уведомления всем собственникам жилых и нежилых помещений определенного дома. Желательно отправлять уведомления по почте или вручать лично.
Каждый владелец недвижимости, придя на собрание, должен иметь при себе документ, свидетельствующий о том, что он имеет право собственности на определенное помещение. При проведении собрания обсуждается примерный устав ТСЖ, предварительно подготовленный инициативной группой, избирается правление, ревизор, ревизионная комиссия и т.д.
Шаг 3. Голосование
Количество членов ТСЖ, участвовавших в создании товарищества, должно приближаться к 50-ти % голосам от общего количества всех голосов собственников. В ходе собрания решается, в какой форме будет проведено голосование по поводу необходимости создания ТСЖ. Оно может быть очным либо заочным.
Из практики видно, что голосование лучше проводить заочно, чтобы это мероприятие не превратилось в ненужные дебаты. Для этого готовятся специальные бланки, рассылаются жильцам, и в течение месяца они голосуют.
Шаг 4. Подготовка протокола общего собрания Юридическим основанием для создания и регистрации ТСЖ является протокол общего собрания, подготовкой которого занимается инициативная группа
После создания протокола об образовании ТСЖ, большинством голосов принимается устав ТСЖ.
Следующий шаг — это оповещение всех жильцов о результатах голосования. Сделать это необходимо не позже, чем через 10 дней после окончания голосования.
Шаг 5. Регистрация ТСЖ в налоговой инспекции Финальный этап — это регистрация товарищества в налоговой инспекции. Для этого необходимо заплатить государственную пошлину и нотариально заверить заявление о регистрации, которое вместе с уставом и квитанцией об оплате пошлины подается в местное отделение ФНС. Данную процедуру можно доверить профессиональным юристам, которые помогут оформить бумаги правильно и быстро.
Дело сделано!
С момента регистрации, ТСЖ становится юридическим лицом. Если же в уставе товарищества не оговаривается срок действия, то срок деятельности его не ограничен. Большим преимуществом ТСЖ является контроль и прозрачность в перемещении денежных средств, принадлежащих собственникам данного жилья, которые предназначены для обслуживания и содержания дома. Удобной финансовой процедурой является открытие специального счета ТСЖ, на который своевременно поступают денежные средства жильцов за оплату коммунальных услуг. Именно с этого счета компания рассчитывается за все работы, которые производятся во время ремонта и обслуживания.
Источник: Недвижимость Mail.Ru
Как создать ТСЖ?
Содержание:
- Создание ТСЖ: главные выгоды жильцов
- Первый этап: сбор информации и организация собрания
- Второй этап: проведение общего собрания
- Третий этап: регистрация в ФНС России, открытие расчетного счета и отправка уведомлений об организации ТСЖ
- Четвертый этап: организация и проведение первого общего собрания членов ТСЖ
- Пятый этап: заключения договоров
- Можно ли жаловаться на ТСЖ и его работу?
- Итог
ТСЖ или товарищество собственников жилья – организация, в которую входят жители одного или нескольких многоквартирных домов. Они могут заниматься благоустройством придомовой территории, получать выгоду от сдачи помещений в аренду, получать кредиты на ремонт дома от государства. Организовывать ТСЖ выгодно, так как это сулит много преимуществ его членам. Как создать ТСЖ и почему лучше привлечь к этому опытного юриста? Полезную информацию по теме читайте в этой статье!
Создание ТСЖ: главные выгоды жильцов
Товарищество собственников жилья может быть создано в любом многоквартирном доме, а также:
- в частных домах, расположенных на одном участке;
- в нескольких домах, которые расположены территориально близко, имеют общие инфраструктурные объекты.
Организовать ТСЖ выгодно потому, что:
- Тариф на ремонт и содержания дома или домов формируется самостоятельно, а не управляющей компанией.
- Можно выбирать любых подрядчиков, в частности тех, которые предлагают самые выгодные для жильцов дома условия.
- Удобно контролировать смету доходов и расходов.
- Решать, когда и как проводить ремонтные работы, будут владельцы квартир, а не посторонние люди.
- Можно оформлять выгодные кредиты по программам государственного кредитования с целью благоустройства домов и придомовой территории. Например, на установку металлопластиковых окон и домофона в подъездах.
Чтобы создать ТСЖ в новостройке или старом доме, желательно заручиться юридической помощью. Опытный юрист поможет организовать товарищество собственников жилья согласно букве закона, разработает его устав, зарегистрирует в органе государственной регистрации. Юристы «РБ Интеллект» более 18 лет помогают жителям Москвы и Московской области создавать ТСЖ. Сотрудничество с нами – гарантия того, что ТСЖ создано согласно букве закона и не ущемит законные права ни одного из владельцев квартир.
Первый этап: сбор информации и организация собрания
Сначала советуем организовать инициативную группу. Жильцы, которые туда войдут, желательно, должны быть не только активными, но и иметь юридическое, бухгалтерское образование. Дополнительным плюсом будет, если они имеют управленческий опыт, или работали в сфере предоставления коммунальных услуг. Также надо, чтобы инициативная группа пользовалась уважением жителей дома, ведь, скорее всего, из их числа будет выбран председатель и правление будущего ТСЖ.
Перед тем, как организовать ТСЖ в новостройке или в старом многоквартирном доме, надо собрать информацию обо всех собственниках квартир в БТИ. Затем – организовать общее собрание владельцев жилых и нежилых помещений расположенных в доме.
Инициативная группа должна ответственно подойти к организации собрания. Не назначайте его спонтанно, такая затея обречена на провал. Оптимально предупредить всех владельцев заранее и согласовать удобное для большинства время и дату. Можно развесить объявления в подъездах и лифтах. Желательно делать это за 14-10 дней до собрания.
Каждый собственник помещения в доме должен получить уведомление о собрании. В тексте надо обязательно указать:
- имена и фамилии инициаторов собрания;
- место, дату и время проведения;
- вопросы повестки.
Уведомления отправляются по почте заказным письмом и вручаются под роспись. Надо, чтобы каждый адресат получил уведомление не позднее, чем за 10 дней до собрания. Также можно вручать уведомления лично в руки, под расписку. Запомните, если в доме есть нежилые помещения, например:, салон красоты, стоматологическая клиника, сервисный центр – уведомления вручаются и их владельцам.
Второй этап: проведение общего собрания
Порядок создания ТСЖ предусматривает проведение общего собрания, в том числе и в очно-заочной форме. Общее собрание проводит председатель, избираемый в ходе голосования большинством присутствующим. Протокол заседания ведет секретарь. Заседание по созданию ТСЖ будет легитимным, если на нем участвуют не менее 66% жильцов (собственников помещений) и больше.
Бывает, что человек хочет вступить в ТСЖ, но по каким-то причинам посетить собрание не получается. Чтобы его голос учли, можно передать право голосования третьему лицу, оформив доверенность. Написать ее можно от руки, в свободной форме. Важно поставить дату и подпись.
При принятии решения о создании ТСЖ, необходимо заняться подготовкой устава и утвердить его собранием. Разработку текста устава лучше всего поручить юристу.
Третий этап: регистрация в ФНС России, открытие расчетного счета и отправка уведомлений об организации ТСЖ
Когда домовладельцы приняли соответствующее решение, надо собрать документы о создании ТСЖ, в том числе – протокол собрания, решения собственников, устав и иные приложения к протоколу, изготовить заявление о регистрации юридического лица по определенной форме, нотариально заверить подписи. Затем указанная документация подается в налоговый орган.
Когда ТСЖ в многоквартирном доме создано и зарегистрировано, необходимо открыть расчетный счет в банке. Также данные об открытии ТСЖ предоставляются предыдущему балансодержателю дома. ТСЖ получает дом в управление согласно акту приема-передачи. Процесс происходит под наблюдением представителей муниципалитета. К акту приема-передачи в обязательном порядке прилагается техническая документация на здание.
Четвертый этап: организация и проведение первого общего собрания членов ТСЖ
На первом общем собрании ТСЖ необходимо утвердить смету доходов и расходов, принять локальные нормативные акты, по которым будут жить собственники помещений и иные лица, выбрать ревизора, если он не избран, определить порядок использования фонда капитального ремонта. Самый распространенный вариант порядка голосования – 1 член ТСЖ – 1 голос. Решения о вопросах, которые входят в повестку дня, принимаются путем голосования.
Пятый этап: заключения договоров
ТСЖ может заключать договора с компаниями, предоставляющими коммунальные и другие услуги, с подрядчиками и другими организациями. Также товарищество собственников жилья начисляет платежи за оказание коммунальных и жилищных услуг владельцам квартир, которые вступили в ТСЖ.
Можно ли жаловаться на ТСЖ и его работу?
Бывают случаи, когда люди недовольны тем, как работает ТСЖ, но не знают, можно ли пожаловаться на его работу, как на управляющую компанию. Первоначально претензия передается председателю организации или в Правление. Она составляется в свободной форме. Председатель должен ознакомиться с жалобой и предпринять действия для решения проблемы.
Если председатель отказывается реагировать на вашу жалобу, злоупотребляет полномочиями, несвоевременно предоставляет важную информацию, можно подать жалобу в Мосжилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд. Желательно делать это заручившись юридической помощью.
Итог
Надеемся, наша пошаговая инструкция по созданию ТСЖ была полезной. Это очень ответственный процесс, который должен сопровождаться опытным юристом. Он оформит ТСЖ согласно букве закона, поможет с составлением устава, заключением договоров с физическими и юридическими лицами. Чтобы заручиться поддержкой «РБ Интеллект», заполните специальную форму на сайте и оставьте нам свои контактные данные. Наш юрист предоставит вам подробную консультацию и сделает все, чтобы ТСЖ было максимально эффективным для жителей дома!
Данная памятка разработана в
целях систематизации и описания действий для
создания ТСЖ и предназначена для оказания практической помощи гражданам при создании товариществ собственников жилья.
ШАГ 1. Определяем организационно-правовую форму.
Организационно-правовая форма.
ТСЖ или ТСН?
Статья 54 Гражданского кодекса
РФ (ГК РФ) требует указания
в наименовании юридического лица организационно-правовой формы.
Согласно ГК РФ (ст. 123.12) объединением собственников недвижимого имущества
(помещений в многоквартирном доме) является товарищество собственников недвижимости (ТСН).
При создании ТСЖ: ТСН – это
организационно-правовая форма, а ТСЖ – вид товарищества (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 4
ч. 3 ст. 50 ГК РФ).
В связи с чем в наименовании согласно ст. 123.12 ГК РФ необходимо указывать «товарищество собственников недвижимости».
При наименовании ТСЖ
распространено указание вида товарищества после организационно-правовой формы.
Например: товарищество собственников недвижимости (жилья)
«Петра 1 — 28».
ШАГ 2. Изчить общие требования к созданию ТСЖ
Требования к созданию
установлены в ст. 136 Жилищного кодекса РФ.
—
собственники в одном МКД могут
создать только одно ТСЖ;
—
собственники в нескольких МКД могут создать
ТСЖ при соблюдении обязательных
условий: дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в их пределах есть сети
инженерно-технического обеспечения, элементы инфраструктуры, предназначенные для общего использования собственниками в этих домах.
Решение о создании ТСЖ считается принятым,
если «ЗА» отдали голоса собственники,
обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников (если ТСЖ многодомовое, то
такое решение должно быть принято в каждом доме не менее
чем двумя третями голосов собственников).
ШАГ 3. Подготовка к проведению Общего
собрания собственников помещений в МКД
Подготовка к общему собранию собственников. Запрос реестра собственников. Определение порядка возмещения затрат на создание
ТСЖ.
Для подготовки
организации общего собрания необходимо определить перечень собственников МКД.
Такой реестр можно составить
самостоятельно путем направления запросов в Управление Росреестра по Республики Дагестан
(платно), опроса граждан,
проживающих в доме, либо запросить в управляющей организации.
Запрос в управляющую организацию может быть направлен
только собственником и
должен содержать информацию о созываемом собрании, адресе многоквартирного дома, в котором
созывается собрание.
Также важный вопрос – возмещение затрат на создание
товарищества. При создании товарищества могут возникнуть следующие
затраты:
—
оплата государственной пошлины;
—
расходы, связанные с выдачей налоговыми органами копий устава;
—
расходы, связанные с заверением в установленном порядке подписей председателя и бухгалтера ТСЖ;
—
расходы, связанные с открытием
счета в банке;
—
расходы, связанные с изготовлением печати.
—
иные расходы.
В части оказания содействия по развитию ТСЖ часть затрат может быть возмещена органами
местного самоуправления.
В связи с чем в порядке
подготовки к проведению собрания целесообразно
направить запрос в адрес местной
администрации о наличии
муниципальной программы,
предусматривающей возмещение затрат на создание ТСЖ и условия предоставления возмещения.
В случае отсутствия такой программы вопрос возмещения расходов
целесообразно вынести на обсуждение общего собрания членов ТСЖ и
заложить сумму возмещения в смету товарищества.
Формирование повестки
дня голосования
Целесообразно при создании ТСЖ одновременно провести
два собрания:
Первое
– собрание собственников, на котором будут приняты решения, связанные с созданием товарищества;
Второе – собрание членов ТСЖ, на котором будет выбран председатель, правление, ревизионная
комиссия ТСЖ.
Обязательные вопросы
для вынесения на голосование общего собрания собственников:
1. Выбор лица, председательствующего на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме, секретаря общего собрания, лиц, осуществляющих
подсчет голосов.
2. Расторжение договора
управления с действующей управляющей организацией (также можно указать
конкретное наименование и ИНН управляющей организации согласно данным реестра лицензий
Республики Дагестан, размещенным в ГИС ЖКХ, на сайте Государственной жилищной
инспекции Республики Дагестан
– «Раздел «Документы»»).
3. Выбор способа управления многоквартирным домом – управление товариществом собственников жилья.
4. Создание товарищества собственников недвижимости (жилья).
5. Утверждение Устава
товарищества собственников недвижимости (жилья).
6. Вступление в товарищество собственников недвижимости (жилья).
7. Утверждение размера
платы за жилое помещение(тариф).
8. Утверждение лица,
уполномоченного от имени собственников помещений
многоквартирного дома уведомить
организацию, ранее управлявшую домом, орган
муниципального жилищного
контроля, Государственную жилищную
инспекцию Республики Дагестан
о принятом на собрании
решении в течение
5 рабочих дней.
9. Утверждение лица,
уполномоченного от имени собственников помещений многоквартирного дома, подать в ИФНС России по г. *** заявление о государственной регистрации юридического лица при создании товарищества собственников недвижимости (жилья).
Также
целесообразно рассмотреть вопрос возмещения расходов, связанных с созданием товарищества, утвердить порядок извещения
собственников помещений о проведении общих собраний, а также вопросы,
связанные с
«прямыми платежами» за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям.
Обязательные вопросы
для вынесения на голосование Общего собрания членов товарищества:
1. Выбор лица, председательствующего на
общем
собрании членов
товарищества
собственников недвижимости (жилья), секретаря общего собрания, лиц, осуществляющих подсчет
голосов.
2. Избрание правления товарищества собственников недвижимости (жилья).
3. Избрание председателя правления товарищества собственников недвижимости (жилья)
из членов правления.
4. Избрание ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников недвижимости (жилья).
Проект
повестки дня включается в сообщение о проведении общего
собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Необходимо учитывать, что принимать решения, не включенные
в повестку дня,
не допускается.
Подготовка проекта
Устава ТСЖ
Устав товарищества собственников жилья согласно ч. 2 ст. 135 ЖК РФ принимается на общем собрании
собственников помещений многоквартирного дома.
Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о:
— наименовании, включающем слова «товарищество собственников жилья», месте нахождения, предмете и целях деятельности товарищества;
—
порядке возникновения и прекращения членства
в ТСЖ;
— составе и
компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам,
решения по которым
принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
— составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора)
товарищества;
— порядке и
объеме информации о деятельности товарищества, которые имеют право получать члены ТСЖ
и не являющиеся членами
ТСЖ в многоквартирном доме
(данный порядок не должен противоречить положениям Жилищного кодекса Российской Федерации);
—
порядке созыва общего собрания членов ТСЖ;
—
сроке полномочий правления
товарищества и председателя правления;
—
сроке и порядке
созыва правления товарищества.
Уставом товарищества может (не обязательно) быть
предусмотрено:
—
срок деятельности ТСЖ;
—
порядок выбора председателя ТСЖ: общим собранием собственников либо членами
правления товарищества;
—
порядок уведомления членов товарищества о проведении общего
собрания;
—
установление количества голосов
при принятии решений
правлением товарищества
(уставом возможно установить только свыше простого большинства голосов,
в меньшую сторону
не допускается);
—
цели образования и расходования специальных фондов.
Важно помнить, что предел компетенции ТСЖ ограничен его уставными целями, в
связи с чем в Устав товарищества не могут быть внесены вопросы, не относящиеся к компетенции товарищества.
В Устав не могут быть внесены
положения устанавливающие:
—
штрафы (за курение, невыполнение требований председателя, за парковку
на газоне, порчу имущества товарищества и пр.).
—
ограничения пользования общим имуществом, ущемляющие права членов товарищества и собственников, не являющихся членами
товарищества;
—
порядок начисления платы за коммунальные услуги (например, внесение
платы за отопление
по показаниям ОДПУ ежемесячно, при наличии решения
в Республике Дагестан
о равномерной оплате за отопление в течение года);
—
иные положения, противоречащие нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых
актов.
ШАГ 4. Проведение Общего собрания собственников помещений в МКД и оформление Протокола
Созыв общего собрания собственников
Общее собрание собственников может быть проведено
в форме:
—
очного голосования;
—
заочного голосования;
—
очно-заочного голосования.
Инициатор общего собрания собственников обязан уведомить иных собственников
о проведении общего собрания не менее, чем
за 10 дней до даты проведения собрания.
Уведомляются все собственники как физические, так и юридические лица.
Кроме того, при наличии в доме
помещений, находящихся в муниципальной собственности необходимо направить уведомление в адрес местной
администрации.
В случае, если общее собрание
в форме совместного присутствия (очное) не набрало необходимый кворум, то может быть проведено собрание в заочной форме.
Рекомендуется проводить собрание в форме очно-заочного голосования.
Сообщение о проведении общего
собрания должно быть направлено каждому собственнику
помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в
данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено
каждому собственнику помещения
в данном доме под роспись,
либо размещено в помещении
данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Собрание в очно-заочной форме состоит из 2 частей:
очной и заочной. О проведении каждой формы голосования (сроки и место проведения, адрес направления решений
собственников) необходимо указать в
сообщении.
При размещении сообщения на информационных досках необходимо составить
акт, подтверждающий такое размещение (также при наличии
возможности целесообразно сделать
фотосъемку мест размещения сообщения с указанием даты размещения). Данные
действия необходимы для подтверждения надлежащего уведомления собственников, в случае обжалования процедуры
проведения собрания.
Проведение общего
собрания, оформление протокола
В соответствии с сообщением о проведении собрания
проводится очная и заочная части голосования.
Количество собственников, принявших участие в очной части голосования фиксируется в списке лиц, участвовавших в голосовании. Итоговые
данные по голосованию фиксируются в протоколе собрания.
Общее собрание в форме заочного голосования осуществляется путем заполнения решений (бюллетеней). В ходе проведения заочного голосования инициатор
общего собрания путем поквартирного обхода предоставляет собственникам помещений решения (бюллетени) и обеспечивает их передачу по адресу
подведения итогов заочного голосования.
При голосовании количество
голосов, которым обладает каждый собственник
помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности
на общее имущество в данном
доме.
В голосовании могут участвовать
собственники самостоятельно, так и через представителей. Полномочия представителя удостоверяются доверенностью (заверена нотариально или в соответствие с требованиями п. 3 и
4 ст. 185.1 ГК РФ). В отношении несовершеннолетних голосует один из родителей (опекунов).
Решения общего собрания оформляются протоколом
Требования к оформлению
протокола установлены приказом Минстроя России
от 28.01.2019 № 44/пр. Протокол
общего собрания составляется в письменной форме, подписывается лицом, председательствующим на общем собрании,
секретарем общего собрания, а также лицами,
проводившими подсчет голосов.
Если председательствующий и
счетная комиссия не выбраны, то в
протоколе указываются лица, фактически проводившие подсчет голосов, протокол
подписывается инициатором общего собрания.
В соответствии с ч. 1.1 ст. 136
ЖК РФ протокол должен быть подписан
всеми собственниками помещений
в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие решений
о создании товарищества и утверждении его устава.
Подлинник протокола с Приложениями (решения собственников, реестр собственников
и пр.) подлежит в течение 10 дней направлению инициатором в адрес товарищества (управляющей организации), а товарищество (управляющая организация) в течение 5 дней обязано передать их в адрес Государственной жилищной инспекции Республики Дагестан (г. Махачкала,
пр. И.Шамиля, стр.58).
Решения общего собрания доводятся
до собственников путем размещения информации в общедоступных местах.
Также при наличии
помещений муниципального
жилищного фонда рекомендуется направить копию протокола в адрес местной администрации.
ШАГ 5. Расторжение договора управления с управляющей организацией
В целях расторжения договора
управления с управляющей организацией и истребования технической документации на МКД уполномоченному собранием лицу
необходимо в течение 5 рабочих дней направить уведомление о принятом на собрании
решении с приложением копии этого решения (протокола).
Кроме того, необходимо направить
в адрес Государственной жилищной инспекции
Республики Дагестан заявление
о внесении изменений
в реестр лицензий.
Необходимо учитывать, что срок начала управления МКД товариществом зависит
от порядка расторжения договора управления домом.
После издания приказа об исключении МКД из реестра
лицензий Государственная
жилищная инспекция Республики Дагестан уведомит ТСЖ о дате начала
управления домом (не ранее государственной регистрации ТСЖ).
ШАГ 6. Вхождение в состав членов ТСЖ, исключение из членов товарищества
В соответствии с частями 1 и
2 статьи 143 Жилищного кодекса Российской Федерации, членство
в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения
в многоквартирном доме на основании
заявления о вступлении в товарищество собственников
жилья. Если в многоквартирном доме создано
товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами
товарищества после возникновения у них права
собственности на помещения.
Таким образом, требование о
вступлении в ТСЖ осуществляется с момента подачи
соответствующего заявления и не требует совершения каких-либо действий, подтверждающих факт принятия
собственника в члены ТСЖ.
В соответствии с частью 3 статьи 143 Жилищного
кодекса Российской Федерации
членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента
подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента
прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Поэтому заявление о выходе из членов товарищества может быть подано
в
любое время. Право выхода из членов товарищества не может быть ограничено, в том числе
и уставом.
Заявление о выходе из членов ТСЖ должно быть подано в ТСЖ либо в правление ТСЖ — орган управления товариществом собственников
жилья.
ШАГ 7. Государственная регистрация ТСЖ
Регистрация ТСЖ осуществляется в порядке, предусмотренном законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Документы в
налоговую службу подает лицо, которого собственники выбрали на собрании в качестве уполномоченного на регистрацию лица.
Для регистрации ТСЖ необходимо заполнить заявление
по форме № Р11001, утвержденной приказом
ФНС России от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25.
На сайте ФНС России можно скачать
форму для заполнения заявления о регистрации.
Кроме
заявления для регистрации понадобятся:
—
прошитый и пронумерованный протокол общего собрания
собственников;
—
устав ТСЖ — в двух экземплярах;
—
квитанция об оплате госпошлины.
После регистрации изготавливается печать,
открывается расчетный счет в банке,
также необходимо встать на учет в органах статистики, в Пенсионном
фонде, фондах социального и
медицинского страхования, известить налоговый орган об открытии счета в банке, зарегистрироваться в ГИС ЖКХ.
ШАГ 8. Организация работы по управлению домом
В целях эффективной работы товарищества целесообразно организовать работу
путем составления и последующего исполнения календарного плана работы ТСЖ.
В план работы ТСЖ в обязательном порядке включаются:
—
периодические мероприятия по осмотру общего имущества (весенний, осенний) дома;
—
подготовка дома к сезонной эксплуатации и к работе в зимних условиях (май – август);
—
заключение договора со специализированной организацией ГРО на техническое обслуживание ВДГО; (июнь –
август);
—
размещение информации в ГИС ЖКХ (в соответствии с установленной периодичностью);
—
предоставление отчетности в адрес налоговой
службы, пенсионного фонда;
—
предоставление реестра членов товарищества в адрес Государственной жилищной инспекции Республики Дагестан (не позднее
1 апреля);
—
предоставление данных о состоянии специальных счетов по капитальному ремонту общего имущества дома
(ежеквартально не позднее 5 числа при выборе
способа накопления фонда капитального ремонта
на специальном счете);
—
личный прием председателя товарищества (ежемесячно);
—
проведение готового отчетного
собрания (январь — март);
—
снятие показаний общедомовых приборов учета (ежемесячно);
—
сезонные ремонтные работы
(в соответствии со сметой товарищества);
—
иные запланированные мероприятия.
Опубликовано:
Порядок организации ТСЖ прописан в ст. 136 ЖК РФ.
Самое главное при организации ТСЖ и последующей его деятельности – неравнодушие собственников жилья, ведь в большинстве случаев, созданию ТСЖ препятствует занятость собственников и нежелание взвалить на себя хлопоты, связанные с его созданием. Поэтому для организации ТСЖ нужно создать инициативную группу из жильцов дома, которая будет участвовать в мероприятиях, связанных с созданием ТСЖ.
Что нужно сделать для организации ТСЖ?
1 шаг. Провести общее собрание собственников жилья.
Для того чтобы провести такое собрание, нужно уведомить жильцов дома.
Для признания итогов собрания легитимными, необходимо соблюдать сроки уведомления жильцов о проведении такого собрания.
Это нужно сделать не позже чем за 10 календарных дней до даты проведения собрания жильцов (п. 4 ст .45 ЖК РФ).
Отдельные вопросы проведения собрания жильцов разъяснены Минстроем РФ от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04. Участвовать в собрании могут только собственники жилых и нежилых помещений в МКД.
При этом уведомления о проведении собрания могут быть направлены не только собственникам помещений, но и арендаторам, а также другим жильцам помещений. Содержание уведомления не относится к какой-либо коммерческой тайне и может быть адресовано неопределенному кругу лиц.
Уведомлять жильцов о проведении собрания нужно в письменной форме (п. 1 ст. 146 ЖК РФ).
В самом уведомлении должна приводиться информация следующего характера (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):
- указание о лице, по чьей инициативе проводится собрание;
- в какой форме будет проводиться собрание жильцов;
Собрание может проводиться в очной, очно-заочной, а также полностью в заочной форме, что особенно актуально в сегодняшних условиях пандемии.
- для очного голосования указывается — место, дата и время проведения собрания, а для заочного – дата окончания приема решений собственников, а также адрес и место, куда будут переданы решения собственников;
- повестка дня;
- порядок ознакомления, место, адрес, по которому можно ознакомиться с информацией и материалами данного собрания собственников.
2 шаг. Проведение собрание собственников МКД, подсчет голосов.
На собрании обсуждаются вопросы, которые указаны в повестке дня. По итогам обсуждения участники собрания собственников МКД голосуют, а по итогам голосования принимается решение по вопросам повестки дня (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Для того чтобы решение о создании ТСЖ было законным нужно, чтобы общее количество проголосовавших собственников было больше 50% (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Если не будет необходимого кворума, то решение общего собрания собственников будет нелегитимным.
Если собственники помещений МКД голосуют не сами, а их представители, то должна быть оформлена доверенность.
Доверенность может удостоверяться либо компанией, в которой собственник работает, администрацией стационарного медицинского учреждения, если собственник находится на лечении (ст. 185.1 ГК РФ).
Если доверенность удостоверена только председателем ТСЖ, такие голоса не должны быть засчитаны (п. 2 ст. 48 ЖК РФ). Например, суд признал собрание ТСЖ неправомочным, исключив из общего количества такие голоса. И по факту вышло, что проголосовало менее 50% голосов от общего числа голосов собственников (Постановление АС Северо-Западного округа от 03.03.2020 № А56-9584/2019).
3 шаг. Оформление протокола общего собрания.
Очень важно правильно оформить протокол, поскольку этот документ впоследствии будет передан в налоговую инспекцию вместе с пакетом документов для регистрации ТСЖ.
Протокол оформляется в установленный общим собранием срок. В любом случае этот срок не должен превышать 10 календарных дней, который отсчитывается с даты проведения собрания.
По какой форме оформлять протокол?
Требования к оформлению протокола содержатся в Приказе Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр.
Протокол должен иметь:
- название;
- дату и номер;
- дату и место проведения собрания;
- заголовок к содержательной части и саму содержательную часть;
- сведения о том, где будут храниться протоколы общего собрания и решений собственников.
Как зарегистрировать ТСЖ в налоговой инспекции?
Регистрирующим органом ТСЖ является налоговая инспекция (п. 1 ст. 13 Закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ).
Для того чтобы зарегистрировать ТСЖ, необходимо подать в налоговую инспекцию следующие документы:
- заявление по установленной форме;
В настоящее время форма заявления о государственной регистрации № Р11001 утверждена Приказом ФНС РФ от 31.08.2020 № ЕД-7-14/617@.
- протокол общего собрания собственников помещения в МКД;
Протокол составляется в произвольной форме, в нем указывается решение о создании ТСЖ, выбирается уполномоченное лицо для осуществления регистрации ТСЖ.
Протоколом общего собрания собственников утверждается устав.
- устав ТСЖ;
- сведения о лицах, которые голосовали «за» на общем собрании собственников жилья с указанием их доли собственности на общее имущество в МКД;
- доверенность, заверенная нотариусом, если документы сдает в налоговую инспекцию представитель ТСЖ;
- квитанция об уплате госпошлины.
Размер госпошлины составляет 4 тыс. рублей. Однако можно сэкономить на ее уплате. Так, если заявление о государственной регистрации направляется с помощью портала госуслуг либо официального сайта налоговиков, то государственная пошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 и составляет 2 800 рублей (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Налоговики должны зарегистрировать ТСЖ в течение трех рабочих дней с момента сдачи полного пакета документов.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) ни в коем случае нельзя путать с домкомом или домсоветом. В последнем случае — это сугубо добровольные общественные объединения, состоящие из активистов дома.
ТСЖ — это официальный орган домоуправления, имеющий юридические полномочия, Устав и расчетный счет. Деятельность товарищества собственников жилья регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и Налоговым кодексом, так как ТСЖ относится к юрлицу.
Пошаговая инструкция, как создать ТСЖ
1. Собрание и протокол
Выйти с предложением о создании органа управления многоквартирным домом может любой жилец. Но такое предложение должно быть документально оформлено и поддержано соседями. А это значит, необходим протокол общего собрания жильцов.
Здесь инициатор должен учесть следующее:
-
если образованное ТСЖ будет управлять имуществом одного дома, то положительно проголосовать должны 50% собственников;
-
если к инициативе присоединятся соседние дома, то свое согласие должны выразить не меньше, чем две трети жителей каждого дома.
Следующая проблема, с которой может столкнуться зачинатель — собрать жильцов на общее собрание. Кто-то занят, кто-то ленив, а кому-то все равно. Для такого случая законодательно предусмотрена возможность заочного голосования. Но, как говорят, опытные товарищи, — форма удобная, но могут возникнуть вопросы при регистрации в налоговой.
Процедура организации собрания собственников помещений, сроки и необходимые для этого документы закреплены Жилищным кодексом РФ.
Когда жильцов все-таки удалось собрать, важно грамотно оформить протокол. Этот документ понадобится для регистрации ТСЖ в налоговом органе.
К протоколу собрания жильцов предъявляются требования, закрепленные Приказом от 28 января 2019 г. N 44/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
В связи с тем, что мы говорим о создании ТСЖ, то на повестке дня должны обязательно присутствовать соответствующие вопросы по выборам:
-
счетной комиссии;
-
способа управления: в данном случае — Товарищество собственников жилья;
-
правления ТСЖ;
-
председателя правления: выбирается один из членов правления;
-
ревизионной комиссии или ревизора;
-
уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСЖ: в большинстве случаев это председатель товарищества.
Также необходимо утвердить Устав ТСЖ и расторгнуть договор с управляющей компанией.
По завершении обсуждения протокол подписывается всеми присутствовавшими на собрании и голосовавшими собственниками помещений.
2. Пакет документов
Как юридическому лицу, ТСЖ для регистрации необходимо подать соответствующий пакет документов. Он утвержден Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Устав ТСЖ
Этот документ содержит основные положения, касающиеся управления домом, распоряжения домовым имуществом, полномочий правления и председателя. Устав принимается на общем собрании собственников. Обязательное требование — все листы должны быть пронумерованы и прошиты. Изменения могут вноситься только по решению общего собрания. Не допускается вырывание или вклеивание страниц.
Протокол
Должен быть подписан всеми участниками собрания. К протоколу прилагаются:
-
список всех собственников жилья многоквартирного дома,
-
список жильцов, присутствовавших и голосовавших на собрании,
-
бюллетени для голосования,
-
регистрационные листы участников.
Заявление
Основанием для внесения ТСЖ в реестр ФНС служит заявление о государственной регистрации. Вид заявления законодательно утвержден и имеет форму № Р11001.
Документ заполняется согласно требованиям, подписывается председателем и заверяется у нотариуса.
Госпошлина
За регистрацию ТСЖ взимается пошлина. Для юридического лица в 2019 году она составила 4 000 рублей. Квитанцию или другой документ, подтверждающий оплату необходимо также предоставить в ФНС.
3. Регистрация
В настоящее время есть два способа подать заявление на регистрацию ТСЖ: бумажный и электронный.
Первый вариант предусматривает личное обращение с документами в налоговый орган. Второй вариант предоставляет возможность передать документы, не отходя от домашнего компьютера. На сайте ФНС для этого существуют специальные сервисы.
Кстати, если председатель ТСЖ планирует вести все коммуникации с ФНС и другими госорганами и фондами в режиме онлайн, то ему необходимо позаботиться о получении усиленной квалифицированной электронной подписи и системе юридически значимого электронного документооборота.
Если у налогового инспектора не возникло вопросов к заявителю, то через 5 дней ТСЖ получит Свидетельство о регистрации (лист ОГРН), и товариществу будет присвоен Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН).