Инструкция по внесению изменений в пзз

1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:

1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану муниципального округа, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;

(в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 240-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1) утратил силу с 31 декабря 2024 года. — Федеральный закон от 26.12.2024 N 485-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;

3) несоответствие сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ указанных зон, территорий;

(п. 3 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

3.1) несоответствие сведений о местоположении границ населенных пунктов (в том числе в случае выявления пересечения границ населенного пункта (населенных пунктов) с границами земельных участков), содержащихся в документах территориального планирования, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ указанных населенных пунктов, которое было изменено в соответствии с федеральным законом при внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах населенных пунктов;

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 04.08.2023 N 438-ФЗ)

4) несоответствие установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;

(п. 4 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

5) установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории, установление, изменение границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения;

(п. 5 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

6) принятие решения о комплексном развитии территории или заключение в соответствии со статьей 70 настоящего Кодекса договора о комплексном развитии территории;

(п. 6 введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ; в ред. Федерального закона от 26.12.2024 N 486-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7) обнаружение мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований.

(п. 7 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 119-ФЗ)

несоответствие сведений о границах территориальных зон, содержащихся в правилах землепользования и застройки, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ указанных территориальных зон, которое было изменено в соответствии с федеральным законом при внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах территориальных зон.

(п. 8 введен Федеральным законом от 04.08.2023 N 438-ФЗ)

3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:

1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

2) исполнительными органами субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;

(в ред. Федерального закона от 08.08.2024 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;

4) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории муниципального округа, территории городского округа, межселенных территориях;

(в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 240-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1) органами местного самоуправления в случаях обнаружения мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований;

(п. 4.1 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 119-ФЗ)

5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений;

6) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, оператором комплексного развития территории, лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, в целях реализации решения о комплексном развитии территории, принятого Правительством Российской Федерации;

(п. 6 в ред. Федерального закона от 25.12.2023 N 627-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7) высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, оператором комплексного развития территории, лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, в целях реализации решения о комплексном развитии территории, принятого высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации, главой местной администрации, а также в целях комплексного развития территории по инициативе правообладателей;

(п. 7 в ред. Федерального закона от 25.12.2023 N 627-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. В случае, если правилами землепользования и застройки не обеспечена в соответствии с частью 3.1 статьи 31 настоящего Кодекса возможность размещения на территориях поселения, муниципального округа, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов), уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный исполнительный орган субъекта Российской Федерации, уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района направляют главе поселения, главе муниципального округа, главе городского округа требование о внесении изменений в правила землепользования и застройки в целях обеспечения размещения указанных объектов.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 13.06.2023 N 240-ФЗ, от 08.08.2024 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.2. В случае, предусмотренном частью 3.1 настоящей статьи, глава поселения, глава муниципального округа, глава городского округа обеспечивают внесение изменений в правила землепользования и застройки в течение тридцати дней со дня получения указанного в части 3.1 настоящей статьи требования.

(часть 3.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 240-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.3. В целях внесения изменений в правила землепользования и застройки в случаях, предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 и частью 3.1 настоящей статьи, а также в случае однократного изменения видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, без изменения ранее установленных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и (или) в случае однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, опубликование сообщения о принятии решения о подготовке проекта о внесении изменений в правила землепользования и застройки и подготовка предусмотренного частью 4 настоящей статьи заключения комиссии не требуются.

(часть 3.3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 29.12.2017 N 455-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ, от 02.08.2019 N 283-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ, от 25.12.2023 N 627-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.4. В случае внесения изменений в правила землепользования и застройки в целях комплексного развития территории такие изменения должны быть внесены в срок не позднее чем девяносто дней со дня утверждения проекта планировки территории в целях ее комплексного развития.

(часть 3.4 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ; в ред. Федерального закона от 26.12.2024 N 486-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.5. Внесение изменений в правила землепользования и застройки в связи с обнаружением мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований, осуществляется в течение шести месяцев с даты обнаружения таких мест, при этом проведение общественных обсуждений или публичных слушаний не требуется.

(часть 3.5 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 119-ФЗ)

4. Комиссия в течение двадцати пяти дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2020 N 468-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Утратил силу с 31 декабря 2024 года. — Федеральный закон от 26.12.2024 N 485-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение двадцати пяти дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2020 N 468-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. В случае, если утверждение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется представительным органом местного самоуправления, проект о внесении изменений в правила землепользования и застройки, направленный в представительный орган местного самоуправления, подлежит рассмотрению на заседании указанного органа не позднее дня проведения заседания, следующего за ближайшим заседанием.

(часть 5.1 введена Федеральным законом от 29.12.2020 N 468-ФЗ)

6. Утратил силу с 31 декабря 2024 года. — Федеральный закон от 26.12.2024 N 485-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Со дня поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки от исполнительного органа государственной власти, должностного лица, государственного учреждения или органа местного самоуправления, указанных в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса, не допускается внесение в правила землепользования и застройки изменений, предусматривающих установление применительно к территориальной зоне, в границах которой расположена такая постройка, вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которым соответствуют вид разрешенного использования и параметры такой постройки, до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, если по результатам рассмотрения данного уведомления органом местного самоуправления в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или в орган местного самоуправления, которые указаны в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса и от которых поступило данное уведомление, направлено уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

(часть 7 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

8. В случаях, предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на установление зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия, границ населенных пунктов, утверждение границ территорий исторических поселений федерального значения, исторических поселений регионального значения, направляет главе местной администрации требование об отображении в правилах землепользования и застройки границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, границ населенных пунктов, территорий исторических поселений федерального значения, территорий исторических поселений регионального значения, установления ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах таких зон, территорий.

(часть 8 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 02.08.2019 N 283-ФЗ, от 04.08.2023 N 438-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. В случае поступления требования, предусмотренного частью 8 настоящей статьи, поступления от органа регистрации прав сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия либо со дня выявления предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки глава местной администрации обязан обеспечить внесение изменений в правила землепользования и застройки путем их уточнения в соответствии с таким требованием. При этом утверждение изменений в правила землепользования и застройки в целях их уточнения в соответствии с требованием, предусмотренным частью 8 настоящей статьи, не требуется.

(часть 9 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Срок уточнения правил землепользования и застройки в соответствии с частью 9 настоящей статьи в целях отображения границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений федерального значения, территорий исторических поселений регионального значения, установления ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах таких зон, территорий не может превышать шесть месяцев со дня поступления требования, предусмотренного частью 8 настоящей статьи, поступления от органа регистрации прав сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия либо со дня выявления предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки.

(часть 10 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. В случае изменения описания местоположения границ территориальной зоны (территориальных зон) в связи с устранением пересечения указанных границ с границами земельных участков орган местного самоуправления обеспечивает в порядке, установленном частями 3.2 и 3.3 настоящей статьи, внесение изменений в правила землепользования и застройки путем приведения их в соответствие со сведениями, указанными в уведомлении, направленном органом регистрации прав.

(часть 11 введена Федеральным законом от 04.08.2023 N 438-ФЗ)

Последствия отсутствия ПЗЗ

• запрет на предоставление земельного участка с основным ВРИ, предусматривающим строительство зданий, сооружений, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
• запрет на выдачу разрешений на строительство
• отсутствие возможности изменения ВРИ земельных участков 

Следует отметить, что ПЗЗ является основанием для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), который, в свою очередь, является одним из основных документов для проектирования и согласований при строительстве новых ОКС, либо их реконструкции.

В случае, если утвержденные ПЗЗ снижают эффективность использования и стоимость земельного участка и ОКС, или препятствуют реализации прав и законных интересов их владельцев, специалисты  помогут квалифицированно подготовить обоснование необходимости внесения изменения в ПЗЗ. Подготовить полный пакет документов и обеспечить сопровождение на всех этапах работ для решения следующих задач

• изменение ВРИ земельного участка
• изменение территориальной зоны
• получение разрешения на отклонение от предельных параметров строительства/реконструкции ОКС, и т.д.

1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:

1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану муниципального округа, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;

1.1) утратил силу с 31 декабря 2024 года. — Федеральный закон от 26.12.2024 N 485-ФЗ;

2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;

3) несоответствие сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ указанных зон, территорий;

3.1) несоответствие сведений о местоположении границ населенных пунктов (в том числе в случае выявления пересечения границ населенного пункта (населенных пунктов) с границами земельных участков), содержащихся в документах территориального планирования, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ указанных населенных пунктов, которое было изменено в соответствии с федеральным законом при внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах населенных пунктов;

4) несоответствие установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;

5) установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории, установление, изменение границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения;

6) принятие решения о комплексном развитии территории или заключение в соответствии со статьей 70 настоящего Кодекса договора о комплексном развитии территории;

7) обнаружение мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований.

несоответствие сведений о границах территориальных зон, содержащихся в правилах землепользования и застройки, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ указанных территориальных зон, которое было изменено в соответствии с федеральным законом при внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах территориальных зон.

3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:

1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

2) исполнительными органами субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;

3) органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;

4) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории муниципального округа, территории городского округа, межселенных территориях;

4.1) органами местного самоуправления в случаях обнаружения мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований;

5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений;

6) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, оператором комплексного развития территории, лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, в целях реализации решения о комплексном развитии территории, принятого Правительством Российской Федерации;

7) высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, оператором комплексного развития территории, лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, в целях реализации решения о комплексном развитии территории, принятого высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации, главой местной администрации, а также в целях комплексного развития территории по инициативе правообладателей;

3.1. В случае, если правилами землепользования и застройки не обеспечена в соответствии с частью 3.1 статьи 31 настоящего Кодекса возможность размещения на территориях поселения, муниципального округа, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов), уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный исполнительный орган субъекта Российской Федерации, уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района направляют главе поселения, главе муниципального округа, главе городского округа требование о внесении изменений в правила землепользования и застройки в целях обеспечения размещения указанных объектов.

3.2. В случае, предусмотренном частью 3.1 настоящей статьи, глава поселения, глава муниципального округа, глава городского округа обеспечивают внесение изменений в правила землепользования и застройки в течение тридцати дней со дня получения указанного в части 3.1 настоящей статьи требования.

3.3. В целях внесения изменений в правила землепользования и застройки в случаях, предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 и частью 3.1 настоящей статьи, а также в случае однократного изменения видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, без изменения ранее установленных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и (или) в случае однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, опубликование сообщения о принятии решения о подготовке проекта о внесении изменений в правила землепользования и застройки и подготовка предусмотренного частью 4 настоящей статьи заключения комиссии не требуются.

3.4. В случае внесения изменений в правила землепользования и застройки в целях комплексного развития территории такие изменения должны быть внесены в срок не позднее чем девяносто дней со дня утверждения проекта планировки территории в целях ее комплексного развития.

3.5. Внесение изменений в правила землепользования и застройки в связи с обнаружением мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований, осуществляется в течение шести месяцев с даты обнаружения таких мест, при этом проведение общественных обсуждений или публичных слушаний не требуется.

4. Комиссия в течение двадцати пяти дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.

4.1. Утратил силу с 31 декабря 2024 года. — Федеральный закон от 26.12.2024 N 485-ФЗ.

5. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение двадцати пяти дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

5.1. В случае, если утверждение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется представительным органом местного самоуправления, проект о внесении изменений в правила землепользования и застройки, направленный в представительный орган местного самоуправления, подлежит рассмотрению на заседании указанного органа не позднее дня проведения заседания, следующего за ближайшим заседанием.

6. Утратил силу с 31 декабря 2024 года. — Федеральный закон от 26.12.2024 N 485-ФЗ.

7. Со дня поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки от исполнительного органа государственной власти, должностного лица, государственного учреждения или органа местного самоуправления, указанных в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса, не допускается внесение в правила землепользования и застройки изменений, предусматривающих установление применительно к территориальной зоне, в границах которой расположена такая постройка, вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которым соответствуют вид разрешенного использования и параметры такой постройки, до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, если по результатам рассмотрения данного уведомления органом местного самоуправления в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или в орган местного самоуправления, которые указаны в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса и от которых поступило данное уведомление, направлено уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

8. В случаях, предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на установление зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия, границ населенных пунктов, утверждение границ территорий исторических поселений федерального значения, исторических поселений регионального значения, направляет главе местной администрации требование об отображении в правилах землепользования и застройки границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, границ населенных пунктов, территорий исторических поселений федерального значения, территорий исторических поселений регионального значения, установления ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах таких зон, территорий.

9. В случае поступления требования, предусмотренного частью 8 настоящей статьи, поступления от органа регистрации прав сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия либо со дня выявления предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки глава местной администрации обязан обеспечить внесение изменений в правила землепользования и застройки путем их уточнения в соответствии с таким требованием. При этом утверждение изменений в правила землепользования и застройки в целях их уточнения в соответствии с требованием, предусмотренным частью 8 настоящей статьи, не требуется.

10. Срок уточнения правил землепользования и застройки в соответствии с частью 9 настоящей статьи в целях отображения границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений федерального значения, территорий исторических поселений регионального значения, установления ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах таких зон, территорий не может превышать шесть месяцев со дня поступления требования, предусмотренного частью 8 настоящей статьи, поступления от органа регистрации прав сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия либо со дня выявления предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки.

11. В случае изменения описания местоположения границ территориальной зоны (территориальных зон) в связи с устранением пересечения указанных границ с границами земельных участков орган местного самоуправления обеспечивает в порядке, установленном частями 3.2 и 3.3 настоящей статьи, внесение изменений в правила землепользования и застройки путем приведения их в соответствие со сведениями, указанными в уведомлении, направленном органом регистрации прав.

19/09/2024

Правила землепользования являются одним из основных документов, на который застройщик опирается при выборе земли для строительства. Они делят территорию населенного пункта на зоны, в каждой из которых предусмотрен свой регламент освоения. Если какие-либо параметры не позволяют освоить участок, их возможно изменить в рамках корректировки ПЗЗ.
В этой статье мы хотели бы осветить основные темы, связанные с правилами землепользования и внесением изменений в них:

• какую роль играют ПЗЗ в градостроительстве;
• как их принимают и кто утверждает;
• каков порядок изменения и что для этого требуется;
• зачем нужна комиссия и как проходят слушания.

Что такое правила землепользования и для чего они нужны.

ПЗЗ являются актом территориального планирования города или поселения. Они декларируют, как землевладельцы могут осваивать участки:

• разрешено ли строительство в целом;
• какие типы зданий можно возводить и с какими минимальными и максимальными параметрами;
• каков перечень основных, условных и вспомогательных видов использования;
• сколько необходимо отступать от лицевой и боковых границ надела для создания или реконструкции недвижимости;
• иные детали.

Целями ПЗЗ градостроительный кодекс называет устойчивое развитие населенных пунктов и регламентацию строительной политики. Принимаются и утверждаются местным органом власти – администрацией.
По закону положения правил не должны противоречить генеральному плану. Если такое расхождение есть, его возможно исправить в рамках внесения изменений в один или оба документа.
Срок действия законодательством не определен. В большинстве случаев новые правила принимаются, когда старые теряют актуальность, или утверждается новый генеральный план.
Кроме того, не стоит путать ПЗЗ с другой документацией из сферы градостроительства. Ниже приведена таблица с разграничением:

Состав правил землепользования.

ПЗЗ состоят из текстового и графического блоков. Текст представляет собой положение и градостроительные регламенты. Это таблицы, которые закрепляют:

• список видов использования;
• предельные показатели новых и реконструируемых зданий (высота, этажность, назначение, процент застройки и озеленения);
• отступы от забора для новых строений.

Графические материалы представлены картой градостроительного зонирования. Это схема, где в наглядном виде представлены:

• разделение населенного пункта на территориальные зоны;
• границы муниципалитета и ЗОУИТ.

Понять, к какой категории относится участок, можно по цвету на карте. Каждой зоне соответствует только 1 цвет. К примеру, общественно-деловая может быть красной, а для ИЖС – оранжевая. Кроме того, 1 объект может находиться только в 1 части зонирования. 

Где найти и посмотреть правила.

ПЗЗ являются нормативным актом, который по закону публикуется на сайте местного исполнительного и законодательного органа власти. Они находятся в разделе «градостроительство». Происходит скачивание архива, в котором находятся карты и текстовые файлы. 
Также возможно получить правила по запросу из ИСОГД. Это информационная система, выписки из которой должны предоставляться в течение 10-14 дней. Главное при обращении знать кадастровый номер своего участка и быть готовым оплатить услугу.

Порядок изменения ПЗЗ.

Как изменить правила землепользования описано в статье 33 Градостроительного кодекса. При этом порядок определяется также юридической практикой. Алгоритм изменения ПЗЗ:

1. Провести анализ на предмет необходимости корректировки;
2. Определиться, что основание для изменения легально (об этом напишем в следующей части статьи);
3. Подготовить проект и обоснования, а также заполнить заявление;
4. Подать бумаги в орган, уполномоченный по земельным и градостроительным вопросам (например, комитет по архитектуре);
5. Дождаться даты проведения общественных обсуждений (слушаний) и принять участие в них;
6. При необходимости – предоставить дополнительные пояснения относительно возражений жителей;
7. Ознакомиться с протоколом слушаний и итоговым заключением;
8. Через 1-2 месяца получить постановление главы администрации о внесении изменений.

Разберем некоторые из описанных шагов подробнее. Но сначала расскажем, каковы особенности изменения зоны и ВРИ. По статистике, физические и юридические лица меняют эти показатели в большинстве случаев.

Как изменить зону в ПЗЗ.

Вышеуказанный порядок подходит в том числе для изменения территориальной зоны (ТЗ). Когда может это потребоваться? Допустим, застройщик намерен построить объект, размещение которого не допускается ни в основных, ни в условных видах использования для существующей ТЗ. Единственным решением выступает замена одной террзоны на другую.
Особенности процедуры:

1. Необходимо верно выбрать зону из уже существующих, где среди основных ВРИ будет нужный застройщику, и он позволяет осуществлять капитальное строительство (в некоторых локациях нельзя создавать объекты с фундаментами – например, рекреация);
2. При составлении обоснования необходимо ссылаться на положительные примеры в городе, где новая желаемая ТЗ создаёт благоприятные условия для населения и бизнеса;
3. Наименование и буквенное сокращение террзоны необходимо заимствовать из ПЗЗ и сверять его с классификатором, установленным Росреестром;
4. Новая ТЗ должна соотноситься с положениями генплана города, если не планируется вносить изменение в него.

Изменение ВРИ.

Другой распространённой корректировкой являются доступные для установления виды использования участка. Фактически землепользователь сохраняет террзону, однако дополняет список ВРИ в ней. 
Приведём пример. Предприниматель намерен возвести магазин на владении под «Индивидуальную жилую застройку». Среди доступных назначений «торговля» отсутствует. Если внести это назначение в перечень, появится легальная возможность строительства торгового объекта.
При изменении ВРИ в заявлении важно указать точное его наименование и код согласно классификатору. Он находится в свободном доступе на порталах правовой информации и на сайте Росреестра.

Документы для изменения ПЗЗ.

Чтобы изменить правила, необходимо направить в ответственное учреждение в бумажном или электронном виде:

1. Заявление, заполненное в соответствии с административным регламентом и рекомендациями наших юристов;
2. Обоснование;
3. Согласие на обработку данных;
4. Копию паспорта для граждан или выписку из ЕГРЮЛ / ЕГРИП для бизнеса;
5. Выписку из ЕГРН на недвижимость, собственником или арендатором которой является заявитель.

Несмотря на лаконичный объём документов, их подготовка занимает достаточное количество времени. Об особенностях разработки некоторых бумаг читайте далее. 
Про заполнение заявления, его бланк и образец мы писали в отдельной публикации:
 

Проект и обоснование изменений в ПЗЗ.

Ключевой акт в пакете документов. Проект и обоснование являются синонимами. Серьёзных требований к оформлению и содержанию нет. Чем понятнее и полнее описаны основания для изменений, тем выше шанс принятия положительного решения.
Разработкой обоснований занимается юрист или проектант. Вот краткий список рекомендаций по их составлению:

• В начале описываются краткие индивидуальные характеристики участка заявителя – адрес, площадь, текущие зона и ВРИ, характер освоения;
• В основной части указывается, почему имеется намерение изменить ПЗЗ (к примеру, текущий вид не позволяет возвести здание, нужное для улучшения качества проживания в районе);
• Мотивировка должна содержать ссылки на местные и региональные нормативы проектирования, СП 42.13330.2016, узкопрофильные СНиП. Основной посыл заключается в том, что изменения не приведут к нарушению санитарных, градостроительных и иных норм;
• В заключительном блоке ещё раз вписывается прошение о корректировке ВРИ, зоны или иных положений.

Основания изменений.

Причины зависят от того, кто вносит изменения. 
Федеральные, региональные и муниципальные органы власти могут быть инициаторами, если текущий вариант ПЗЗ не позволяет законному размещению объектов федерального, областного и местного уровней соответственно.
Кроме того, муниципальные чиновники могут самостоятельно корректировать правила, если:

• обнаружены новые захоронения погибших воинов;
• существующее регулирование градостроительной политики несовершенно.

Что касается легальных оснований для обращения граждан и юридических лиц, то они содержатся в ч. 2 ст. 33 ГрК РФ:

• низкая эффективность использования земли вследствие текущей версии ПЗЗ;
• прямой вред правообладателям;
• происходит снижение стоимости недвижимости;
• иные нарушения прав и интересов граждан и объединений.

Как видно, список короткий и сформулирован довольно обще. Задача юриста – найти подходящее основание, и логично сформировать доказательную базу. 

Публичные слушания.

По большинству вопросов требуется участие в общественных слушаниях. Это процедура, при которой проекты подлежат публичному обсуждению с привлечением жителей и бизнеса. В последнее время вместо очных собраний практикуется онлайн-сбор предложений и замечаний на электронную почту либо направление бумажных писем.
Ответственным за проведение мероприятия является специальная комиссия. В неё входят чиновники, общественные деятели, архитектурное сообщество. Их цель проанализировать пользу и вред от предлагаемых изменений и составить итоговое заключение.
Срок проведения зависит от загруженности органов власти и количества вопросов в повестке. В среднем это 3-4 месяца. 
Важный нюанс – при однократном изменении определенного параметра в регламенте не более чем на 10% (например, увеличении предельной высоты ОКС с 10 метров до 11), проведение обсуждений не требуется. Всё происходит исключительно в административном порядке без привлечения общественности.
Кроме того, если вопрос прямо или косвенно связан с ограничениями приаэродромных территорий, заседании комиссии не требуется.

Срок внесения изменений в ПЗЗ.

Общий процесс в среднем проходит за 4-6 месяцев при должной подготовке. Если обнаруживаются проблемные моменты, время увеличивается. 
При корректировке ввиду принятого решения о комплексном развитии территории, срок принятия решения сокращается до 3 месяцев.

Итоговое решение.

Финальная стадия – подписание постановления главой администрации. По закону это происходит после передачи ему заключения комиссии. Средний срок подписания от момента окончания слушаний 2-4 недели. Здесь всё индивидуально и зависит от множества факторов. 
Если есть ощущение, что процесс затягивается, возможно по телефону интересоваться судьбой постановления, тем самым ускоряя подписание. В крайних случаях мы рекомендуем направлять письменные обращения в общем порядке. На них должны отвечать в течение 30 дней, однако сам факт наличия такого заявления меняет ситуацию.

Стоимость внесения изменений.

Расходы землепользователя состоят из следующих компонентов:

• оплата услуг юриста;
• вознаграждение лица, которое разрабатывает обоснования (это также может быть юридический специалист);
• сопутствующие траты по организации и проведению обсуждений (печать проекта в цветном формате, извещений, пояснений и т.п.).

Точную сумму возможно определить после анализа сути дела. Изучение вопроса юристом проводится бесплатно.

Просмотров:
868

Дата публикации:
03.12.2018