В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. Арендный бизнес становится все более популярным источником получения пассивного дохода.
Для того чтобы аренда была действительно способом получения пассивного дохода, необходимо максимально подробно учесть возможные вопросы в договоре аренде, а также четко и пошагово соблюдать процедуру оформления аренды недвижимости.
С приведенной ниже инструкцией, вы сможете избежать неквалифицированных действий, оформить сделку и успешно сдать недвижимость в аренду без привлечения риэлтора.
Содержание:
- ШАГ 1. Подготовьте объект к сдаче в аренду
- ШАГ 2. Разместите объявление об аренде, подготовьте документы и организуйте показы недвижимости
- ШАГ 3. Предоставьте арендатору документы для проверки объекта
- ШАГ 4. Подготовьте проект договора и согласуйте его условия с арендатором
- Образец договора аренды
- ШАГ 5. Подпишите договор аренды
- ШАГ 6. Подайте документы на регистрацию договора аренды в Росреестр *
- ШАГ 7. Подпишите передаточный акт с арендатором
Как сдать недвижимость в аренду без риелтора: инструкция
Если вы планируете сдать в аренду недвижимость, рекомендуем воспользоваться данным алгоритмом.
ШАГ 1. Подготовьте объект к сдаче в аренду
Предварительная подготовка объекта недвижимости к сдаче в аренду – важный пункт, которым многие пренебрегают, но именно он позволяет сдать недвижимость выгоднее при небольших затратах.
Что можно сделать, чтобы подготовить недвижимость к сдаче в аренду?
- уберите все лишнее: вывезите старую мебель, вещи и пр., проведите генеральную уборку недвижимости и проветрите помещения — чистое и аккуратное помещение всегда привлекательнее
- сделайте по возможности текущий ремонт недвижимости (почините сломанный кран, фурнитуру и пр.), сделайте небольшие улучшения (повесьте новую тюль, подкрасьте затертые места): затраты на мелкий ремонт будут небольшие, но впечатление о недвижимости будет совсем другое
- приведите в порядок входную группу, помещения общего пользования по возможности
После подготовки недвижимости к сдаче необходимо сделать качественные фотографии при хорошем освещении: уберите все лишнее, добавьте какие-нибудь уютные аксессуары и пр.
Важный этап подготовки объекта к продаже — оценка размера арендной платы. Чтобы самостоятельно оценить имущество и установить рыночную цену за пользование имуществом, поищите объявления о сдаче недвижимости в вашем районе с аналогичными условиями. Это позволит определить среднюю стоимость. В некоторых случаях рекомендуется привлечь опытного оценщика.
ШАГ 2. Разместите объявление об аренде, подготовьте документы и организуйте показы недвижимости
Разместить объявление о продаже можно на различных сайтах объявлений: ЦИАН, Яндекс недвижимость, Авито. Напишите небольшой емкий текст. Пишите просто, не используйте расплывчатые формулировки, добавьте конкретики. Рекомендуем при размещении фото защитить права на них, так как часто недобросовестные риелторы копируют чужие объявления и размещают от своего имени. Выложите объявление в социальных сетях, расскажите о сдаче недвижимости в аренду друзьям, распечатайте листовки и разместите их на информационных стендах в округе. Чем больше людей узнает о вашей недвижимости, тем лучше.
Показ недвижимости — это презентация недвижимости и важный этап сделки. Постарайтесь уделить внимание каждому арендатору, ответить четко на вопросы. Приобретите бахилы, если показываете недвижимость в дождливую погоду или зимой.
Разместив объявление о сдаче в аренду недвижимости, позаботьтесь о необходимых документах для заключения договора.
В первую очередь для сдачи помещения в аренду вам потребуется:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — документы, подтверждающие, что вы собственник недвижимости
- документы-основания вашего права собственности на недвижимость (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на наследство и т.д.)
- действующий паспорт (если вы потеряли паспорт или он просрочен, заранее займитесь получением нового паспорта) — для физических лиц
- учредительные документы (устав, учредительный договор), решение единственного учредителя (протокол общего собрания учредителей) о назначении единоличного исполнительного органа — для юридических лиц
- если договор аренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги (=а) на заключение договора аренды недвижимости, приобретенного в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе, решение суда)
- если ваши интересы будет представлять доверенное лицо, то необходимо подготовить доверенность со всеми необходимыми полномочиями
- технический план, ТУ и прочая техническая документация по помещению (необходимо для коммерческой аренды).
Также рекомендуем до сдачи помещения в аренду оптимизировать налогообложения доходов. Физическое лицо может зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого для уменьшения размера налога. Самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения. Рекомендуем проконсультироваться с налоговым юристом по данному вопросу перед сдачей имущества в аренду.
ШАГ 3. Предоставьте арендатору документы для проверки объекта недвижимости
Как правило, арендаторы перед началом переговоров по согласованию договора арендатор проверяет юридическую чистоту объекта и его соответствие техническим и иным требованиям (например, если арендатор планирует осуществлять лицензируемую деятельность, то помещение должно соответствовать лицензионным требованиям и т.д.).
Прежде чем оформлять договор аренды, арендодатель и арендатор согласовывают условия сделки. В частности, договариваются о размере арендной платы, необходимым мероприятиям для подготовки помещения к переезду, распределению расходов по его подготовке, арендных каникулах, размере обеспечительного платежа, порядке оплаты и т.д. В некоторых случаях потребуется заключение предварительного договора аренды.
ШАГ 4. Подготовьте проект договора аренды недвижимости и согласуйте его условия с арендатором
Пожалуй, подготовка договора аренды и согласование его условий являются одним из самых важных этапов успешной сдачи в аренду. Договор должен учитывать все возможные спорные вопросы, требования сторон. При этом стороны должны прийти к взаимовыгодному компромиссу, иначе сделка может не состояться. По нашей практике, поиск компромиссных условий при долгосрочной аренде может занимать недели, а то и несколько месяцев.
Как правило, договор аренды готовит и представляет на согласование арендодатель. Однако крупные арендаторы (торговые сети, франшизы и пр.) предлагают к подписанию свой проект договора аренды. Мы рекомендуем на этапе согласования договора аренды заказать услуги опытного юриста по аренде, который поможет выявить риски в договоре, исключить их или минимизировать, согласовать правки в договор для защиты ваших интересов.
В договоре аренды рекомендуем указать:
- предмет аренды (адрес, кадастровый номер, площадь и иные характеристики объекта недвижимости)
- арендная плата, порядок ее внесения, изменения
- основания и порядок расторжения договора
- порядок возврата помещения после прекращения договора
- срок договора (если не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок)
- ответственность за неисполнение обязательств
- обязательства по содержанию и ремонту помещения
- данные и реквизиты сторон
Образец документа
Договор аренды недвижимости
Закажите подготовку договора аренды у юриста онлайн
Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовый документ. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанный договор.
Заказать услуги онлайн
ШАГ 5. Подпишите договор аренды
По общему правилу достаточно простой письменной формы договора аренды. Нотариальное удостоверение договора не требуется (однако некоторые контрагенты настаивают на нотариальной форме). Однако в некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды в Росреестре.
Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:
- договоры аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года
- договоры аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия
Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.
ШАГ 6. Подайте документы на регистрацию договора аренды в Росреестр *
Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:
- заявление о регистрации договора аренды (заполняется в Росреестре или МФЦ). Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора аренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет, для этого нужно заполнить соответствующее заявление. Подать заявление о регистрации может одна из сторон договора. Если же договор аренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган. Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения. Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю.
- договор аренды
- паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
- если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- если одновременно с государственной регистрацией договора аренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора аренды части земельного участка или технический план для регистрации договора аренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
- согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица или решение, подтверждающее, что данная сделка для юридического лица не является крупной. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
- согласие супруга (супруги) собственника, в случае если недвижимость приобретена в период брака и является совместно нажитым имуществом
- квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия
За регистрацию договора аренды недвижимости необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Обратите внимание: если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет.
В случае если договор аренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо. При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций. При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.
Обратите внимание! Несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды влечет административный штраф в размере от 1 500 рублей до 2 000 рублей. Кроме того, отсутствие регистрации договора аренды влечет незаключенность договора.
Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.
Срок государственной регистрации договора аренды не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). По нотариально удостоверенной сделке 3 и 5 рабочих дней соответственно. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации договора аренды документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление.
ШАГ 7. Подпишите передаточный акт с арендатором
Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Рекомендуем при принятии помещения еще раз проверить его техническое состояние, замечания к объекту зафиксировать в акте. Также в акте зафиксируйте показания счетчиков на момент приемки помещения.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе «Наш опыт». У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. При этом юрист всегда на связи и защищает интересы доверителя на всех этапах сделки. Работать с нами удобно — посмотрите отзывы наших доверителей об опыте сотрудничества с нами.
Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.
- Услуги риелтора по сопровождению сделок с недвижимостью
- Регистрация права собственности
- Проверка недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
- Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
- Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
- Юридическое сопровождение сделок с новостройками
- Юридическое сопровождение аренды недвижимости
- Оформление дарения недвижимости
- Юридическое сопровождение мены недвижимости
- Юридическое сопровождение ренты недвижимости
- Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах
Требуется помощь юриста по недвижимости?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
- Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
В этой статье вы получите подробный план действий, на что нужно обратить внимание при самостоятельной сдаче недвижимости в аренду.
1. ОЦЕНИТЕ ОБЪЕКТ. Для этого можно просмотреть объявления в интернете с похожими параметрами, проехать по району и прозвонить объявления по аренде.
2. ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА НЮАНСЫ. Следующие параметры помещения могут существенно влиять на его цену:
• помещения разной площади имеют разницу по цене за 1 кв.м;
• вход с улицы всегда ценнее, нежели со двора;
• мощности (электроэнергии) — чем больше, тем лучше;
• высота потолков — чем выше, тем лучше;
• большие витражные окна, естественно, ценятся выше;
• этажность (первый этаж интереснее).
Ну и самое главное – месторасположение. Чем ближе к метро и к потоку людей, тем дороже будет оцениваться ваше помещение.
3. ДАЙТЕ РЕКЛАМУ. После того, как вы определитесь с ценой, необходимо распространить информацию о сдаче недвижимости в аренду.
Самый эффективный способ привлечения внимания к объекту — это баннер на окнах. Еще один вариант — это интернет (тематические порталы) и собственные связи (клиентская база). Если объект дорогой, то возможно настройка контекстной рекламы с созданием отдельной страницы в Сети вашего объекта для продвижения. Используйте также и социальные сети для рекламы недвижимости.
4. ИТОГ. Вот мы и нашли арендатора. Но теперь у вас появятся другие вопросы.
Например:
Кто делает ремонт? Что такое каникулы? Кто ответственный за помещение и кто отвечает за деятельность арендатора? Какие условия расторжения договора? Зачем, и нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре? Что такое индексация и пролонгация? Нужно ли идти на уступки арендатору во время кризиса? И так далее…
PS. Очень важно понимать арендодателю, что вы выбираете партнера по бизнесу, который должен вам платить аренду. А как говорят, хороший партнер по бизнесу – это половина успеха!
Текст: Вячеслав Малафеев
Проверяйте полномочия
Договор подписывается только с уполномоченным лицом — собственником, представителем, субарендодателем. У представителя должна быть доверенность, в которой прямо указана в числе полномочий сдача в аренду именно этого объекта недвижимости. Действительность нотариальной доверенности можно проверить на сайте ФНП.
У субарендодателя в договоре должна быть прописана принципиальная возможность сдавать имущество в субаренду, и, если необходимо, согласие арендодателя, имеющего право распоряжаться именно этим объектом.
Подтверждают вышеуказанное право:
-
оригиналы правоустанавливающих документов;
-
нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов;
-
свежие выписки из ЕГРН;
-
выписка из ЕГРЮЛ, ЕГРИП — они нужны, чтобы убедиться в том, что перед вами именно то лицо, которое представляется руководителем фирмы или самим ИП.
Если вам понравился сам объект, не следует действовать второпях. Запросите все необходимые документы и спокойно проверьте их. Имейте в виду, что обстановку цейтнота — «главное — договор подписать, а документы “донесем”», — обычно создают с мошенническими целями.
Проштудируйте проект договора
Нужно внимательно изучить проект договора. Но лучше привлечь профессионала, который специализируется именно на арендных отношениях.
После того как будет изучен каждый пункт, выпишите все формулировки, которые непонятны, противоречат друг другу, тем более закону. Все эти разногласия обсудите с арендодателем. Не подписывайте проект, в котором содержатся неприемлемые для вас положения, оспорить их будет сложно, иной раз — невозможно.
Обратите внимание на то, что аренда недвижимости на год и более подлежит регистрации в Росреестре. Также помните о том, что добросовестный арендатор обладает преимущественным правом аренды (ст. 621 ГК), то есть по истечении срока договора, арендодатель должен перезаключить его с вами. Проследите, чтобы в договоре не отменялось это правило.
Специалисты АКГ «Созидание и Развитие» проконсультируют по сложным вопросам, проверят условия договора, выявят «опасные» формулировки и предложат более выгодные для вас. В случае необходимости обеспечат правовую поддержку на всех этапах разрешения спора, в том числе судебную защиту.
Точное описание объекта аренды
Описание объекта аренды — существенное условие договора аренды. Оно должно быть максимально четким, с указанием не только адреса, но и ключевых характеристик (площадь, этаж, учетный номер и т.п.).
Если таких данных нет в документе, то договор не будет иметь юридического значения, он не поможет вам в защите своих прав, если случится конфликт (ст. 607 ГК).
Убедитесь в том, что в проекте договора описано помещение, которое вам предлагают, которое устраивает вас и об аренде которого вы пытаетесь договориться.
Арендная плата. Что включено
Чтобы заманить клиента, арендодатель может указать в рекламе стоимость без учета, например, коммуналки. Раздел договора с условиями о цене должен быть ясен до буквы и цифры. Если, например, вы договариваетесь об плате за квадратные метры, то обязательно потребуйте копию кадастрового паспорта с указанием точной площади, чтобы не оплачивать лишние «квадраты», которых нет, или которые на самом деле есть, просто об их существовании умалчивают.
Арендодатель может «позабыть» предупредить об плате за общие помещения (коридорный коэффициент, который обычно делится между всеми арендаторами), а также о дополнительных взносах за:
-
Уборку. Если вас не устраивает цена клининга, то откажитесь от него.
-
Охрану. Особо рекомендуем уточнять, не понадобится ли изготавливать ключи, пульты для шлагбаума.
-
Парковку. Лучше всего договориться о выделении конкретных парковочных мест, а не довольствоваться принципом «кто раньше встал».
Немаловажен момент внесения первого арендного платежа. Оценивайте свои возможности по переезду, чтобы не пришлось платить до «вселения». Также обратите внимание на то, что по закону арендная плата может повышаться не чаще раза в год, иные условия незаконны в силу прямого указания ст. 614 ГК.
Но нередко арендаторам предлагают договоры лишь на 11 месяцев, и по окончании просто «индексируют» стоимость. С этим ничего поделать нельзя.
Также обратите внимание на то, что арендодатель может перейти на другую систему налогообложения. Например, работал раньше на ОСНО, а потом перешел на УСН. Однако это не повод недоплачивать ему НДС, стороны не вправе в одностороннем порядке изменять сумму оплаты, согласованную в твердой сумме (см. определение ВС от 07.11.2023 № 308-ЭС23-10806, постановление АС Московского округа от 16.12.2022, кейс № А41-18014/2022). Конечно, если вам попадется «золотой» арендодатель, который согласует условие об уменьшении арендной платы при переходе с ОСНО на УСН, то отказываться не стоит.
Кто ремонт сделает?
По общему правилу, капитальный ремонт делает арендодатель, текущий — арендатор. Однако это положение ст. 616 ГК можно перераспределить, в том числе и «повесить» все на вас как на арендатора. Если вы заключаете договор на длительный срок, то это выльется в копеечку, так что лучше избегать подобных формулировок.
Не забудьте о неотделимых и отделимых улучшениях. Обязательно закрепите в договоре или критерии для определения вида производимых улучшений, или перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся.
Нужно настоять на том, чтобы внести в договор условия согласования этого момента и о компенсации, которая вам как арендатору полагается за улучшение имущества арендодателя.
До согласования и тем более до подписания договора ничего не ремонтируйте, иначе компенсации не получить. Помните о том, что если любые улучшения сделаны без согласования с арендодателем, то он вправе отказаться выплачивать компенсацию (ст. 623 ГК).
Расторжение договора
По общему правилу, установленному ст. 619 ГК, арендодатель может расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, если арендатор:
-
существенно нарушает условия договора;
-
использует имущество не по назначению, с неоднократными нарушениями;
-
допускает существенное ухудшение состояния имущества;
-
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
-
не делает капитальный ремонт, если по договору обязан.
Также договором могут быть установлены и другие основания. Как правило, арендодатели себя в этом «не обижают» и настаивают на включении в договор условия о своем праве «выселить» без суда и указания причин. Если объект вам действительно нужен, а арендодатель не идет на уступки, то добейтесь хотя бы заблаговременного предупреждения, минимум за два месяца.
Обязательно согласуйте в договоре обстоятельства, при которых вы, арендатор, сможете съехать досрочно, а также сопутствующие условия — срок предупреждения, нужно или нет письменное согласие арендодателя, вопросы возврата депозита и т.п. В «рыбах» договоров, как правило, содержатся условия о праве съехать досрочно, если (ст. 620 ГК):
-
помещение стало непригодным для использования по назначению;
-
арендодатель не производит капремонт, хотя должен по условиям договора,
но на практике такое встречается крайне редко.
Любой факт — под акт
При приеме и при сдаче помещения необходимо составлять акты, в которых тщательно фиксировать недостатки. Приехали смотреть помещение и выявили недостатки — отразите их в акте и установите сроки для устранения. До устранения не стоит рисковать, въезжая в помещение, ведь тогда велик риск того, что недостатки «повесят» на вас (ст. 612 ГК).
На практике встречаются курьезные случаи: объекты полностью разрушены, или в аварийном состоянии, фактически непригодны для использования. Если арендатор принял их без замечаний, то не вправе в дальнейшем отказываться от внесения арендной платы (постановление АС Северо-Западного округа от 23.05.2022 по делу № А56-92932/2020).
Еще один пример: при приемке арендатор не проверил работу системы кондиционирования. Когда наступила жара, выяснилось, что она не работает. Арендодатель отказал в их починке. Суд отказал в требовании досрочного расторжения договора, указав, что при приемке подписан акт, в котором нет никаких претензий (постановление 9 ААС от 13.03.2019 № А40-176187/18).
При выезде нужно обязательно сдавать объект по акту. По общему правилу арендная плата может начисляться, пока помещение не сдано (ст. 622 ГК). Даже если у вас возник конфликт с арендодателем, и вы хотите «просто» съехать — актируйте возврат помещения, иначе не исключено, что суд обяжет вас заплатить за время, которое вы фактически не использовали помещение (решение АС Магаданской области от 02.06.2016 № А37-2437/2015). При этом в период согласования акта приема-передачи помещения арендную плату вносить не нужно, тем более если арендодатель сам отказывался от приемки (постановления АС Уральского округа от 02.02.2023, кейс № А60-28110/2021, АС Волго-Вятского округа от 16.06.2022 № Ф01-2458/2022).
Доверьте анализ проекта договора экспертам АКГ «Созидание и Развитие» — они проанализируют его положения, укажут на «опасные» и невыгодные формулировки, предложим те, которые отвечают вашим интересам.
Вашему бизнесу нужна юридическая помощь?
Помогаем в решении сложных задач!
Запишитесь на консультацию
Оставьте нам немного информации, и мы свяжемся с вами:
Реклама: ООО «Созидание и Развитие», ИНН: 7729407083, erid: LjN8Jv1Uu
Кто может подписать договор аренды
Подписать соглашение может любой дееспособный человек с предпринимательским статусом или без него. Также стороной соглашения могут выступать юридические лица. В этом случае от лица компании действует доверенный сотрудник, например, генеральный директор. Его полномочия подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), а также уставом организации.
Если договор подписывает человек, у которого нет для этого полномочий, документ не будет иметь юридической силы. Поэтому нужно проверить контрагента перед подписанием. Порядок проверки зависит от статуса подписанта.
- Собственник. Право на владение недвижимостью должно подтверждаться выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Желательно, чтобы выписка была получена накануне или за несколько дней до подписи. Если с момента ее получения прошло больше месяца, есть риск, что право собственности за этот срок перешло к другому владельцу.
- Лицо, действующее по доверенности. Документ должен быть составлен собственником помещения и заверен круглой печатью. Нотариальная доверенность нужна, если договор аренды заключается на срок более одного года — такие соглашения регистрируют в ЕГРН.
- Агент недвижимости. Он может подбирать для клиента помещение и заключать сделку, его полномочия прописаны в агентском договоре. Если он не может или не хочет предоставить копию этого договора — у него должна быть доверенность.
Что проверить перед подписанием договора
Обременения. Если недвижимость находится в залоге или под иным обременением, это отражается в выписке из ЕГРН. Зарегистрировать аренду будет нельзя, если на имущество собственника наложен арест либо запрет на регистрационные действия с недвижимостью. Могут возникнуть другие сложности. Например, для согласования перепланировки помещения, которое находится в ипотеке, необходимо согласие и собственника, и залогодержателя.
Наличие судебных споров. Компания может участвовать в судебных процессах. Это не всегда говорит о проблемном контрагенте. Однако лучше перестраховаться и проверить его. Для этого можно использовать следующие ресурсы:
- Банк данных исполнительных производств — показывает исполнительные производства по задолженностям. Например, если у арендодателя сумма долгов по таковым превышает 500 000 ₽, арендуемое помещение могут продать на торгах, а новый собственник захочет изменить условия договора или откажется его продлевать.
- Реестр сведений о банкротстве — содержит информацию о ходе и результатах процедуры банкротства. Если арендодатель выступает ответчиком или участвует в процедуре банкротства, договор с ним может нести риски и сложности.
- Картотека арбитражных дел — отражает активные судебные процессы.
Состояние помещения, расположение, соседствование. Посмотрите, требуется ли помещению ремонт и в каком объеме, нужна ли перепланировка, возможна ли она, и согласен ли владелец на переделки.
Если у помещения есть сособственники или соарендаторы, убедитесь, что они не будут препятствовать вашей деятельности. Например, арендодатель из примера выше закрывает вход в здание на ночь, а у арендатора круглосуточный режим работы.
Уточните, можно ли заехать на территорию, входит ли парковка в стоимость аренды или за нее нужно платить отдельно. Если въезд платный — придется отдавать деньги за каждого въезжающего клиента и сотрудника.
Ограничения на ведение определенной деятельности. Различные инстанции устанавливают свои правила и ограничения. Например, Роспотребнадзор требует установить отдельную вытяжку для кафе и некоторых магазинов, если они размещаются в жилом доме. А по нормам МЧС в подвале жилых домов нельзя размещать склады и магазины по продаже ковров, мебели, взрывоопасных и горючих товаров.
Нужен ли нотариус при заключении договора
Договор аренды заключают письменно. По желанию сторон его можно заверить у нотариуса. Но учтите, что он проверяет не условия договора, а соблюдение следующих моментов:
- есть ли у сторон право заключать договор;
- присвоен ли помещению кадастровый номер;
- можно ли в помещении вести деятельность, которую планирует арендатор.
Как правильно заполнить договор аренды
Унифицированной формы договора не существует. Стороны могут самостоятельно написать текст соглашения и конкретизировать условия. Но есть пункты, которые нужно включить в договор.
Предмет договора
Это основные действия, которые совершают стороны в отношении объекта. Объектом в договоре аренды выступает помещение, которое арендодатель сдает арендатору. Чтобы не возникло разногласий и непонимания, необходимо указать:
- кадастровый номер помещения;
- его адрес;
- этаж;
- площадь;
- технологические особенности;
- целевое использование;
- ограничения или их отсутствие.
К договору лучше приложить план объекта.
Пример преамбулы и предмета договора. (Источник: фото автора)
Срок аренды
От него зависит, нужно ли регистрировать договор в Росреестре:
- до 1 года или срок не определен — регистрация не нужна;
- свыше 1 года — договор регистрируют в ЕГРН.
Если сроки не определены, договор все равно считается действительным. Долгосрочный договор без регистрации в Росреестре также считают легитимным, но за нарушение прав регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним нарушителей оштрафуют:
- физлицо — от 1 500 до 2 000 ₽;
- руководителя — от 3 000 до 4 000 ₽;
- организацию — от 30 000 до 40 000 ₽.
Административное наказание могут наложить на обе стороны — на арендодателя и арендатора. Аналогичное наказание действует на незарегистрированные дополнительные соглашения к долгосрочному договору.
В разделе указывают срок начала и окончания действия договора. (Источник: фото автора)
Арендная плата
Размер и вид платы. Как правило, в договоре конкретизируют:
- постоянную плату — это фиксированная сумма за пользование помещением;
- переменную плату — например, коммунальные платежи, оплату парковки или охраны.
Налоги. Если арендодатель — организация, из суммы аренды выделяют НДС, если физлицо — НДФЛ. Арендодатель в статусе ИП не облагается НДС, и это также прописывают в договоре.
В случае, когда помещение сдает физическое лицо, а снимает ИП или организация, арендатор будет выступать налоговым агентом арендодателя. С суммы аренды ему нужно ежемесячно удерживать 13% НДФЛ и перечислять налоги в бюджет. Либо в договоре нужно прописать: «Арендодатель обязан самостоятельно, в соответствии с законодательством РФ, подать налоговую декларацию о доходах, полученных от сдачи в аренду помещения, и уплатить налоги в бюджет».
Сроки и способы оплаты. Условия можно прописать, например, таким образом: «Арендную плату вносить не позднее 5 числа каждого месяца на расчетный счет арендодателя». Если оплату вносят наличными, в большинстве случаев нужно использовать контрольно-кассовую технику. Как предпринимателю работать с кассой в 2025 году, мы подробно рассказали в другой статье.
Изменение арендной платы. Размер платы можно изменять по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Порядок изменения также прописывают в договоре и указывают:
- на сколько изменится цена — удобнее указать в процентах;
- регулярность и основания — например, арендная плата будет повышаться раз в год на 5-15% в зависимости от роста инфляции;
- дополнительные условия — например: «Арендодатель может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не более чем на 3% от размера постоянной ее части».
Кроме того, в договоре указывают порядок и сроки направления уведомления об изменении арендной платы — например, «не менее чем за 60 календарных дней до даты предполагаемого изменения».
Пример из судебной практики
Стороны заключили договор аренды на 10 лет, в котором прописали, что изменение арендной платы возможно по соглашению сторон. Спустя два года арендодатель посчитал, что из-за инфляции цена аренды стала низкой, и направил арендатору уведомление о повышении стоимости на 3%. Однако тот отказался платить повышенную стоимость, и арендодатель обратился в суд.
Две судебные инстанции встали на сторону истца, так как он повысил аренду в допустимые законом сроки — не чаще одного раза в год. Однако кассационный суд отменил предыдущие решения, поскольку изменение цены допускается на условиях, предусмотренных договором. Стороны не указали в договоре инфляцию в качестве условия для изменения стоимости. К тому же, она не является существенным обстоятельством для изменения договора.
Обеспечительный платеж. Это сумма, которую арендатор вносит в пользу арендодателя на случай, если он нарушит договор, например, испортит имущество или задержит плату. Обычно обеспечительный платеж составляет сумму за один-два месяца аренды. Также стороны договариваются, как арендатор может распорядиться обеспечительным платежом, если проблем не случится:
- возвращает арендатору всю сумму после окончания действия договора;
- засчитывает за последние месяцы аренды — в зависимости от суммы обеспечительного платежа;
- переносит на следующий срок аренды — при пролонгации договора.
В договоре отражают условия, при которых арендодатель может использовать обеспечительный платеж, а также прописывают порядок его восполнения.
Раздел по арендной плате. (Источник: фото автора)
Арендные каникулы. Это период, когда арендатор имеет право платить сниженную стоимость аренды или не платить ее вовсе. Например, арендодатель планирует ремонт вестибюля и лестничных пролетов. Пока будут проводиться строительные работы, арендаторы могут испытывать неудобства, поэтому на время ремонта стоимость аренды составит 30% от договорной.
Полномочия и обязанности сторон
В договоре невозможно прописать все условия, но чем подробнее они будут отражены, тем легче разрешить возможные споры. Например, в договор можно включить следующие моменты:
- оснащенность помещения — мощность электрических светильников и наличие вентиляции;
- срок, в который нужно подавать показания счетчиков;
- условия страхования недвижимости — кто страхует и от каких рисков;
- порядок действий при чрезвычайной ситуации.
Пример обязанностей арендодателя. (Источник: фото автора)
Прочие условия. Здесь можно прописать, кто и на каких условиях несет расходы по ремонту помещения. Например, арендатор оплачивает текущий ремонт офиса, а арендодатель — капитальный ремонт коммуникаций, фундамента, электросетей.
Пример части договора, которая регулирует ремонтные работы. (Источник: фото автора)
В примере на фото содержатся такие понятия, как отделимые и неотделимые улучшения. Поясним, что они означают:
- отделимые улучшения можно перевезти — например, к ним относятся мебель и оборудование, которые арендатор может забрать после прекращения действия договора;
- неотделимые забрать нельзя — это поклеенные обои, установленная вытяжка, встроенные светильники.
Согласования и сметы по ремонту нужно фиксировать письменно в приложении к договору.
Ответственность сторон
Цель этого раздела — определить, как стороны будут возмещать ущерб и оплачивать неустойку.
Неустойка — это плата за неисполнение условий договора, она может быть выплачена в виде штрафа или пеней.
Пример ответственности арендатора. (Источник: фото автора)
Отказ от договора и порядок разрешения споров
В этом разделе указывают, в какой срок необходимо уведомить контрагента о расторжении договора. По закону он составляет минимум 3 месяца, если договор заключен на неопределенный срок. Но стороны могут прописать в договоре иной период, и это не будет нарушением. Часто указывают 30 или 60 дней.
В этом же разделе можно обозначить плату за отказ от договора. Например, при досрочном расторжении одна сторона выплачивает другой определенную сумму. Кроме этого, в соглашении прописывают существенные причины, которые могут повлиять на досрочное прекращение договора, например, неуплата аренды дольше двух месяцев.
Как правильно расторгнуть договор аренды коммерческого помещения и избежать судебных разбирательств, можно прочитать в другой статье.
Решение споров. Стандартно это делают в три этапа:
- устные переговоры;
- направление письменной претензии;
- обращение в суд.
Раздел договора по разрешению споров. (Источник: фото автора)
Порядок уведомления сторон и другие условия
В этом разделе стороны указывают каналы для коммуникации, например, адрес электронной почты для электронных сообщений, а также юридический адрес — для почтовых. Дополнительно можно указать мессенджеры, в которых будет вестись онлайн-переписка.
Пример раздела с контактами. (Источник: фото автора)
К другим условиям относятся, например, порядок регистрации или количество экземпляров договора аренды. Можно написать: «Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны».
Контакты и подпись
Обязательно указать:
- полное наименование каждой стороны;
- их юридические и почтовые адреса;
- ИНН и ОГРН;
- банковские реквизиты сторон;
- контакты сторон.
Арендатор и арендодатель подписывают договор и удостоверяют подпись круглой печатью. Если ИП работает без печати, с его стороны достаточно только подписи.
Акт передачи и приложения
Закон не обязывает стороны составлять и подписывать его, но этот документ подтверждает реальное состояние помещения и факт его передачи арендатору. С даты подписания акта он может пользоваться имуществом и обязан вносить плату за аренду.
Акт сдачи-приема помещения включает:
- описание состояния помещения и перечисление дефектов;
- наличие мебели, техники, оборудования;
- показания счетчиков.
-
Кто может заключать договор аренды?
Заключить договор может любое физическое или юридическое лицо. Собственник подтверждает право на владение недвижимостью выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Другие лица должны предъявить доверенность, выписанную собственником и заверенную круглой печатью.
-
Что проверить перед заключением договора аренды?
Необходимо проверить, есть ли у арендодателя право заключать договор аренды, а также выяснить, нет ли на объекте обременений. Эти сведения отражаются в выписке из ЕГРН. Наличие судебных споров и крупных задолженностей у арендодателя служат фактором риска для арендатора. Эту информацию можно получить в Банке данных исполнительных производств, Реестре сведений о банкротстве, Картотеке арбитражных дел.
-
Нужен ли нотариус при заключении договора аренды?
При заключении договора аренды к нотариусу обращаться не обязательно. Но стороны могут это сделать по обоюдному соглашению.
-
Нужно ли регистрировать договор в госорганах?
Бессрочные и краткосрочные договоры до одного года регистрировать не нужно. Если договор заключается более чем на год, его придется зарегистрировать в Росреестре.
Исследование онлайн-академии MAED показало, что спрос на аренду коммерческих помещений в России в начале этого года увеличился на 13% по сравнению с началом прошлого. Спрос растет в Москве, не отстают Санкт-Петербург и города Урала, где сейчас активно развивается производство.
По данным компании ILM, в первом квартале средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на рынке офисной недвижимости вновь растут. В объектах класса «A» рост составил 1,5%, класса «B+» — 5,5%, зданиях класса «B-» показатель увеличился на 7,5%.
А по данным NF Group, на конец марта 2024 года 78% торговых центров Москвы заполнены на 90 и более процентов. На место ушедших арендаторов пришли российские.
Дефицит складов — вообще давняя проблема, ведь онлайн-торговля в стране продолжает активно развиваться. Но почему-то собственники коммерческой недвижимости упускают эти возможности, действуя по старинке: выставляют помещение в ЦИАН и «Авито» и просто ждут, пока его снимут.
Если же оно не сдается, его признают неликвидом и зачастую просто не знают, что с ним делать. Рассказываем, как сдать объект коммерческой недвижимости, который долго не может найти арендатора.
Определяем релевантность ценового предложения
Главное правило рынка аренды коммерческой недвижимости 3L знают, кажется, все, кто имел к ней отношение. А звучит оно так: «Location, location и еще раз location». Если локация «не очень» и арендаторы в очередь не встают, нужно провести анализ ситуации и понять, почему так происходит.
Недвижимость часто покупают в целях сохранения сбережений, опасаясь инфляции, в периоды бешеного роста стоимости валют. При этом на покупку помещений своих сбережений может и не хватить, тогда берут кредит.
Отсюда и расчет так называемой «справедливой цены», когда арендатор должен платить владельцу столько, чтобы собственник мог выплачивать кредит и отбивать вложения в обозримой перспективе.
Простой пример из практики: собственник нашел арендатора, который предложил свою цену — 250 тыс. рублей за кв. метр в год. Но собственник настаивал на 300 тыс. рублей. Сторговаться не удалось, и помещение стоит пустым уже полтора года вообще без арендаторов, собственник же несет убытки, каждый месяц оплачивая коммуналку.
Чтобы понять, по какой цене помещение можно сдать, следует:
- провести анализ района, в котором находится недвижимость, на предмет насыщения сетевыми и отдельно стоящими магазинами, фитнес-клубами, офисами и т.д., выявить — чего много, а чего нет. Исходя из собранных данных, наметить, под какой вид бизнеса правильнее рекламировать свое помещение.
- изучить аналогичные ценовые предложения недвижимости хотя бы в ЦИАН и «Авито»,
- по возможности поговорить с арендаторами и собственниками близлежащих объектов и узнать, сколько они платят за аренду. Ведь одна из самых частых причин простоя коммерческой недвижимости — это завышенная цена. Поэтому, зная расклад в районе, предлагать более привлекательную цену, чем у других, даже демпинговать, если спрос на аналогичные помещения невысокий.
- при формировании цены учесть сложившиеся правила дисконта. Часто в Подмосковье или небольших российских городах мы сталкиваемся с ситуацией, когда спросом у арендаторов пользуются именно первые этажи зданий. На второй арендаторы селиться не очень хотят: трафик там ниже, чем на первых. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости есть правило: дисконт к цене на втором этаже должен составлять минимум 15–20%. И это должен знать владелец коммерческих помещений, если хочет побыстрее найти арендатора.
- обязательно подключить маркетинг и рекламу, чтобы о вашем предложении узнал широкий круг потенциальных арендаторов.
Делаем ремонт и делим помещение на части
Если цена объекта все же представляется адекватной и снижать ее нет причин, а арендаторы все равно не идут, значит, помещение надо подготовить к сдаче.
Еще несколько лет назад дефицит коммерческих площадей в Москве и других городах был значительно больше. Сейчас дают о себе знать новые ЖК, в которых под коммерцию отданы все первые этажи. И если раньше любой необходимый ремонт арендодатель стремился переложить на арендатора, то сейчас такого уже нет.
Арендатору нужно предложить хороший вариант, конкуренция на рынке коммерческой недвижимости выросла. Таким вариантом может считаться здание не только с современными коммуникациями, где нет проблем с электрикой, сантехникой и имеется красивое крыльцо, но и помещение нужного формата.
Читать по теме: 6 нюансов, которые нужно учесть при сдаче магазина в аренду
Самый востребованный метраж коммерческих объектов составляет от 70 до 100 кв. м. По данным компании Setl City, наибольшее число сделок — до 50% — заключается по покупке помещений площадью 50–100 кв. м. Именно такие площади ищут аптеки, небольшие пекарни, магазинчики у дома и кофейни.
Еще около 20% спроса приходится на помещения до 50 кв. м, и лишь 10% — на помещения площадью 200–250 кв. м. Супермаркетам, таким как «Пятерочка», «Магнит», «Дикси», как правило, требуются большие площади — минимум 300 кв. метров. Но «садятся» они лишь там, где хороший трафик.
В то же время часто среди пустующих объектов мы видим помещения по 800 кв. м и более. Это повод задуматься, а можно ли поделить помещение на части, расположив не одного, а нескольких арендаторов и дав каждому по 100 метров?
Если технически это возможно, сдать помещение удастся намного быстрее. То же правило небольших площадей, кстати, действует и в отношении офисов. Нет арендаторов на большой офис? С гораздо большей долей вероятности арендатор найдется на маленький — начинающий бизнес всегда ищет что-то поменьше.
Какой ремонт делать в помещении, тоже понятно. Конечно, лишь руководство салона красоты или магазина знает, какой ремонт требуется объекту, ведь все зависит от того, как будет организован бизнес. В то же время черновой ремонт, хорошие коммуникации, приятный фасад быстрее привлекут потенциального арендатора.
Выходим с коммерческим предложением к нужному бизнесу
Если объект уже привели в порядок, ему нужно продвижение. Мало повесить объявление в ЦИАН и «Авито», а также сделать растяжку на здании «Сдается». Собственник должен определить, какой бизнес может арендовать его помещение, сделать презентацию и направить ее потенциальным арендаторам.
Начинающие владельцы коммерческой недвижимости сегодня часто покупают площади в новых ЖК. Но поскольку при сдаче объекта пустых помещений много, они подолгу простаивают. Важно понять, какого бизнеса в этой локации не хватает.
К примеру, в ЖК уже есть продуктовый, магазин цветов и химчистка, но нет аптек. Такого рода бизнес легко займет небольшое помещение площадью 50–100 кв. метров. Отправить коммерческое предложение в аптеки не так уж сложно.
У крупного бизнеса, например, уторговых сетей, как правило, есть офис, который занят подбором помещений для новых локаций. Эти контакты нужно просто найти в интернете.
Мелкий и средний бизнес часто пользуется услугами специализированных агентств, которые сдают коммерческую недвижимость и управляют ею. У таких игроков рынка, как правило, есть наработанные связи, они могут показать вашу презентацию малым и средним компаниям, которые активно развиваются и ищут новые локации. Отправить таким агентствам свою презентацию тоже, конечно, стоит.
Снимет ли арендатор помещение или нет, во многом зависит от того, как он оценит трафик. Хватит ли людского потока для того, чтобы его бизнес процветал?
Арендодатель может помочь ему в этом, хотя бы на глазок посчитав, сколько человек мимо его двери проходит в день. Для этого имеются специальные технические устройства. Такого рода информация поможет потенциальному арендатору определить, как себя будет чувствовать его бизнес в данной локации.
Но каким бы ни был трафик (он может быть и небольшим, если, к примеру, новый ЖК огорожен и защищен со всех сторон от прохожих с улицы), любое помещение может быть востребовано.
К примеру, здесь могут расположиться винотека — модный сегодня вид бизнеса с премиальным вином (товар будет востребован у жильцов комплекса), медицинская клиника, а также магазины с редким профильным товаром, например средствами для бассейнов.
Покупатели ищут такие магазины специально и приезжают в них адресно, поэтому закрытая территория такому бизнесу не мешает. А собственнику важно нужного арендатора найти и свое помещение предложить, сделав красивые фотографии и рассказав о преимуществах локации.
Например, это может быть:
- расположение в новом жилом комплексе,
- наличие витражных окон,
- современные коммуникации,
- наличие парковки,
- удачное расположение относительно остановок общественного транспорта,
- советы по лучшему использованию локации на основе анализа данного района.
Проделав эти несложные операции, вы определенн оповысите шансы на сдачу: простаивающее помещение уже не придется считать неликвидным. Удачи!
Читать по теме: Инвестиции в столичный стрит-ритейл выросли на 30-55%
Фото на обложке: Unsplash